我国房地产金融风险与研究

陈丹

摘 要：本文对近些年来，国内房地产市场金融的风险进行进一步细致分析，从国内房地产金融风险形成的原因进行探讨，并根据当前房地产金融的发展趋势和问题，提出了相关的政策建议。

关键词：房地产金融；金融风险；政策建议

随着经济的飞速发展，房地产经济在中国国民经济中的位置非常重要，在经济体系中属是基础性、先导性的行业。最近几十年，伴随着国内住房制度的改革不断成熟、国民经济的持续增长很快，城市化的步伐也加快，我国房地产业出现高速发展的形态，逐步变为成为国民经济里的支柱。房地产金融在快速发展，它对房地产业的发展，有举足轻重的作用，成为房地业发展的重要支撑。然而房地产业风险很高，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不能避免这种高风险。

一、中国的房地产金融风险方面风险分析

1、我国的房地产的融资渠道比较单一

当下，我国房地产公司企业的融资的方式，间接的融合资金占主要比例、直接融资只是占到一小部分，在房地产企业融资中，银行的贷款占主导，比方说房子的消费产生的贷的款、房地产的开发商等产生贷的款等。然而，上市信托或者债券融资跟其他融资方式（如基金融资诸如此类）占的比重不大，其是中国房地产金融风险的非常关键的原因，其是最难处理掉的。当前，国内房地产融合资金来源主要是来自商业银行，房地产金融风险的主要责任担负责任者是商业银行。

2、商业银行在信用贷管理方面的风险

市场竞争有不规范化的特点，这会导致房地产信贷风险时有发生，可能发生损失。信息的获取有不对称性，这也会使得房地产信贷业务发生风险，比如逆向选择方面的风险或者是道德方面的风险。房地产企业的贷款会接受商业银行的申请审查不严而会导致信用贷款方面风险的发生。贷款管理不善，这样会风险。贷款后过度依靠抵押物，不能对项目建设的开展进度来追踪，让开发商挪用的贷款资金或者是销售回笼款，从而项目不能按计划时间完工交付或者是没有销售资金还给银行贷款，使银行贷款产生风险或损失。

3、个人住房消费的信用贷款有较大的违约风险

现在，商业银行很多情况是这样的，是把个人购房的贷款作为优良资产的一种，所以会加大发展的力度。然而，国内关于个人的诚信档案体系，到目前为止，还没有达到完善的地步，贷款人的贷款行为，不能受到商业银行有效的监视和控制，还有，针对资金信用的情况，最大程度的并且是嚴格地调查，它的监管难度较大，之后房价的变化波动，和购房利率的变化，一样会发生，这样会使得拖欠还款的危机发生的情况.最后，比如“假按揭”等恶意套现等行为广泛涌现。它们不约而同表示，当风险发生的时候，如果有债务链条发生中断，这会让承担巨大的风险。银行长时间支持个人住房贷款，大多数来源于储户的存进的款项；再者，一些地区的贷款炒房活动，其也会跟银行贷款的安全性有很大的关联性，一旦楼市产生波动情况，或者是其他主客观方面的原因，它也会使得投机发生失败，最后的情况是，银行信用风险随之会受到一定的影响。

4、房地产公司有各种风险情况发生

房地产公司有各种风险情况发生。第一是经营方面的风险。中国房地产开发，其准许进入的标准比较低，公司的经营规模一般来说比较小，它的抗风险能力往往较弱；第二是税收方面的风险。国务院办公厅转进一步指明了要加大房地产市场方面的调控的政策信息。它对抬高房产交易产生的营业方面的税收、禁止期房转卖给他人、一定要能保证中小套型房子的供应、严厉打击炒地的行为等，有十分详细的规定，其规定，对个人购买住房2年内转售的，销售时按其取得的售房收入全部金额收取收营业税；最后就是出售方面的风险性时有发生。一味的盲目建高档楼层，这会导致会房子的供应与需求失去平衡，房地产的开发商，他们会面临销售方面风险，这种情况直接与房产信用贷款的风险情况息息相关。

5、房地产市场价格存在风险性

由于房价不是一直不变的，这就增大了市场方面的风险。货币传送过程中的信用贷款机制，它的理论说明了正式因为在金融市场中，信息产生不对称，银行面对信息不对称重要处理方法和手段就是一定要提供抵押物，然而房地产，在多少国度被看做一种价值大的抵押物。抵押物的价值变为贷款者最多借款额的一方面。当房价上涨时，抵押物价随之上升，银行贷款的损失会减小，随之银行的净资产和利润会提高。

6、国家政策性方面有风险发生

国家经济发展方针和政策以及法律、法规的改变，其会使得房地产在金融市场环境中产生变化，而且它会对房地产市场有一定的影响作用，而且它也对金融的风险大小改变有影响。国家政策，对于房地产，它的作用是整体性的，政府限定房屋租赁价格和出售价格，对外来投资的把握，对土地使用情况进行调控，对环境保护有一定的要求，特别是在投资规模和方向的掌控，甚至还有金融的掌控，其中也含有新的税收政策规定等，这些都给房地产金融方面产生风险性影响。特别值得说的是，当市场环境还不太完善的时候，政策性的风险，它对房地产金融业务大了一些影响。

7、法律法规方面时有风险发生

房地产业跟千万居民、多个行业息息相关，但至今，还没有形完备的法律规范，对房地产整个运营，还有房地产公司的行为等法律规范制定规范，还没有更详细的有关法律，用来对借款贷款双方的行为表现、对抵押的登记行为表现等来进行制约和规范，未树立房地产金融的风险防范，也未成立专业的金融的风险机构对房地产市场秩序进行管理。因此，中国房地产金融市场的法律法规建设，它相对于房地产的市场而言，是非常落后的，对房地产金融市场的监管和掌控能力非常弱，因此也加大房地产的金融方面的风险。

