某全国性商业银行拓宽业务反抵押贷款研究

吴思屹

摘 要：某全国性商业银行是山东半岛地区唯一一家全国性商业银行，目前已经成为一家具有一定规模与实力的股份制商业银行，但是面对日趋激烈的银行间竞争，拓宽业务范围、增强综合实力显得尤为重要，也只有这样才能立于不败之地。当前，随着我国老龄化程度的不断加深，社会养老保障系统的不甚健全，养老问题日益突出。在国外的一些老龄化同样严重的国家，发展反向抵押贷款业务是一种有效缓解了养老压力的方法。本文对我国发展反向抵押贷款进行了一些研究，并提出相应的发展建议。

关键词：某全国性商业银行；拓宽业务；山东半岛；住房反向抵押贷款；老龄化

一、反向抵押贷款简介

（一）反向抵押贷款的定义。根据美国《银行法》的有关规定，反向抵押贷款是指“由不动产抵押保全的贷款”，指以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。这种贷款可以是一次性或者在一定时间内按月发放，也可以在一定信用额度内根据借款者的需要自由支付，贷款可用于日常开支、房屋修缮和医疗保健等，没有限制。

（二）发展反向抵押贷款对我国经济社会的重要意义。从经济角度看，宏观上，我国经济正处在由出口导向型转为内需拉动型的时期，发展反向抵押贷款，有助于减少人们养老的后顾之忧，促进消费，从而拉动国民经济的发展；微观上，发展住房反向抵押贷款，可以给金融机构带来新的业务，形成新的经济增长点，同时近年来房地产市场形成了巨大的泡沫，房价的高位也使许多人无力偿付房价，发展住房反向抵押贷款可以增加二手房上市的预期，活跃房地产二级市场，缓解供需矛盾。

从社会角度看，宏观上看，发展住房反向抵押贷款，可以扩大老年人的物质来源，改善老年人晚年生活，弥补社会保障的不足，促进社会的和谐向前发展；微观上，此举切断了子女继承父母房产的途径，有利于年轻一代形成自立自强、勤奋学习的好习惯，协调家庭的代际利益关系；同时反向抵押贷款可以减轻目前的“四二一”家庭机构给年轻人带来的养老压力。

二、某全国性商业银行反向抵押贷款的有利发展环境分析

随着社会主义市场经济发展体制改革的不断深化和法制建設的日趋完善，反向抵押贷款的推出，具备了一定的经济、法律基础。同时人口老龄化速度的加快也为发展住房反向抵押贷款提供了必要条件。如下主要从老龄化趋势、金融体系的完善和法律保证等方面分析我国反向抵押贷款的发展环境。

（一）有利的金融环境。根据中国人民银行公布的金融统计数据显示，到2010年6月末，各类金融机构本外币各项存款余额为68.9万亿元，而相应的贷款余额为47.4万亿元，存差达到了21.5万亿元，这些剩余的资金需要寻找新的投资点。同时商业银行等金融机构面对日趋激烈的竞争也需要进行业务创新，抢占市场份额。近年来，人们教育知识水平的提高以及理财观念的增强都为发展反向抵押贷款创造了良好的发展环境。

（二）房地产市场的不断成熟。自98年的《房改通知》以来，我国的房地产市场呈现出快速增长势头，并逐步成为了国民经济的支柱产业。随着其后的《住房公积金管理条例》、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》等一系列的房地产改革条例和通知的发布，我国的房地产市场高速发展、日益成熟，从而为反抵押贷款后期所需的房地产二级市场交易铺平了道路。

（三）人口老龄化带来的巨大挑战。我国老龄化具有老人人口基数大、老化速度快、国家财力不足等特点，尽管近几十年，我国的养老保险制度建设取得了明显的进步，但国家社会保障的覆盖面依然不高，养老保险体系依然不健全。据2005年5月世界银行公布的一份关于中国未来养老金收支缺口的研究报告，按照当前的制度模式，2001年到2075年间，中国基本养老金的手指缺口将高达9.15万亿元，这就意味着若干年后，很大一批人将面临无法领取养老金的困境。此外传统的养老模式随着人们观念的变化而受到了极大的冲击。

（四）法制的不断健全。比如说1998年的《个人住房贷款管理办法》第十六条：“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。”意味着，用于反向抵押的住房一般情况下只能抵押一次，所以这样的规定也是合理的；又如2001年建设部制定的《城市房地产抵押管理办法》第十二条：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。”也同样适用于住房反向抵押贷款。此外《担保法》《物权法》等法律也有相关的适用住房反向抵押贷款的条文。

三、对某全国性商业银行发展反向抵押贷款的建议

某全国性商业银行要成功的推出反向抵押贷款，必须要克服诸多困难，比如解决老年人对产品的认识、信任和接受程度，金融人才的储备问题，有效的产品宣传等。以下是借鉴美国的发展经验，从自身实际出发，从反向抵押贷款发展的两个阶段着手，提出一些发展的建议。

（一）前期准备工作。向政府提议制定完善相关法律法规，确保参与双方的权益得到保证。反向抵押贷款存在双向信息部队称情况，即一方面由于反向抵押贷款是一向知识含量高，较为复杂的产品，一般抵押房产的老人，面临着无法判断贷款人的资产状况的风险，一旦贷款结构破产，借款人即有领不到贷款的可能；另一方面，借款人可能隐瞒房产的一些信息，同时在后期执行过程中未履行自身的义务。

建立庞大的人才储备。反向抵押贷款是拥有相当复杂结构的产品，在其设计开发过程中必须有大量的拥有专业知识的人才。同时反向抵押贷款要求相当发达的金融市场作为支撑，以此来转移风险，使资金实现流动更有效的使用。美国的华尔街为世界的金融中心纽约的中心，拥有世界上最为成熟的金融市场和专业的金融人才。

有效地舆论宣传。根据“立足烟台、辐射山东、面向全国”的指导。从山东半岛地区入手，进行有效宣传。尽管当前旧的家庭养老模式难以为继，但仍有非常多的老年人还抱有传统的观念，同时由于老年人不易接受新事物，对金融产品不了解，存在抵触心理。如此在产品宣传时一定要重视转变老年人的思想，为其提供一些免费的咨询机构，双管齐下。

（二）后期推广阶段。首先，由地方政府带领，联合金融保险业界、养老保障部门、住建部和学术界等相关单位，对反向抵押贷款可行性进行深入的调研，确定产品运行方案。在产品设计过程中要注重相应的配套法律的完善，同时借助媒体的宣传，使各个方面相协调发展。

随后，采取试点方法，逐步展开。由于反向抵押贷款适合金融市场较为成熟，老龄化趋势严重的地区，所以先在某全国性商业银行已经开展业务的经济发达的青岛、杭州等地区试运行，结合实际发展过程中出现的问题，认真总结经验，为下一步全国范围推广打下基础。接下来注重引入非国有担保结构，增强市场竞争和产品多样性，再将产品出售，实现证券化操作，逐步摆脱对政府资金的依赖，实现由政府主导向市场主导过渡。（作者单位：中央财经大学中国公共财政与政策研究院）

参考文献：

[1] 范子文.中国住房反向抵押贷款研究[M].北京：中国农业大学出版社，2010，（1）：73-74.

[2] 柴晓武.美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪[J].经济与管理研究，2010，（5）：3

[3] 范子文.中国住房反向抵押贷款研究[M].北京：中国农业大学出版社，2010，（1）：133