我国居住权制度的浅析

作者简介：陈婧雯，西北政法大学研究生。

摘要：居住权存在可以追溯到罗马法时期，随着商品经济的发展，大陆法系和英美法系大部分国家都规定了居住权制度。但是，我国居住权制度的建立仍然存在争议。虽然我国没有建立居住权制度，但是，我国有建立居住权的可行性和必要性。根据居住权的属性，我国在立法体例和内容上应该从救济性居住权和投资性居住权两方面考虑，以便完善我国物权法的内容和不断发展的市场经济。本文主要采取归纳分析的方法，实证分析方法，比较分析方法等方法对居住权进行了浅析。

关键词：居住权；救济性居住权；投资性居住权

一、我国物权法设立居住权的争议

（一）我国居住权设立的理论争议

1.居住权肯定论。肯定论的代表观点有：首先是以钱明星教授为代表，他认为确立居住权的原因主要有四点：其一把居住权纳入用益物权的体系，能够提高房屋这种不动产在整个物权体系的地位；其二居住权能更好的发挥房屋的效用，真正做到物尽其用；其三是能够平衡房屋所有和利用之间的关系[2]。江平教授也认为我国应该设立居住权，主要是因为该制度的目的是保护弱势群体的利益并实现社会扶助效能，能够有效利用房屋。王利民教授也认为居住权能够体现人们之间的相互帮助。

2.居住权否定论。居住权的否定论主要是以梁慧星教授为代表。他认为居住权的设立主要为了处理三类人的纠纷，首先是父母，但在中国主要是通过《继承法》来完成的；其次是离婚后夫妻之间的房屋的居住问题，但是这一矛盾主要是通过《婚姻法》来解决的，在着对于中国人的传统习惯，离婚的双方感情已经破裂，已经不肯能在居住在一起，设立居住权已经没有其实际的意义；最后根据外国的传统，居住权的设立还为解决保姆和雇主之间的关系，但在我国雇佣保姆的情况十分少，而给保姆居住权的雇主就更少了。所以综上所述居住权在我国的适用范围是十分有限的[3]。其他否定其存在的原因主要有，其一就是中国的物权法的设立相对较晚，更加适合现代物权法的规定，而居住权本身不能转让，继承，并不能在此权利上设立负担。这就违背了现代物权法的精神。其二就是中国的物权法在其特点上并不完全属于大陆法系的物权法，而是根据中国具体的国情而设立的，所以如果对居住权按照大陆法系的相关规定加以继承将会使其与中国的物权法体系格格不入。

笔者认为，我国《物权法》对居住权的否定主要是对居住权的涵义的理解过于局限，死板，并没有看到居住权在现代市场经济发展的今天已经突破了原有的概念，而出现了新的形式和适用的领域。同时再决定是否设立居住权的时候不能把注意力只放在了效益上，而忽略了公平。因为居住权所解决的少部分人的利益，但不能因为其关乎的是少部分人的利益就不对其进行保护。最后，在考虑居住权设立与否时，不能死板的认为我国物权制度没有人役权和地役权的划分，而对居住权进行否定。

二、居住权在我国的必要性和可行性

（一）居住权在我国的必要性

1.我国特定的住房现状需要对居住权立法。首先，房屋是稀缺资源，是人人都享有所有权是不现实的，而居住权就很好的解决了利用和所有之间的矛盾。其在实质上和房屋的租赁又有很大的区别，居住权是物权，其是绝对权，可以对抗包括所有人在内的一切人，而租赁权是债权，其是相对权，承租人只能向相对人行驶其相对权；居住权的享有者不需要任何人的协助就能行驶权利，例如，物上请求权，而无需所有权人的协助，但是承租人必须在所有权人的许可下，才可以行驶。从这里可以看出，居住权要比租赁更具有直接性，强制性的特点。其次，我国虽已进入市场经济，但是我国仍然遗留了许多计划经济所造成的问题。其中公房的所有和使用的问题就是这诸多问题中的一个。公房曾在中国的住房市场中一枝独秀，公房主要是指国有企事业单位，为其职工所配置的福利房，所有权人是单位本身，而在我国现行的法律中职工只享有使用权，这一使用权是通过租赁的方式获得的。但是笔者认为，将双方的法律关系定义为租赁，不准确，而将其看做居住法律关系更加符合现实情况。最后，我国的不动产所有权的变动采取的是登记主义。但是，由于我国各地区经济发展不平衡，造成了在一些地区，房屋等级的混乱的局面，尤其在房屋共有方面。例如，对一些共有房屋只登记一方权利人，一旦房屋被善意取得以后，就会造成另一方的权益受损，如果有居住权，这样就能通过居住权来保护另一方的居住利益。

