社区商业中心空间环境设计的探讨

陆悠悠 赵慧

摘 要：通过对社区商业中心案例的调查研究，对案例进行定位与定量的分析并提出环境设计的设想，最后得出社区商业中心环境设计启示。

关键词：社区中心 商业环境 定位定量 商业景观

[基金项目：江苏省社会科学基金项目“江南传统景观建筑文化艺术视觉元素的解析与发展研究”，项目编号：13YSD025。]

近年来，城市化的进程越发加快，城市用地规模不断增大，人口规模不断增长。为了适应城市居民消费能力的增加，政府和开发商把注意力集中在中心城区大规模的商业中心的建设。但是，一方面，很多城市大型商业中心开始达到饱和的状态，导致竞争白热化和经营微利化。开发商和商家逐渐开始放弃中心城区地段的争夺，进而转向社区商业，从而得到市场和更大的利润空间。另一方面，城市化带来的住宅产品的大量开发，住宅模式由城市化转向郊区化，人们更希望在离家近的地方购物消费，对社区商业的需求日益增加。同时随着生活水平的提高，人们对商业环境的要求也越来越高，追求精神上的享受消费。这也促进了社区商业的发展。社区商业中心贴近居民生活，是街坊邻居之间沟通的媒介，也是城市居民能够不出远门即可享受生活服务与消费的商业设施。

基于上述背景条件下，社区商业中心的发展具备一定的优势，但同时也存在着一些挑战。一是社区的类型不同，相应要求的商业设施也不同。二是社区商业中心的建设和管理也有多种模式。三是要适应周边社区居民及其他类型消费者的需求。社区商业中心不是传统的“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”。

本文一方面通过对南京紫荆广场社区商业中心的商业调查分析，提出其在空间环境设计方面的设想，希望对其日后的不断完善有所帮助；另一方面也期望通过对商业模式、消费人群、空间环境关系的讨论，能为其它同等级别的社区商业中心环境设计有所帮助。

一、社区商业中心现状

（一）国内现状

现阶段国内社区商业分为两类：一类是基础性的配套商业，主要是为居民的最基本生活消费需求提供便利。第二类属于选择性商业，主要是同时满足居民日常生活消费需求与精神上的享受型消费需求，具有物质和精神的双重属性。商业空间形态上，近些年开始出现规模比较大的区域级社区商业中心，设施一应俱全，有全方位的生活功能，辐射范围较大。

（二）项目现状

南京紫荆广场位于南京南部新城核心区启动区。南京南部新城核心区启动区北起雨花南路、卡子门大街、大明路、秦淮河、运粮河至绕城公路，西起南河，南至绕城公路、机场高速、秦淮新河、双龙大道。

该商业中心有三部分商业建筑组成。北端南端建筑呈条状，中间是方形商业体。负一层、一层、二层是商业，局部三-九层是酒店式公寓。已确定入驻的是在地下一层的BHG超市，面积占整个建筑面积的33%。

二、社区商业中心定位定量分析

商业环境设计要适应相应的消费人群。对于社区商业中心来说，周边的居民是其消费主体，其次再考虑是否能吸引到相对远的消费群体。对周边居民的职业特征、社会地位、文化程度以及消费能力等的分析能够帮助确立社区商业中心环境的定位。为了最大程度吸引消费者以达到商业设施的利润最大化，又必须进行一系列商业定量分析，用数据来指导社区商业中心环境的设计。

（一）人流分析

紫荆广场的人流机会，周围的住宅区居民，西面的创意园区、东边的家居城4s店工作人员以及顾客为本商业带来主要人流。在本案周边1.5公里范围约有40000居民。假设他们平均每周去1次设施，成交率50%，附近能给设施带来40000*4＼30*50%（成交率）=2660人＼天。周围500米范围内有4个公交站台，每天约20路公交车经过，平均每天经过紫荆广场1.5万人次，15%公交人流去了紫荆广场，成交率40%，能给设施带来15000*15%*40%=900人＼天。即将开通的地铁卡子门站，方便的轨道交通将涌现大量人源流动。预计地铁平均每天经过紫荆广场的有2万人次，15%的地铁人流去了紫荆广场，成交率40%，能给设施带来20000*15%*40%=1200人＼天。周围1公里以内有大型家居商场如宜家、红心美凯龙等以及大量汽车4S店，每天约有3万人次顾客及工作人员，办公人员能给紫荆广场提供10%的人流，能给设施带来30000*10%*40%=1200人＼天。2公里以外居民可选择驾车到本设施，而紫荆广场可适当提供便利的停车需求。紫荆广场目前设置停车位600个，如果不计算社区居民停车需求，全部给商业使用，会给紫荆广场约带来2.5人＼车，共计600*2，5=1500人，成交率40%，则停车位给设施带来的有效人流是1500*40%=900人＼天。项目3～5公里范围分布有大明路社区中心、软件大道社会中心、明发广场等商圈，紫荆广场可以开辟一条独特的社区商业，从这些竞争者中得到人流。

