个人房产税课税公平性

胡海　花吉哲

摘要：我国对房产税制度的改革已势在必行，然而整个改革过程中公平性问题必须得到重视，因为只有在公平原则基础上的税收和税负才有利于国家经济发展以及全社会进步。通过对我国在上海和重庆市“试水”征收房产税实施现状的研究，站在公平视角下发现当前我国房产税改革制度中存在公平缺失问题，及如何有效改进的措施，从而促进房地产税实施更加公平有效，同时引导行业健康发展。

关键词：个人房产税；税负公平性；土地出让金；沪渝房产税试点

一、问题提出的背景及意义

2011年1月末，上海市和重庆市先后公布了对居民住房征收房产税的改革试点实施暂行办法，这一次对房产税的改革同时也成为我国房地产市场改革的一项重要举措，我国房产税过去只对经营性房产征税，对居民住房是免征的。关于这一与老百姓切身利益密切相關的政策变动，引起了全国市民广泛的关注。

二、国外个人房产税介绍

美国的个人住房税，50个州的税率水平保持在 1.5%之内，在不同地区和不同时期税率略有差异。美国所征收的房产税部分用于财政支出、福利和市政建设等，给居民贡献很多的福利，做到了“取之于民，用之于民”。

英国个人房产税，计税依据是住房的实际评估值。税率由政府根据地方当地的财政预算和税收收入的情况确定，实行超额累进税率。

日本个人房产税税率一般为 1.4%和0.3%，税征税对象为房屋和土地，纳税人为房产所有人，计税依据为试产评估值，因为日本拥有纯熟的资产评估体系。

三、个人房产税在上海、重庆试点现状（添加综述）

由于我国个人房产税的试点仅在重庆市和上海市，其他地区并未开始实施，因此本文对两地个人房产税征税方案进行对比分析，结果如表1所示：

二者各具千秋。上海的关注点在于计税依据市场价确定评估值，相比于重庆计税依据更加严谨。其次，上海征收的对象针对的是增量房，而重庆针对的是存量房的征收来抑制了投机性房的需求。

四、存在的不公平性问题（添加案例）

（1）征收范围过窄

从上面上海、重庆两市十点方案比较可以看出，两地征收范围仅涉及增量房和部分存量房，只能对投资投机性炒房行为起到一定抑制作用，短期内很难实现像欧美国等发达国家那样，真正把房产税作为调节收入分配、缩小贫富差距的手段。

（2）计税依据不合理

试点初期上海、重庆两市均以房屋成交价格作为房产税计税依据，交易价格难以体现我国房屋的现有价值，会产生税负不公平的问题。因为，近几年中国房产价格增长迅速，同样的房屋在获得时间的不同，房屋的市值与原值相差甚至十几倍，也导致消费者税负的极大不同，加重新购房者的不公。

（3）从纳税人差别对待

沪渝两地房产税征收过程中在制度设计上均将本地和非本地居民进行区分，比如对新购房者、非本市居民、外籍人士进行差别处理。以户籍为线的差别对待，加上二元户籍世袭色彩，变相的为居民划分了层次，损害了社会公平，而且容易制造本地居民与外地居民间敌对情绪。

五、针对房产税课税公平性建议

综合上述沪渝两地房产税征收细节分析可以看出，就我国个人房产税课税公平性而言存在缺失，针对这些问题，在这里提出了针对性的建议：

（1）逐步扩大征收范围

沪渝方案的征税范围，主要针对奢侈性住房和投机性房。房产税应逐步适当扩大征收范围，一视同仁，既对增量房也对存量房征收房产税。

（2）户籍制度的放开

世界上许多发达国家拥有了成熟的财产税制度结合开放的户籍制度，如美、日、加拿大、澳大利亚等。他们的特点是：1.财产税为主要税收来源2.人口迁移自由。

（3）合理确定税率水平

参考其他国家的经验，比如在美国不同的州匹配着他们合适的税率，最高的地区达到3%，但大部分城市的房产税率保证在1%～2%区间内，乡村的税率仅0.9%。我国在房产税法中可以设置税率区间，统一按拥有房产的面积实行累进税率，具体执行，由各省根据当地的经济发展情况、人均收入、居住环境等确定适合的房产税率。

六、结论

在我国，税收一直作为国家宏观经济调控重要手段之一，然而也是创造公平的外部竞争重要因素之一，因此创造一个公平的税收环境显得十分必要。而个人房产税作为我国改革重点项目，即将进行广泛推广，政府从纳税人角度考虑税收公平性问题，能获得纳税人的青睐，维持社会稳定，改善政府形象。（作者单位：重庆理工大学会计学院）

参考文献：

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[4]吕献荣.完善个人房产税征收模式的探讨[J].财会月刊，2012，（17）.

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