日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

王婷

摘要：20世纪90年代初，在日本，房地产市场泡沫发生破裂，这使日本的房地产甚至日本的经济受到了严重打击。反观当今的中国房地产市场，会发现我国的房地产市场与当时的日本有很多相似的地方，正因为此方面的原因，要吸取日本的房地产泡沫破碎的教训，打击和预防与房地产相关的过度投机，防止宽松的货币、财政，银行政策对房地产业的负面影响，加强对市场的宏观调控，使我国房地产业健康运行，避免房地产泡沫破灭的产生。

关键词：日本房地产；泡沫破灭；中国房地产；过度投机；宏观调控

一、日本的房地产泡沫破碎成因

20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。

（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题

自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。

（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响

对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。

（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂

在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。

（四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭

在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。

二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处

从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许多相似之处的，相似之处如下：近年来，中国经济得到了长足发展，国内积累了很多资金，而由于金融危机，我国外贸出口不畅，这进一步造成资金的流动性严重过剩。由于房地产投资的回报率高于其它行业，于是，投资者把很多的资金投入房地产业。我国资本和贸易的顺差进一步造成资金的流动性过剩，也进一步使更多的资金涌入房地产业，这最终导致房地产价格持续上升。为刺激国内经济的增长，为降低甚至避免资金的流动性过剩，我国政府也采取了财政和货币方面的相应的宽松政策。与此同时，商业银行也执行了信贷方面的宽松政策，这给投资者投资房地产业创造了条件。上述这些与当时的日本房地产业是有很多相似之处的。

三、日本房地产泡沫破灭对中国房地产的启示

由于中国房地产与日本房地产泡沫破灭前有很多相似之处，基于这样的原因，我们应该吸取日本房地产泡沫破灭的教训。

（一）做好房地产投资分析，打击和预防对房地产的过度投机

对于做好房地产投资分析房地产行业，这诚如刘洪玉所说：“房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目不同运行模式或技术方案，以获得最好的经济效果。”，而房地产投资带来的高效益又刺激了投资者对房地产的投资，由于房地产业管理的不健全，土地交易制度的不完善，这助长了投资者对房地产业的过度投机，这是不好的和不正当的行为。土地的稀缺性和不可再生性，决定了对房地产投入得越多，土地价格就会上涨越快。对房地产开发过度，会使市场过度饱和，这是非常不好的局面。这进一步导致房地产业供需的不平衡并使房屋空置率上升，为把房屋卖出去，投资者会采取相应策略，这进而导致房地产价格下跌并促使和加快房地产泡沫破碎的发生。

（二）预防银行信贷的非理性宽松政策

银行信贷的非理性宽松政策使房地产开发过度，要想预防此现象的发生，中国的各大银行贷款利率就要有所上升，央行的加息会降低人们对房地产业的投资热情，从而降低或避免投资者对房地产的过度投机。中国房地产开发要想进入良性发展轨道，银行信贷就要避免非理性的宽松政策。

（三）加强对市场的宏观管理和监控，控制对房地产的过度开发

中国要想防止房地产泡沫的发生，就要加强对房地产市场的宏观管理和监控，就要制定相应的策略和措施，如对房地产市场加强投资管理，使房地产供需达到平衡；如对楼市防止人为的炒作，如对房地产开发结构做相应的调整，如提高购房的首付比例，如征收物业税……在房地产开发中应运用市场在资源配置中发挥的作用。政府只有制定相关策略才能控制对房地产的过度开发，控制房地产过度开发才能避免房地产泡沫破灭的发生。

（四）对土地资源进行强化管理

针对土地资源，强化管理是政府要进一步进行的行动，控制地价过高现象的发生，为此，我国各地都有相应的土地估价机构，叶建平曾说：“申请成立土地估价机构必须具有土地估价专业人员，其中取得土地估价师资格的人数不得少于2人。”，对非法占地、圈地行为，要有严厉的处罚措施，政府还要对土地市场进行全面清理，预防土地领域的各种不正行为的发生。

（五）引导资金的合理流向，加强金融监管，保持外汇汇率政策的稳定

为了避免房地产泡沫破灭现象的发生，“政府还要加强金融监管，提高监管能力和水平，要通过利率、政策等使资金流向其它行业而不是一窝蜂地涌向房地产行业。”对于外债、外资，中国政府也要加强此方面的管理，用多种手段引导资金流向合理化。为预防房地产泡沫破灭的发生，中国还要保持外汇汇率政策的稳定。外汇汇率政策稳定就会降低或避免外资涌入房地产业，从而促进房地产业的良性发展。

四、结论

20世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭的发生是各种因素共同导致的结果，而当今中国的房地产业与日本房地产泡沫破灭前是有许多相似之处的，“汲取日本房地产泡沫破灭经验教训，“以人为镜可以知得失”避免重蹈覆辙，这对于我国房地产业乃至整个中国经济的发展都是意义重大的。”诚如吴晓灵所说：“我们调控房地产，是想让这个行业活得长一些”。在本文中，针对日本房地产泡沫经济破灭我做了深入研究并在此基础上提出了预防措施。由于对该课题的认识方面的不足，所述之处难免有所疏漏，恳请各位指正。

参考文献：

[1]刘洪玉.房地产经营开发与管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.

[2]叶建平.房地产经营管理[M].北京：中国农业出版社，2002.

[3]马瑗泽.2008金融危机的马克思主义分析[D].广东商学院，2010.

[4]毛金祥.日本房地产泡沫的形成和破灭及其对中国的启示[D].上海社会科学院，2012.

（作者单位：延边大学经济管理学院）