深圳锁盘风波

龚小锋

深圳锁盘风波因佳兆业深圳房源被锁而起，继而席卷了中海、中粮、招商等国字号房企。

根据克而瑞研究中心的统计，截至2015年1月16日，有18245万套房源被锁。而目前，被锁房企已经超过30家，涉及房源有2万多套，并没有明显的解锁迹象。

佳兆业和京基地产的锁盘原因仍未有确切解释，随着事件持续发酵，何时解盘仍是疑团。而从财务上看，国内房企负债率普遍高，优化财务状况将成为行业趋势。

多因安居房被锁

锁盘运动的阴影笼罩多处，具有国企背景的房地产企业也卷入风波。深圳市规划和国土资源委给出了相应原因，各上市企业也纷纷出公告澄清，多因安居房而被锁。

“楼盘被锁原因多样，不要过度解读。”深圳市规土委房地产业处汪宁近日公开表示，“从字面上理解，好像在暗示这三十家房企都存在着某些问题，这样可能会误导公众。”

据悉，房源锁定是深圳规土委自2006年以后就一直在使用的行政监管措施。这些房源中并不全是今年新锁项目，有一些早在2011年已被锁，如今被抬到风口浪尖。

由于“锁定”事件的升级，早在1月16日，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博发布《关于暂停房地产信息系统使用相关情况的说明》，回应“锁房源”一事。

据悉，根据该说明，“锁定”主要有五种情况。

第一种情况是因关联业务办理要求，需要暂时停止销售。如根据中海地产公告，被锁房源位于深圳龙岗区的阅景花园1号楼至4号楼，属安居型商品住宅。

“阅景花园项目属于政府安居房，管理局锁定属于正常现象。”中海地产品牌部相关人士表示，该项目已于2013年销售完毕。根据深圳相关规定，安居房10年内不能售卖，因此在限定年限期间不在相关部门备案，房源被锁定是正常。

此外，央企中粮地产旗下位于深圳宝安鸿云花园有部分房源，也处于管理局锁定及自动锁定状态。中粮地产相关负责人对外表示，之所以显示查询结果为“自动锁定”，是由于规土委网站信息未及时更新所致。这样的情况不只中粮地产，其他房企同样遇到。

引发关注的还有荣超地产，其旗下荣超大厦整栋房源此前全部被锁定，涉及房源面积约4万平方米。

荣超地产方面称，被锁系深圳市规土委方面误操作，和企业无关，被锁大厦本来也不会出售，一直都是自持租赁。

深圳市规土委给出最新解释，荣超大厦被锁定是因业务办理要求，需要暂时停止销售。现锁定原因已消除，予以解锁。

第二种情况是预售合同签订，上传数据后未及时备案，系统也会自动锁定。

第三种是涉嫌违法违纪，正在进行调查处理或其他调查案件；第四种是因司法或其他调查案件的问题；第五种是法律法规规定的其他情况。

花样年方面表示，其公告中已说明被锁的4套房源于2012年及2013年向独立第三方买家出售及转让4个公寓单位的房屋所有权，锁定事项与公司无关。而花样年控制人曾宝宝在微博上回应称，“已卖给小业主的四套房子，业主断了银行按揭，银行从网上把房子锁了。”

曾传出“项目近六成房源被国土局锁定”的深圳龙岗项目——东都中央王座为此还专门举办了关于“房源被锁”的澄清新闻发布会。会上，开发商民生东都总经理步泽铭称，近期东都中央王座房源被锁事件，是由于民生东都与承建单位华西建筑此前存在的经济纠纷所导致，而非外界所传或涉及到腐败问题。

基本上可以得出的结论是，目前已遭锁定的房企大多与舆论所担忧的反腐无涉。“如果不是大范围长期的应该影响不会特别大，企业还是要及时澄清。”克而瑞研究中心分析师房玲认为，但佳兆业信任危机上的问题比较严重，要整体方案出来后才会解锁。

导火索佳兆业

令人心惶惶的根源仍在佳兆业。从前景光明的黑马房企，到金融机构眼中的烫手山芋，佳兆业风波让人感慨唏嘘。

从数据上看，佳兆业近年来业绩表现良好，其资金负债率在同类房企中并不算太高。根据亿翰智库发布的2014年房企销售业绩，佳兆业凭借282亿元的销售额位列第19，出色的销售业绩和良好的财务状况使佳兆业在金融机构眼中一直是优质的合作伙伴。

转折点发生在2014年10月，有传言显示佳兆业前董事会主席郭英成与深圳落马官员的贪腐案件有牵连。去年11月底起，佳兆业2000多套房源被深圳房管局“锁定”停售，12月3日近900套房源恢复正常预售，但仍有1300多套被锁定，紧接着就是深圳房源被锁定引发的一系列连锁反应。

