加强房地产企业资金管理的思考

林午霞

摘要：在经济新常态的局势下，资金是房地产企业实现可持续发展的命脉。因此，处理和加强资金管理成为房地产企业必须深入思考的问题。文章通过分析房地产企业资金管理的现实意义，深入探讨资金管理过程中存在的问题，进而提出了相应的对策措施，以期为房地产企业的资金管理提供借鉴。

关键词：房地产企业；资金管理；问题与对策

一、引言

2005年后房价上涨过快，极大的影响着宏观经济稳定的发展。所以国家在 2015年征收过量房产税，就是加强房地产市场的调控。2014年对一线城市房价有下降趋势。在这种大环境下，房地产企业只有通过优化企业资金管理才能获得生存之道，促使企业在激烈的市场竞争中长久发展。

（一）房地产企业资金管理的重要性

资金是企业赖以生存的血液和持续经营的本质保证。资金管理是企业管理的重要任务，涉及企业经营管理的各个阶段。房地产产业是典型的资本密集型行业，驾驭资本顺畅与否决定了每个企业在行业中的生存地位。建立和维护资金的长期周转，杜绝资金链断裂是房地产企业资金管理的首要目标。房地产开发项目成本高、投资额度大、资金周转周期长的特点对企业的资金管理提出了更高的要求，资金循环的环节出现问题将直接引发财务危机。因此，资金管理直接关系到企业的可持续发展。

（二）房地产企业资金管理的必然性

由于房地产企业市场受到国家调控强度的加大和房地产市场竞争的加剧，房地产企业发展面临的压力和挑战越来越大。资金管理是财务管理的核心，在房地产行业是资金密集型行业这一现状下更为重要，房地产企业要实现持续的发展，就务必要改善财务管理水平。

以前，由于房地产企业的利润丰厚，许多企业对此不予重视。在新的形势下，提高资金管理水平是一个必须解决的迫切问题。完善资金管理标准化有利于建立一个标准化的资金管理流程体系，有利于规范资金管理运行，控制财务风险，提升资金管理水平，提高资金的利用效率。因此，这一研究对于房地产企业的长久发展具有重要的实践意义。

二、当前房地产企业在资金管理存在的问题

近年来，我国房地产企业发展迅速，已成为带动国民经济的一支重要力量。目前，各大房地产企业已经形成了自己独特的资金管理模式。国家颁布相应的法律法规，使得房地产企业的资金管理进一步规范化，建立了具有中国特色的资金管理框架体系。但是，当前房地产企业的资金管理仍然存在着一些问题，制约了其功能的充分发挥。

（一）融资渠道单一

经济不断发展，而促使形成了现今的经济体制在这种体制下，我国的房地产行业的主要融资渠道是银行贷款，这就增加了企业的资产负债率，使得银行在一定程度上承担了更高的风险，这种单一的融资方式是我国房地产企业发展道路上的阻碍。融资渠道不同，意味着融资规模和融资成本的不同，单一的融资方式限制了企业的发展规模；由于通货膨胀，中央银行实行紧缩性财政政策，提高了银行借贷利率，缩小了银行的信贷规模，这加剧了房地产企业信贷融资困难。股市情况的不乐观进一步减少了资本市场融资渠道，房价的不稳定，使得购房者持币观望，选择更加合适的机会，降低了住宅的交易量。上述现象使得原本主要依赖银行贷款与资本市场进行融资的房地产企业面临巨大的资金压力。

众所周知，我国的企业债券市场发展起点低，速度缓慢，这就导致房地产企业通过企业债券来筹资的想法破灭了。同时，我国证监会提高了企业上市的门槛，近两年，监管部门加强了对房地产企业的监督，这就造成了房地产企业，尤其是中小房地产企业通过股票方式来筹集资金变得非常艰难。因此，房地产企业在面对缺失资金的紧急情况时，只能向银行贷款来取得必要的资金，这就使得银行的融资成本和融资风险加大。

（二）资金管理意识淡薄

房地产资金管理意识应该全面，认真考虑各方面的问题，如今房地产管理人员过于看重房地产项目的开发与销售，只重视自身利益，忽视资金管理中存在的问题。这样一来，项目负责人就会出现太过重视工程进度、重视控制质量和销售，而忽略资金的筹集和投资必要的控制程序。此外，项目负责人的权利相对集中，具有财务管理权和采购权的双重权利，这样的管理模式使得权利得不到分散，成本无法准确的控制，资金的去向得不到真实的反应。与此同时，企业的管理人员对资金的管理不够重视，使得项目负责人在对相关项目进行考核时，过度注重工程进度、质量要求，忽视对资金使用情况的关注和资金去向的追查，工程资金管理相关的考核制度不完善、不健全，将会导致资金的不合理运用、资金的使用效率偏低，资金的投资成本偏高等一系列问题。这些问题都会使得企业的资源配置不合理，同时也在一定程度上加大了工程的建设风险。

（三）资金管理不合理

资金是工程运作的命脉，如果对资金管理不善可能导致资金的浪费，企业在建设前期没有做好充分的分析准备，没有预测分析项目的建设风险，随意开发，增加了不必要的支出，造成了资金的不合理运用；建设期间，由于管理不善造成工程质量不过关，降低了工程建设效率，延长了项目资金的占用时间，增加了工程成本；再者，由于销售前期销售计划的准备不周全，售后服务不周到等行为，使得房子不能尽早销售出去，企业投入的资金不能及时收回来，造成企业资金不能正常周转。即使大部分房地产企业都监理了资金预算管理，但是该制度并没有得到较好的执行与监督，造成预算与实际情况相差过大，降低了房地产企业的资金使用效率。

