浙江某开发区拆迁补偿浅析

徐慆

拆迁补偿农民究竟从拆迁中是否受益，受益多少，仁者见仁，智者见智，由于国家没有统一的农房拆迁政策，各地纷纷出台拆迁实施办法。浙江某开发区的政策，农房拆迁的经济补偿分为6块：

一是农房评估价。以有资质的房屋评估公司出具的评估单为准，一般平房的评估价300～400元/平方，楼房的评估400～700元/平方，彩钢房的评估价一般为150～280元/平方。

二是超面积补偿款。农房普遍面积较大，而安置房是根据安置人口来计算，每人50平方，加上考虑结婚、生子等照顾因素，一般三口之家可以安置200平方，这就形成了农房面积远大于安置房面积的情况，为了不让农民吃亏，农房面积大于安置面积的部分的农房价值再按50%计算补偿款。实际上，超面积补偿相当于该部分评估价的150%，这也是农村违章建筑屡禁不止的根本原因。

三是装修评估价。以评估公司出具的装修评估单为准。

四是附属物。主要是指房屋周边的晒场、帮岸、水井植物等，计算方法是先清点附属物，根据区拆迁办的附属物补偿标准进行计算。

五是机械设备。根据区拆迁办的附属物补偿标准进行计算。

六是其他项。和签订协议相关的签约奖、腾空奖、搬家费。一般在补充协议内体现

拆迁补偿的计算方法：农房的评估价+农房装修评估价+附属物价值+机械设备价值+其他（签约奖、腾空奖、搬家费）+超面积补偿价-安置房成本价。

需要说明的是，农房的评估价被许多农民诟病，认为和当地的商品房价相差太远，但是，安置房的成本价也远低于市场价，仅为590元/平方。

实际签约过程中，以平衡为主，老百姓不太精通计算过程，但对结果非常敏感，他们用的最简单的方法是比较房子面积，认为房子面积多的应该给补偿的多一些。

笔者选取某拆迁区块24户签约协议作一些分析。

一、整体性分析

不少老百姓根据补偿款除以房屋面积得出单位面积补偿额，以此判断自己在拆迁补偿中是占便宜还是吃亏了，这虽然有些片面，但从宏观上能反映一个地块的拆迁签约补偿水平。表1是该区块某一时间段所签的协议的相关数据。

其中：单位面积补偿额=（主协议补偿金额+副协议补充金额）/总面积。

以上根据单位面积补偿额来判断一个地块的拆迁补偿水平的方法有很大的片面性，主要表现在没有考虑农户安置的新房价值。

举个例子：

见表2从表面上看档案编号180号签约补偿高，但实际不然。如果考虑安置面积因素，结果就会有所不同见表3。

其中：单位面积补偿额=（主协议补偿金额+副协议补充金额+安置新房价值）/总面积

安置新房价值=安置人口*50*590

由此看出档案编号181号签约补偿水平远高于180号。

对于笔者个人倾向于第二种计算方法。

二、趋势性分析

笔者对某年度所签的协议按月分类，尝试找出该区块拆迁补偿的趋势走向。以下图示，是以单位面积补偿价为研究对象，分别按月份用两种计算方法进行核算。

从图1、图2中可以看出该区块所签的协议，总体水平是平稳下降的，说明今年的谈判签约工作日趋谨慎、日趋规范。

三、单项分析

拆迁中，旧房的价值以评估单为准，装修的补偿以评估单为准，超面积计算以旧房评估单和安置面积为依据，搬家腾空等以人口和面积为依据进行计算，这一部分是相对刚性的；政策考虑以房屋评估价和实际人头为依据计算，政策考虑也是相对刚性的；弹性最大的是附属物和机械设备部分，这一部分在赔偿金额中占比很大。图3是该区块签约协议中的汇总数据形成的占比图。

（一）附属物

有人认为普通拆迁户的实际附属物不会超过2万。笔者也有同感，该区块住宅密集，房屋周边空地不多，附属物有限。如果严格根据区出台的附属物补偿标准来计算，附属物确实应在2万以内。笔者对该区块的协议进行疏理，对其中附属物一项根据签约时间顺序进行排列，对于一户家庭分开签约的进行合并，得出如图4。

由图4可看出附属物今年所签协议中绝大部分附属物都超过2万，有些甚至超过了10万。

（二）机械设备

机械设备以实地清点为准，一户家庭到底有多少设备，这些设备到底值多少钱，恐怕只有资产评估公司最有发言权。我们现在的操作程序是由签约人员清点并对照相关文件定价，这中间存在很大随意性。以下是

从表4可以看该区块的机械设备很多，有2户的机械设备补偿超过了40万。

有人认为判断一户人家有多少设备、这些设备是否生产，应该让农户出具电费通知单，再进行判断。对于这一说法，笔者不敢苟同，因为其可操作性不强。笔者认为，如何对机械设备补偿进行控制将成为拆迁管理工作的重中之重。对机械设备的补偿应当进行复核制，即：对机械设备补偿价超过5万的，需要经进行复核（最好由是上级拆迁办进行），以防舞弊。

（作者单位：浙江省湖州市仁皇山街道办事处）