除了锁定之外，今年1月20日，在广州阳光家缘网上，佳兆业天御和佳兆业城市广场显示为“查封”，涉及960套房屋。至此，佳兆业已有3000多套贴有问题标签的房源。

据媒体报道，目前除了在售项目，还包括“深圳佳兆业中央广场”在内的深圳八个重点发展项目，涉及总建筑面积约182万平方米；另外该公司位于龙岗区所有建设项目的国有土地相关申请、批核程序均已被暂停处理，其位于龙岗区的城市再发展项目计划也遭暂停。

关于深圳房源被锁，佳兆业在公告中也做了进一步说明。但相关部门仍未对锁定佳兆业项目房源及限制出售的原因做出口头或书面通知。公司表示将继续与相关部门沟通，务求在切实可行的情况下尽快解除有关锁定及限制。

深圳相关政府未给出明确的解释，这一点也饱受外界争议。专业处理土地拆迁案的北京京平所合伙人库建辉告诉记者，“不管企业出现了什么问题，是项目违规，还是涉及腐败，都必须走法律程序。如果采取简单的行政执法，很容易引起外界各种猜测。”

受此事件影响，郭英成辞任执行董事、董事会主席、提名委员会主席、薪酬委员会成员及该公司授权代表，其兄弟郭英智也同时调任为非执行董事。佳兆业董事兼董事会副主席谭礼宁以及首席财务官张鸿光先后辞职，佳兆业的高管层持续动荡。此后，融创中国宣布收购佳兆业，近期佳兆业还推出了债务重组协议。

“锁房风波”或涉反腐

目前，除了佳兆业和京基集团锁房原因未明之外，其他被曝出锁房的房企，都已找到明确的原因和解释。社科院金融研究所研究员易宪容认为，这次佳兆业事件的肇因，就是反腐之风吹到房地产企业。

广东省委第三巡视组在2014年9月10日至12月5日对深圳进行的巡视，有媒体报道称，“巡视之后，深圳地产圈人人自危”。

深圳市纪委官网深圳明境网1月12日转载《深圳特区报》报道，2015年1月5日，巡视组向深圳市反馈巡视情况称，在房地产方面所查案件暴露出有领导干部插手土地出让、工程建设；土地出让和建设规划存在权力寻租空间；开发商主导城市更新（旧改）引发的“并发症”比较严重。

多种迹象显示，此次深圳对房地产查处的重点将指向城市更新项目（旧改）、更改容积率、拔高建筑高度以及变更规划的项目。如深圳规土委第一直属管理局法制科科长柯某、规划设计科科长张某和办事员涂某，涉嫌渎职犯罪于2014年12月被深圳市检察院立案调查。

据当地媒体报道，落马的三名官员，曾违规将位于福田CBD的英龙商务大厦容积率从9.8调到13.04，建筑限高从128米增高到137米，增加建筑面积达1.8万平方米。

1月22日下午，位于深圳罗湖区的“港澳8号”开发商——前港丰房地产开发（深圳）有限公司的老板何建华，在广东省委巡视组巡查期间，因涉嫌违法犯罪已被深圳市检察院于2015年1月初正式逮捕。1月22日，深圳市检察院对此事也予以证实，何建华因涉嫌行贿罪被检方批准逮捕。“港澳8号”多套房源被锁。

知名的京基集团也卷入其中。位于深圳市福田区的御景华城花园项目，除已备案房源外的房源也都显示为“管理局锁定”状态。该项目在2004年10月即已取得预售证，属于非安居房项目。目前项目二手房均价也维持在3万元/平方米以上。

此前，网传深圳京基集团宣告破产及集团家族核心成员已被控制，但遭到官方辟谣。不过，近期贵州省法学会网站披露的一份案件材料显示，京基集团董事长陈华曾向原广东省统战部部长周镇宏行贿。

京基集团广为公众所知的是其位于深圳的地标建筑京基100大厦，这个地标目前是深圳的第二高建筑。陈华在2012年前后被传在澳门赌博输掉京基100大厦而引得舆论哗然，随后遭到辟谣。

锁房事件引发了金融机构的高度关注。甚至有媒体报道称，近期，深圳地产圈流传一份由信托公司流出的预警名单，这份名单指出，深圳多家房企老总正“接受组织调查”，包括佳兆业、卓越地产、华南城、京基等17家深圳当地房企。这份名单要求，信托公司在与这些公司合作时要“注意风险控制”。