这样算来，预计紫荆广场未来实际消费总人数能达到约6860人＼天。其中占比重最大的是周边居民，因此紫荆广场设计必须先满足周边居民的消费需求的基础上，再拓展商业服务范围，以保证正常的运营。

（二）居民消费需求

社区商业中心首先面对的消费主体是周边社区的居民。居民相对与其他性质的消费人群来说，具有固定性的特点，因此商家与这些顾客能够形成稳定的消费关系。另外，消费者的职业特征、社会地位、文化程度以及消费能力等也都影响着整个社区中心的商业。其次，社区商业中心不再局限仅服务于周边的社区居民，若能够形成自己相对独立的有特色的商业空间，周边的办公区的工作人员、顾客等都可进去消费。

（三）社区商业定位

经过一系列的调查与分析，得出紫荆广场的服务对象主要是白领阶级，对应的商业层次为高端的。而白领工作节奏比较快，下班后他们需要一个既能休憩又能购物的场所，因此走在紫荆广场要让他们节奏放慢，享受高端慢生活。如果成功吸引周边社区有钱人群不断来访，必然成为路过客群的向往目标，从而加入这个超越路过客群自身原有社区商业的新生活中心，最终最大化带动客流到达。

三、社区商业环境设计设想

（一）商业分区

为了抓住本地机会从而带动远端机会，把整个商业设施分成商业街和商业体两大分区。在设施北面、西面（如图1A区）针对富人，设计成社区花园型组团，是有趣的、优雅的、庭院感的区域；在设施中心（如图1B区），塑造成丰富多样的舒适型购物组团；在设施南面（如图1C区），营造成时尚快捷的品质商业街。A区商业街全天营业，为周边社区的白领、富人在下班后提供一个优雅的休闲漫步购物区域，通过花园式的景观营造小资情调。C区的商业街在整个商业设施入口处，时尚快捷的服务型商业组团满足周边社区居民一些基本生活消费。B区的复合型购物组团店铺集中、业态多样，能吸引远端的客群来设施购物。

（二）店铺划分

总的来说，紫荆广场作为社区型商业中心，设施业态主要面向周边居民及当地生活。设施沿街的店铺，面向街道，满足日常生活需求。负一层和一层的外围店铺，景观环境创造舒适自然的口袋公园，提供优雅品质的庭院型商业，打造家的花园，在商业中的家。一层业态主要面向在周边生活，工作人群中需求非日常体验的客群。二层为社区中心提供工作与生活的场所。

（三）景观烘托商业氛围

社区商业景观的设计，要根据实际情况烘托整个商业氛围，同时达到吸引客群的目的。

社区商业中心的景观环境能带来人的行为活动有：停留休息、聚会交流、儿童嬉戏、拍照留影、绘画写生、旅游观光等等。这些人群又是商业中心的潜在客群。人们可以在购物后穿梭在绿意盎然，安静悠闲的景观中，享受美好时光，或者本只是来此闲逛休息，又被商业吸引进去一探究竟。商业与景观的交融，使得社区中心能更好地聚集人气，提高商业设施的价值。

对于紫荆广场来说，一眼望到头的大型广场留不住行人的脚步，而合理自然的景观空间，吸引行人停留的同时为商业环境增加价值，也为商业带来更多的机会。商业景观营造主题环境，添加必要的休息空间和商业活动空间，可以聚集人气，吸引人的互动和停留，传达舒适空间的信号。因此，针对周边小区居住的高级白领，建议将北面原有的停车场区域替换为花园型街区的主题景观；南面、东面的入口设置主题性的景观节点，如雕塑、水景等供游人约会驻足，营造时尚快捷的品质商业街；设施中心的景观节点，由于连接三方向的建筑，因此景观设置要方便人流交通。

四、启示

通过对南京紫荆广场社区中心的案例分析，得到一些社区商业中心环境设计的启示，希望能为其它同等级别的社区商业中心的环境设计有所帮助。

只有深入研究社区文化，结合商业策划分析进行科学的定位定量分析，并分析项目自身的优劣势，平衡开发商、商家以及消费者的利益需求，才能保证社区商业中心的运营。在保证社区商业中心能够正常运营的情况下，与其匹配的环境设计又能满足消费者物质和精神两方面的需求。从而最大化得增加社区商业中心的综合效益，并促进城市文化的健康发展。设计要因地制宜，因住而商，就是说商业环境设计要匹配人的消费需求、消费行为等多种因素，从而吸引人流促进社区商业发展。在室外环境景观方面，良好的景观设计更为居住社区商业中心环境锦上添花，使社区商业中心环境不仅是居民的消费场所，更是居民的精神家园。

参考文献：

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[2] 蒋春，唐晓岚.居住社区商业环境景观设计[J].江苏林业科技，2008（06）：31-36

[3] 高栋，李蕾.社区营造中社区商业的价值[J].时代建筑，2009（02）：30-35

作者简介：陆悠悠，南京工业大学工业与艺术设计学院研究生在读，研究方向：景观设计及其理论。

赵慧宁，博士，南京工业大学工业与艺术设计学院院长、教授。