二、房地产金融趋势判断分析

房地产业发展跟土地的开发，跟房子建造水平相关，房子建造完成时间不短，金钱需要量大，资金供给与需求有一定的时间间隔。要处理好这个时间间隔，需要金融体系的帮助。在中国，房地产金融，其在金融总量中，占的比重会越来越高。

还没有建立完善的房地产金融的服务方面的体系。当前阶段，中国房地产金融特色不鲜明、产品往往存在同类化、创新不够的情况。国外的房地产金融，他们有很多诸多成功经验值得我们模仿和学习；房地产金融体系，以及战略方面的研究还很不到位；住房金融资源还不能合理的进行分配；住房信存在过度发放的情况；打造房地产金融体系的整个建设，它的条件和政策不是很到位；房地产金融的风险防范和评估、需要解决怎样对中低收入人群住房资金方面的支持等等问题。

还没有形成完备的房地产金融业务方面的独创性的体系。中国目前已经有了全球住房金融三大工具和制度。总体看来，世界各个国家的房子融合资金的制度，可以归类成3个类别：第一类是市场融合资金的制度，它借助市场化的行为，面向市场拿到资金来进行住房建设和消费。第二类是强制性住的房储蓄方面的制度。第三类是合约性的，它是住房储蓄方面的制度，是一种契约的形式，一种是自愿性的房子储蓄的制度，也就是根据职工、居民个人的意愿到银行存储一部分钱，到一定期限后可以利用这笔钱并再贷一部分款来买房。

还没有形成完善的房地产金融产品方面的创新型体系。现在的商业银行，其在房地产金融业务方面的特点是，吸收性的创新多、原创的创新少；其负债类业务的种类创新多、资产类业务创新少；其中，政府进行主导创新多、但是主导型创新少；其中追求盈利的创新多、但是防范风险创新少。

还没有形成保障房、公共租赁房的金融服务方面的支持体系。当前阶段，务必建立多层次的房屋供应体系，同时也应该有多元化的特点，这就是中国居民房屋制度改革的目标和方向。国家要针对安居工程，对住房，商业银行需要适度的发放经济适用房的贷款、对廉价房进行贷款，要有多种品种贷款。

还未形成可以提供贷款需求者进行选择的房屋的金融产品链。目前来看，商业银行发放的房地产的抵押方面的贷款，它虽可以看作是一类模式，实际的情况是，公积金的个贷、或是抵押贷款，还有就是住房储蓄存贷，包括以上这三种管理模式，其衍生的住房金融产品，终究万变不离其宗，它是這三类模式的混合。

通过平衡贷款利率方面的抵押贷款，或是跟随收入水平变化进行调控，还款日子的提前还贷等等各种条款和做法，这就要我们对此进行探究。

三、房地产调控方面的政策解读

商业银行风险方面的防范体系需要在政府的调控下操作，还要打造房地产金融风险的预报体系。详细的说，就是对一级市场或者二级市场中的开发商的市场行为，来开展规范化处理，极大程度的发挥三级市场房子资产保障功能，中介市场的服务方面，需要加大法律法规的创新，要更加完善房地产风险预防体系。特别要注意的是，中市场服务方面的法律建设，要从补息、运营体系等方面来改善。商业银行，它在风险防范方面，必须利用金融机构资本用来满足充足率，进而保护商业银行安全运行和产生高利润，通过对不良性的资产的化解，这样就可以彻底处理好一系列问题，包括国有银行以及企业的所有者缺位的等等问题。借助持续时间发展的金融机构系统，还有担保的系统。唯有如此，才能形成多种层次的、多种主题，这样实现各个主题担保的实现，对保险部门有发展作用。通过个人征信系统，我们国家需要继续抓好信用体系方面的建设，唯有如此，社会信用体系才能很好的得到发展。最后，政府的调控体系方面，第一是要对政府职能进行明确规定，即房地产中的职能，包括监督管理、平衡供给还包括社会保障的职能等等。打造房地产金融风险预报与调控体系，需要增大检查力度，严惩违章行为、违规操作行为和假按揭贷款等等行为。创新避险工具，需要打造专业性的房地产金融机构、革新金融品种。打造健全风险的控制制度，从以下方面下手，例如房地产贷款的市场的准许、个人购买房屋的贷款的返还、保障抵押担保的符合法律规定，而且，也要加速法制建设发展，进一步完善体系的规范制度和可操作制度。

结论

中国在经济高速发展以及城镇化高速发展的过程，房地产不管是充作一种投资品，还是充作一种生活必需品，它都会受到前所未有的关注，房地产变成了最有投资价值和最富需求价值的特殊性的商品。因为这个原因，房地产的价格变化比一般商品更加大，对经济的影响程度也更大。因为房地产供需市场，还有房地产经营活动受到多重复杂因素的作用，因此更容易发生房地产金融方面的风险问题，这些问题发生的时候，会对实体经济有很大的损失。所以，在房地产的经营里，可能会出现的金融风险进行研究，这对于中国宏观经济的顺利发展以及消费者利益的保证，它有很关键的作用。（作者单位：厦门大学经济学院武汉班）

参考文献：

[1] 赵星 董晓松.论我国房地产泡沫与政府宏观调控[J].四川行政学院学报，2014（02）.

[2] 潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究，2013（04）.

[3] 易宪容.房地产对国内金融业的依赖与影响[J].现代商业银行，2005（04）.

[4] 叶立新 黄建珂.当前房地产开发投资中的金融风险及其防范[J].江苏商论，2005（01）.