一时间，深圳房地产行业草木皆兵。华南城在1月16日上午发出公告称，有关公司联席主席兼执行董事郑松兴的报道完全失实，并未留意到上述名单的存在，“亦没有理由相信他将会接受任何有关调查”。

旧改迷雾

此次房源被锁，基本集中于深圳，尤其是龙岗区和宝安区，作为旧城改造的战略重地。接二连三的锁盘，体现了国家对地方债务、土地的整肃。而落马官员蒋尊玉，此前曾任龙岗区委书记、大鹏新区党工委书记，并以在龙岗区、大鹏新区抓旧城改造闻名。

“基本上全国各地的旧改，都难免出现利益交易行为。”库建辉说。过去10多年内，诸多城市旧城改造运动轰轰烈烈。由于政府较强的主导性及其中诱人的经济利益，具有良好政商关系的区域龙头房企参与不少。

作为国内首次引入城市更新概念的城市，2009年，深圳市发布实施了《深圳市城市更新办法》，初步计划是在2010年-2020年十年内完成176平方公里的城中村改造。

深圳执行的办法是符合条件的开发商不再需要通过招拍挂获得土地使用权。传统的招拍挂尽管相对透明化，结果却是土地价格急剧攀升，相比之下旧改的楼面地价没那么高。

在推出城市更新实验措施后，深圳取得了一定成就。截至2014年上半年，深圳已批准纳入城市更新计划项目达407个，面积高达35平方公里，完成规划审批228项，约达20平方公里。这意味着旧城改造逐渐取代新城市建设项目，成为深圳城市建设的主力军。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁近日表示，深圳旧改尽管取得不菲成绩，但从深圳整体的旧改项目执行情况来看，显然存在不少问题，主要集中于旧改项目推进过程中的利益分配。

由于深圳的拆迁补偿标准完全市场化，政府基本不干预，这种市场协商行为会对整个项目有影响。如业主要求提高补偿标准，房企可能会以公司无法承担如此高的成本压力而拒绝。

实际上，旧改项目对运作、关系和资金等都要求甚高。第一太平戴维斯报告指出，从目前深圳旧改实践看，一个项目需要45家单位，约200个环节审批，平均审批周期超过3年。旧改项目的操作具有相当难度。

“深圳民营房企大多发家于草莽，敢于冒险，手段激进，如今虽家大业大，但从本质上来讲，根基还是脆弱的。”深圳资深地产评论人李宗苗评价说。

正是与地方所在政府有着千丝万缕的联系，旧改项目审批及推进过程中不无灰色地带。

1月13日，深圳法院通过媒体发布了2012年龙岗回龙埔旧改村委收受900万元贿赂的二审判决，该社区有四名村长均被判处有期徒刑，而这一案件涉及的开发商是尚模。

在外界纷纷扰扰的传言中，最多的声音就是，关于佳兆业房源被锁是由于旧改问题。作为深圳本土龙头房企，佳兆业以善于运作城市旧改项目而知名，被称为深圳“旧改专业户”。

从1999年开始涉足旧改以来，佳兆业在深圳成功运作了平湖旧墟改造、盐田整体搬迁、坂田雪象村工业区改造等大型旧改项目，其在深圳的大部分项目土地均通过旧改而获取。

2009年12月佳兆业在港上市，此后，佳兆业的销售额从2010年销售额刚突破百亿，到2014年300亿元的销售额，四年时间增长了3倍。

深圳旧改问题，也引来了市场上关于希望“政府前期介入推进立法”的声音。 宋丁建议，摒弃城市更新政策并不实际，深圳还是需要在现有模式基础上，强化法律、社会舆论的监督，通过引入诸如听审会等渠道落实旧改的程序，保障旧改参与各方的权益、权利。

有深圳开发商透露，“龙岗旧改项目本来就有很多不清楚的账目，还要往下查，估计还会有开发商要被锁。”目前看来，部分房企或将放弃原计划获取的旧改项目。同时，一些在推进旧改项目上存在困难的房企，不排除未来会退出项目。

佳兆业风波值得深思。此前佳兆业财务情况良好。回过头来看其第一单违约贷款，这家年销售额达人民币300亿元、去年年中手持现金110亿元的公司，为何连4亿港元都还不起？

“佳兆业可能不是没钱，而是被冻结了。”香港粤海证券投资银行董事黄立冲认为，既然政府叫停佳兆业的项目，就有可能做出冻结的举动。在这种情况下，没有人敢借钱给佳兆业。

在房地产行业下行压力下，当其资金链的某一个环节出现问题，其不良信用被放大，就更容易引发与之相连的金融机构的恐慌，继而企业无法借新偿旧，引发资金链危机，甚至破产或重组。而这种情况很可能发生在更多高负债房企身上。