浅谈我国房地产金融风险及其防范研究

黄菽娜

摘 要：随着国家经济形势的发展变化，房地产金融市场风险也在不断的增加，他们的产生受众多种因素影响，就我国当前国情而言，其形成机理主要是由资产价格波动与信息不对称所造成。主要是由于我国相关法律法规不健全，监管和调控体制机制不完善，房地产融资渠道单一，过度依赖银行，商业银行自身管理存在缺陷，房地产市场参与者行为不规范引起的。提出加强产业政策的制定和落实，加强房地产金融监管，建立风险预警机制，建立完善的房地产金融体系等防范房地产金融风险的对策建议。

关键词：金融风险 成因防范

引言

随着国家经济形势的发展变化，房地产行业进行了多次调整。经过长期的实践，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要力量，为国家经济的总体发展做出了突出贡献。作为对资金需求数量巨大的房地产产业，其对金融的依赖性也很强。房地产金融市场是房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，交易方式既可以是直接融资方式，也可以是间接融资方式。目前，房地产贷款作为我国商业银行重要发展的业务之一，也是房地产业发展的重要血液。而这一血液如果受到阻碍，将导致房地产业机体的损伤，而大量贷出到这一生产领域的银行信贷将面临重大风险。房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性，表现为延期但银行可以足额收回，或者形成银行不良资产，甚至可能使银行血本无归三种情况。因此，对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视，并进行适时管理。

一、我国房地产金融风险的类型

（一） 利率风险。如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越大，利率风险也就更大。对于借款人来说利率是极为敏感的财务指标，任何利率的变动都会直接影响到借款人的还款行为。当利率提高时，部分有闲置资金的购房者会选择提前还款，以减少利息支出，从而打乱信贷规划，导致预期贷款收益减少，直接加大银行业的金融风险。

（二） 信用风险。信用风险指由于借款人即房地产开发企业和住宅消费者因某些原因不愿或者不能及时足额偿还贷款所带来的风险，也叫违约风险。具体可分为两类： 一种是由于如宏观经济经济下滑或自身原因造成的经济偿付能力下降使得借款人客观上无法偿还贷款，称为被动违约风险； 另一类是当经济政策和产业形势发生变动，出于牟利的目的或其他原因，借款人有意停止或延长偿还贷款的情况，称为主动违约风险。

（三） 流动性风险。流动性风险指金融机构缺乏足够的现金以及随时可以转换为现金的其他资产，导致其无法偿还到期债务的风险。在房地产金融中产生流动性风险的主要途径有两种： 一种是由于金融机构资产负债业务的期限不匹配造成的。由于房地产资金使用周期通常较长，过度的金融支持导致金融机构大部分资产集中于房地产开发项目，就可能出现金融机构手中的短期资金难以应付日常提款需要的情况，此时金融机构若不能及时从外部融入资金，就可能因挤兑产生流动性风险。另一种是由于信贷风险造成的。购房者按揭贷款都是以其住房作为抵押物，当贷款无法按时收回时，金融机构只能通过出售、变卖抵押住房以获取赔偿。如果房地产价格大幅下跌，抵押的住房将难以出售，导致金融机构难以迅速获得流动资金，从而发生流动性风险。

二、房地产金融风险形成的原因

（一）房地产融资结构不合理。从我国房地产产业的出现到目前的大发展大繁荣，我国房地产业的融资一直没有采取直接融资的方式，其中绝大多数资金来源于银行，这使得证券、信托机构等涉足很少，它们提供的资金与房地产资金总量相比微乎其微。在这种情况下，使得房地产产业的经营风险基本上转嫁到了银行，一旦我国房地产产业的某个环节出现了问题，必将给银行带来巨大的经营风险，也使我国房地产业抵御风险的能力降低。

（二）相关政策、法律不健全。一个地区房地产产业的快速发展与国家相关政策的支持是密不可分的，但是目前在我国好多城市，房地产行业俨然成为市政府资金的主要来源，当地政府财政又被称为“土地财政”，这与一些地区片面追求GDP 增长，强调房地产产业对经济增长的推动作用的政策是分不开的，这样就使得各地财政对房地产业的依赖性过大，由此带来的问题是当房地产开发企业出现各种问题时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险，使金融市场的稳定性大大降低。

（三）房地产融资渠道单一，过度依赖银行。近年来我国房地产项目资金来源主要包括国家预算内资金、债券、利用外资、国内贷款、房子产企业自筹资金等。其中国家预算内资金和债券及利用外资占比不到40%，大部分来自银行贷款和自筹资金。而近70% 的自筹资金又来自于银行贷款。根本原因是我国房地产金融体制市场化程度不高，体系建设严重滞后于房地产业的发展造成的，使得大部分剩余资金作为储蓄进入银行体系，没有有效的渠道进入房地产业，房地产企业需要资金时，只能选择银行贷款，银行对房地产信贷，贯穿土地储备、交易、房地产开发、销售整个过程。商业银行实际上直接或间接地承担了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以一旦某个环节出现问题必然造成金融风险。