（二）居住权在我国的可行性

1.我国具有设立居住权的理论和实践基础。在实践方面：首先在立法方面，我国虽然在立法体系并没有规定用益物权和使用权，但是在我国《物权法》中却将规定了建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权，这些都是对用益物权和使用权的具体化，并且这些制度是符合中国社会主义市场经济发展的，符合中国国情的。说明关于我国由于没有规定用益物权和使用权，而不具有设立居住权的基础的说法是不能成立的。在理论方面：现在物权理论的研究方向主要从“所有”向“利用”来转变。以“利用决定所有”是设立各种物权制度应遵守的原则。由于我国自从改革开放以来，伴随着巨大的人口压力，资源所有和利用之间的不平衡，环境不断的恶化。这些发展中带来的问题使我国开始重视对物利用的保护，不断在用益物权制度上作深入的研究。由于我国特殊的经济制度，决定了我国对生产资料最主要的利用的主体并不是其所有者而是其使用者。這样优化用益物权，提高利用效率，发挥其最大的效益，已经成为了物权保护的主要方面。

因此，居住权不论从其必要性和可行性来讲，都有在我国物权制度存在的必要性，我们应适时的对居住权进行立法。

三、我国设立居住权制度的构想

（一）居住权的继受：设置保护弱势群体的救济性居住权。改革开放这么多年来，在市场经济冲击下，我国社会发生许多变化。首先，在当下社会中，独生子女越来越多，对于他们来说，养老压力非常大。同时在市场经济的大环境下，人们对金钱越来越看重，而渐渐缺失了传统的道德观念。而房屋又是个人财产中十分重要的组成部分，在司法实践中为了房屋的使用权而对薄公堂的现象越来越多。

所以在中国的物权法体系加入居住权制度是非常有必要的。居住权能更好的维护弱势群体的利益。以抚养，扶助和帮助为目的的救济性居住权制度，以特有的物权效力来规范家庭成员对房屋的利用，不仅可以更好的维护中国传统的扶危济困，尊老爱幼的美德，而且在发生纠纷时，能更加公正合理，有效率的解决问题。

（二）居住权制度的创新：设置财产性的投资性的居住权。居住权在内容上的创新主要就是体现在将居住权向商业运作上转化。这种变化主要原因就在于：在近代社会中，商品经济的不断发展，追逐利益已经变成了所有经济体的目标，而居住权作为物权的一种，其财产性价值也越来越受到人们的关注。在这种发展的大趋势下，居住权原来的所具有的人身性关系逐渐向契约关系发展。在人们不断提高自己所拥有的利用效率的时候，我们就应该为人们提供更多的途径，并为这一途径的有效利用，提供完善的法律保障。对于调整不特定主体之间关系的投资性居住权，它的主要特点是：首先，它具有契约性，在设立上应当遵循意思自由的原则；其次，它具有可处分性，可以将其转让给不特定的主体；再次，其具有投资性，允许居住权人可以利用其权利获得收益；最后，其主体可以是不特定的主体。（作者单位：西北政法大学）

参考文献：

[1]巩雪.张嫒嫒.试论构建我国居住权制度的必要及构想[J].法制与经济，2012（3）.

[2]胡建.新时期居住权立法问题探讨[J].理论月刊，2012（8）.

[3]张贤达.对我国设立居住权制度的探讨[J].黎明职业大学学报，2012（4）.

[4]钱明星.关于在我国物权法中设置居住权的几个问题[J].中国法学，2001，5（1）：15-17.

[5]江平.中美物权法的现状和发展[M].北京：清华法律出版社，2003：460-462.