（四）缺乏资金使用监督激励机制

大多数房地产企业在资金管理方面存在诸多问题，主要表现在对资金预算执行方面不重视，对资金使用情况的监督，以及对负责人绩效的奖罚制度。具体来说，首先，虽然大多数房地产企业会对无赖业务制定资金预算，却不重视预算的执行情况，不能准确掌握预算制定的准确性，由此无法准确了解企业的运作情况，缺乏对企业的准确定位；再者，对于项目承包责任人绩效金额不严格，不谨慎，并不为往来款项的回收速度等挂钩，也没有建立相应的奖罚激励制度，缺乏对项目的事前预防和事中控制。

（五）资金管理有待于进一步规范

对于地产行业来说，企业运作各方面的资金运作都应尽量做到严谨、合理、规范，包括预算期、开发过程中、预售期、售后各个环节。在预算期，缺乏对建设项目的可行性分析，导致开发过程中不必要的资金浪费，施工过程中，质量不过关增加了建设成本；预售时没有制定完善的销售策划，出现售后补偿问题。除此之外，有的企业对项目资金的去向缺乏控制，致使企业不能较好的发展。

三、加强房地产企业资金管理的对策措施

（一）通过现金池资金集合管理，实现战略规划

企业应当建立和完善内部资金集中管理制度，设立专门的资金结算中心，给予合理的权限和责任，将企业内部资金都由资金结算中心进行集中、统一调配和监督使用。这样可以对资金账外循环现象和多方开户实施严格控制。同时在企业结算中心实际实施的过程中，应该再加强管控手段，合理划分内部权责。

（二）健全资金预算管理

房地产企业要建立资金预算管理的相关组织，确定组织的义务与权利，依据预算管理的办法来构思项目的资金预算方案，促使有关责任人对项目资金预算计划必须有全面的理解后，再赋予其必要的职权。这样有利于各项目责任人在预算的执行过程当中，更好的落实预算。全面及时的加强对项目资金追踪与检查是资金预算管理组织的首要任务。通过了解各个项目资金预算的落实情况，及时提出相关的改进建议和措施，并定期向预算管理部门上报预算的落实情况，及时的找出问题的存在原因，有利于预算管理部门了解整个预算的执行情况，从而修正预算，使得预算更接近现实经济，确保房地产企业实现预定的发展目标。

（三）发展多元融资渠道

基于单一的融资方式固有的弊端，不利于房地产企业的持续发展。所以，房地产企业应改变单一的向银行借款的融资方式，发展其他的筹资方式以获取所需要的企业发展资金。当房地产企业通过资本的原始积累，以发行股票等方式吸纳所需的资金，这样可以达到降低资金成本和财务风险的目的。所以房地产企业通过提高自身的竞争力，加强自身的经营管理，促使企业不断发展成具有股份企业资格极为重要。同时对于大型的企业来讲，可以通过逐步建立房地产投资信托基金的融资模式，来拓宽吸纳资金的渠道。对于普通规模的房地产企业来讲可以通过企业契约联合的方式，共同开发项目和共担融资风险，从而实现改善企业融资压力的目的。

（四）全面提高资金管理意识

房地产企业各级管理人员务必要深入意识到资金管理对企业持续发展的重要意义。深刻的认识到资金管理是企业提升发展战略的核心，全面加强资金的管理与控制是企业发展的生存之道。对公司全体员工进行企业成本管理教育培训，增强全体员工自觉参与成本控制的意识，建立相应的激励机制，促使员工时刻做到节约成本。同时，企业要根据自身的实力适当的发展信息化建设，通过信息化网络平台，及时了解资金的使用状况、审批等程序是否执行到位，快速发现资金使用中潜在的问题和风险。如果发现后能认真加以解决，就可以安全和合理的使用资金。

（五）加强监督，完善项目资金监控

企业可以突击抽查资金使用情况，通过专项检查发现资金预算执行过程中的隐患。尤其是是对往来款项应实行逐笔跟踪强化管理。将项目业务人员和责任人的绩效同应收款项的回笼金额和回笼速度挂钩，实行适当的奖罚措施，尽可能减少损失的发生率。

企业应该完善内部审计制度，对经营业绩的真实性和财务会计信息的合理合法性进行审计与监督。改善房地产企业项目的资金控制，可以参照事前预控和期间监控，事前预控可以确保事先对资金流量与流向有较为准确的掌握。企业依据自身制定每一个具体开发环节的资金投入和资金收回的数据，期间控制贯穿于企业日常生产经营的资金管理各个部分，所以为了实现对房地产企业项目资金全面管理的目标，必须加强项目的事前预控和期间监控。

四、结语

房地产企业的经营收益和自身的资金管理水平有密切关系。基于房地产企业所在和相关涉及的市场固有的较多的外部性因素，从而致使房地产项目的组织开发和资金管理引发了许多的随机因素。房地产企业应通过加强资金预算控制及考核、制定统一资金需求方案、维护企业信用提供融资能力、提高自有资金比例、设计多元化融资、实行动态成本管理、依据市场变化制定资金回笼措施、减少资金占用、改进促销手段进一步提高企业资金管理水平，使得房地产项目顺利开发。

最终，资金管理为房地产企业一项严密的技术工作，关系着企业管理的组织、战略、信息等诸多领域。企业的本质是在新常态下获得发展与延续，资金管理关乎企业整体的发展战略。只有成本下降，资金管理水平提升，才会使企业获得效益。所以全面升级房地产企业的资金管理能力，才是促进企业发展，提升企业经济收益的核心部分，最终实现企业在经济新常态下的可持续发展。

参考文献：

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[2]蔡敏妮.调控压力下我国房地产企业资金管理探析[J].市场周刊（理论研究），2010（09）.

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（作者单位：鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司）