“二房东”变形记

来乌

应对年轻人安全、舒适、价格可接受的租房诉求，不断涌现的品牌公寓进入这个充满想象力的万亿级市场，未来会否发展出类似经济型酒店业的如家、汉庭般的巨无霸？

从去年下半年开始，缘起小米董事长雷军的1亿元入股，YOU+公寓在一夜之间爆红。一时之间，资本的关注把青年公寓推到了风口，随之而来的是，许多二房东的生意走上了品牌化、规模化的发展道路。

优客逸家、蘑菇公寓、未来域、寓见、青年汇……仅是2014年当年获得融资的项目已是遍地开花，融资数额多在千万美元的级别；而规模更小的公寓更是不计其数，“在北京有500来个公寓品牌”，华泽资本Iris介绍。目前中国规模最大的自如，在北京管理的公寓达3万多套，而北京的租客总数超过800万。可见，公寓还只是太平洋中的一滴水。

“互联网公寓”是以互联网的方式，做青年公寓长租的连锁品牌。经典的模式“房屋托管+标准化装修+租后服务”。这些新型的“二房东”们通常有分布式和集中式两类主要业态。前者包括有北京的自如友家、上海的青客、寓见、蘑菇，成都的优客逸家等，集中式公寓包括北京新派公寓、广州YOU+公寓、上海青年汇、南京未来域等。在做法上，分布式公寓是将散租市场上的存量房回收，统一托管、装修后再出租给城市白领，多为单间出售的合租房。而集中式公寓则多为商业地产的整栋改造，户型更为多样，从一室户到套房，通常为整租。

二房东2.0时代

在一线城市，二房东生意多年来一直活跃在线下。如今，O2O的模式使得传统的公寓有了“创业”、“90后”、“青年”等等更多新鲜、好玩的标签，而二房东们也不再停留于“蛮横”、“暴利”的“笔记本+小纸条”时代，他们迫切通过服务、创新、个性……以及最为重要的——互联网化来吸引年轻人。

在吸引客源方面，一些品牌公寓已经可以实现在线看房、按地铁站点找房，甚至筛选室友的星座。在公寓管理方面，IT系统的支持对成规模的公寓运营至为重要，分布式公寓尤其受益。青客市场总监屈成才介绍，后台为房东、租客、经纪人、保洁阿姨、维修工开发对应接口的APP已经达到13-15个。从收房源到装修整个流程，都通过线上控制实现，并以标准化的流程控制将一套房的装修时间压缩到两周。

资本涌入使得公寓行业瞬间进入了一个窗口期，不少品牌完成一轮融资后就走上了“跑马圈地”道路。不过总体而言，公寓租赁产品仍有互联网产业不可想象之“重”。有业内人士认为，所谓“先亏后赚”的互联网模式未必适用公寓产品——由于前期承租，大规模收房意味着巨额的资金投入，而空置产生的亏损也颇惊人。

事实上，不少品牌公寓创业者也不认同“烧钱”。青年汇联合创始人何光认为“单店不盈利都是耍流氓”；而沪上目前规模最大的白领公寓青客，已通过几年快速复制达到上万间的规模，并强调"N+1"的包租模式作为主要盈利模式。

也有业内人士认为，互联网公寓不能止于传统模式做“差价”，相应地，聚合同类族群的“社群化”运营带来更多想象空间。一些定位在高品质服务式青年公寓有各类派对和聚会，例如上海青年汇举办过相亲活动。但号称“三不租”（45岁以上不租，带孩子不租，不爱交朋友不租）并且要对房客进行KPI考核的YOU+或许是其中最热闹的一个。由于YOU+有20%-30%的租客是创业者，以及具有社交属性的公共空间设计，引发了互联网行业对此类“创业公寓“未来前景的无限想象。

由于YOU+属于集中式公寓，拿房改造的周期长，并非是互联网VC们偏好的“可快速复制”的标准品。有业内分析人士表示，“很多投资人看不懂雷军”。在雷军高调宣布小米不做房地产之后，除了YOU+对年轻族群的聚合价值，另一个备受关注的领域是接近小米生态链企业的“智能家居”。

近年来，由于智能家居概念火爆，不少传统家电厂商都加大了研发和推广力度。不过，作为一种体验性非常强的概念产品，智能家居配合真实场景的体验推广，而可迭代的互联网公寓恰是不二之选。上个月，海尔U-home与蘑菇公寓正式签约，由前者为后者提供成套的智能家电家居解决方案。而青客公寓则选择自主研发智能门锁来提升租客体验。

不过，二房东们对于这类高科技家居的态度并不统一。上海青年汇创始人何光认为，现有市面上的智能家居方案并不十分成熟，而整套配置还会大幅提升装修成本。

互联网+金融

在美国，白领公寓不是兴于互联网的新鲜事物，在全国各大城市都颇为普及。这主要源于REITs（房地产投资信托基金）模式的成熟——房源产权高度统一。全美约有60%的出租房源为品牌公寓，其中有70%的房源掌握在排名前10的公寓REITs公司手中。

多年的规范运营经验使公寓管理颇为高效，一支10人队伍能够运营约200间的整栋公寓。目前最大的上市公寓类REITs公司是Equity Residential（纽交所上市代码EQR），市值达到220亿美元。截至2013年年底，EQR拥有超过10万套公寓。

公寓投资普遍采用REITs模式来分享地产增值带来的稳健收益，作为一种投资工具，公寓REITs能够化“不动产”为“动产”，平均年收益在10%以上。而自2008年次贷危机以来，租房人数大幅增加，公寓REITs平均年收益达到40%。

而在散租市场，Airbnb在2011年于短租业务的基础上推出了Sublets长租服务，消费者可以在网站上就近寻找附近的房源，看图选房，交付租金，即可拎包入住。国内现有的分布式公寓模式与Sublets有相似之处。

美国人习惯租房生活，30岁以下的年轻人尤为如此。“同质化居住”背后意味着同等消费能力人群的聚合，从而令精准的周边商业配套成为现实。

由于公寓产品需要巨额资金投入，除了风险投资，仍需要金融工具的辅助。国内一些品牌公寓已经通过消费贷款、信用卡合作实现了“先住后付”。而集中式公寓“新派”更大胆对美国REITs模式进行了中国式改良加以实践——其商业模式是以私募基金的模式，通过收购、租赁物业的组合策略，指向“品牌+地产+金融”的收益模式，目标年化收益12%。

尽管站在风口，与国内庞大的散租市场相比，互联网公寓的比重仍显微弱，约为2%-3%。为了争夺80后、90后的青睐，在各大网络推广平台上，分布式品牌公寓往往打出“免中介费”的牌。不过，“0佣金”的互联网中介的异军突起已使得这个优势大打折扣。

窝牛租房的创始人叶佩旭认为，借鉴美国公寓REITs的情况，考量公寓运营能力的核心指标是运营成本在营业收入中的占比。例如，美国EQR对应占比是5%，而国内公司的情况还有很大差距。此外，品牌公寓们尤其是分布式公寓，尽管具有快速复制的潜力，但能否有效运用互联网工具提高运营效率以及降低运营成本还要打一个问号。