（四） 房地产市场参与者行为不规范。一方面，房地产开发商为了获取贷款，在银行前期审查以及后期的贷款发放过程中故意隐瞒、歪曲企业真实财务信息，导致银行不能对开发商的还款能力进行准确的评估，当不能按期偿还房地产贷款本息时，就形成大量的呆帐坏帐。房地产企业道德风险，最终演变为房地产金融风险。另一方面，当房地产商由于种种原因无法获得银行正规的房地产信贷支持时，也极易利用借贷双方信息的不对称，采取其他诸如“假按揭”、“零首付”等欺诈手段骗取银行贷款。这使得大量商业银行信贷资金通过非正规的渠道流入房地产行业，加剧房地产泡沫。同时也必然导致银行个人住房贷款质量恶化，形成更大规模的房地产金融风险。

三、防范房地产金融风险的对策建议

（一）多渠道融资，促进融资结构合理化。由于当前我国融资途径较为单一，所以，应该实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化，国家相关部门必须尽快建立多元化房地产融资机制，将我国目前基本由银行贷款融资的情形向多渠道模式改善，积极构建房地产产业融资体系的多元化，从根本上改善当前由银行提供贷款的单一局面。

（二）加强房地产金融监管，建立风险预警机制。当前我国正在建设社会主义法治国家，这就要求我们从事经济活动的相关人员必须在法律规定的范围内进行活动。房地产产业更是与人民的生活息息相关，所以建立健全与房地产贷款相关的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础就显得尤为重要。首先应建立健全我国房地产金融监管体系，组建一个由中国人民银行、银监会、发改委、建设部、审计部门参与的多元化、全方位的房地产金融监管体系。系统研究我国房地产金融业运行情况，制定有效、可操作的监管方针和策略，保持房地产金融系统的长期稳定性。同时，应充分借鉴发达国家的成熟经验，建立一整套灵敏的、可操作的房地产金融风险预警系统。通过对于宏观经济形势的变化以及房地产市场走向的分析，对房地产信贷总量、结构以及不良资产等进行预测，进而全面监控预测房地产金融风险，及时发出风险预报。有助于银行更准确的把握市场走向、提前预防各类金融风险，从而有效减少因市场波动造成的损失。

（三）拓宽房地产企业融资渠道，实现融资结构多元化。借鉴发达国家房地产金融市场的建设经验，拓宽房地产企业融资渠道最好的办法就是让房地产企业在市场化条件下进行直接融资。这就需要一个健全的房地产金融一级市场。首先，要大力推动符合资质的房地产开发企业上市。借助我国日臻完善的股票交易市场，通过发行股票来筹措资金，改善企业资本结构，从而分散风险。其次，可以通过发行企业债券来融资。鼓励体制健全、资本雄厚、市场信誉度高的房地产开发企业通过在一级证券市场上发行中短期项目债券，吸引社会剩余资金。投资者可以根据不同的收益预期进行市场操作，进一步分担风险。同时，也可以大力发展房地产信托投资基金（ REITS），探索私募信托融资、夹层融资、典当融资、合作开发，借助海外地产基金等方式，达到进一步补充完善房地产金融一级市场的目的。

（四）提高房地产公司的风险防范意识，加强技术管理。这就要求银行在平时经济活动中就要加强事前风险防范，而不是采取事后补救的方式，在进行放贷前，应该对借款方的相关资料进行严格的核实，必要情况下应该现场查验，并对借款人的资产进行严格的评估，坚决做到“不唯关系，不唯人，只唯事实的原则”，在借款后，但凡出现房地产商无力偿还银行贷款的情形时，就要及时的没收其抵押资产，减少损失。另一方面，要积极向国外学习先进的风险度量技术，引进相关的专业人才，通过先进的技术以应对随时可能发生的风险，努力将风险降到最低。

四、结论

资产证券化是世界金融业务的发展趋势之一，作为金融行业的一个创新产品，虽然存在一定风险，但不能否认它的积极作用。如果可以利用好贷款证券化工具，通过资本市场将集中于银行的风险分散。可以将银行从房地产贷款规模日益扩大和银行流动性随之下降的矛盾中解脱出来，使得银行资产负债结构得到改善，提高银行资产的流动性，实现房地产金融资产能安全有效地流动和交易。

参考文献

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