公寓O2O，颠覆还未发生

来乌

经历10多年发展，如今又被资本推上了互联网的风口浪尖之上，公寓行业仍处于初期阶段，由互联网思维触发的破坏性颠覆还未发生。

从不温不火到井喷爆发，不到半年时间，青年公寓瞬间被推到了地产O2O的风口。

2014年9月，小米科技联合创始人、董事长兼CEO雷军只花了5分钟便敲定领投YOU+国际青年公寓A轮融资的决定，并愿意担任YOU+的顾问。

顺为资本的1亿元重金砸入，令运营三年有余的YOU+公寓及其商业模式备受瞩目，也自此开启了青年公寓市场硝烟弥漫的序幕。事实上，在获得投资之后，YOU+公寓除了原有的两家店，目前还有8家新店正在修建，新的店面分布在上海、北京和广州。3月份YOU+正式宣布进军北京，目前已经有苏州桥店和上地店开业。而另一大青年公寓领域的参与者则是链家地产，早在2011年就推出了O2O品牌“自如”，旗下有分布式产品“自如友家”和集中式公寓“自如寓”。

在过去半年里，这个行业的竞争对手不断出现……2014年11月，优客逸家宣布获得来自经纬中国、海纳亚洲基金、君联资本、华兴资本多方投资的2200万美元B轮融资，估值达8000万美元。12月，蘑菇公寓宣布获得由海通开元基金领投，IDG、平安创投跟投的2500万美元B轮融资。今年3月，“上海寓见公寓“刚刚获得第三次注资，这家同样瞄准青年长租市场的分布式公寓品牌成立仅仅一年。

“互联网这个风口，一旦吹起来将是很可怕。”有业内分析人士指出。

旧生意，新难题

“自从雷军投了YOU+后，好多机构都在看这个方向，虽然很多人不是特别看得清雷军的思路”，谈起去年YOU+这个引爆互联网公寓热点的1亿元投资，华泽资本的Iris这样说。

市场空间巨大是机构涌入的主因，根据58同城《2013年租房行业研究报告》，2013年全国租房市场规模约为2.5万亿元。其中70%是年轻人，年轻人中超过77%为80后。以需求量最大的北京为例，每天在北京寻找整租房源和合租房源的人数达到9.1万和3.7万人次。由于散租房源分散和大量闲置房源的存在，外加网络虚假房源泛滥，“黑心”二房东和中介们掺杂其中，租房的痛点比比皆是。

而看不懂的原因在于，YOU+作为集中式公寓，本身是对商业地产的改造，更像是房地产项目。资产重，还有种种突出的“情怀设计”和租客准入机制。综合看来，与互联网偏爱的通过模块化快速复制实现占领市场的思维并不很吻合。

晟曜行服务公寓联合创始人全雳在公寓行业从业近10年，他认为，YOU+的模式集合了创业办公+创业公寓+创业孵化，“这个模式目前是最好的，但是行业模式最好不代表运营最好，还是要看两三年之后的运营结果。”

华泽资本的Iris认为，集中式公寓基本就是传统地产生意，而分散式模式有部分互联网的因素但也不是纯互联网项目。

“互联网项目前期是不考虑盈利的”，Iris介绍。分布式公寓可以通过提升租房体验来增加溢价空间。不过，传统公寓生意则需在经营上算好账，尤其对于集中式公寓而言，拿房周期长，前期整栋承租、装修投入巨大。

如何成规模、低成本获取房源，是集中式公寓遇到的首要挑战。在一线城市，整栋的毛坯房已非常鲜见，不仅周期长，拿房成本也在逐步上涨，并且还要与快捷酒店竞争。据新派公寓的创始人王戈宏介绍，目前北京收购旧楼的价格平均在3.5万～4万元/平方米。而实际情况是，每平方米超过3万元的物业已不再适合做青年公寓改造项目。

寓见家创始人罗意指出，集中式公寓发展模式是拿商业地产去做民房出租的生意，从价值序列上来说是倒挂的。

“把比较贵的写字楼变成价格低的公寓出租，其实是不太合理的”，面对当下YOU+们的跑马圈地，Iris认为类似做法是将“钻石”卖成了“人造水晶”，并不利于快速发展。“一幅真迹古画经过一番修饰润色后，结果以更低的价格卖掉了，以后还想这么卖1000幅。”

而集中式公寓的优势是房屋集中，便于管理，运营效率高。相较而言，分布式公寓可复制性更高，但劣势是运营成本为集中式公寓的3-4倍。

“分布式公寓的话，投入非常少，短期回本也快，但是后期管理非常繁琐”，全雳指出，“2000—4000元的租房市场竞争非常激烈，这几年房租的红利逐渐在消失，胜出的关键要看营运能力、精细化管理程度。”

风口之寒

尽管风吹得猛，公寓行业还未发生翻天覆地的变化。今年以来，不少公寓品牌都曝出了租后服务质量下滑的情况。对此，华泽资本的Iris分析，这根源差异于传统产业模式和互联网模式的不同。互联网产品需要维持服务品质防止用户流失，而传统做法只将房产交易完成就结束了。

当同行还在疯狂跑马圈地之时，于2014年完成数千万美元A轮投资的魔方公寓在经历短暂的利润增长之后，罕见地遭遇了资本撤出——据公开报道称，这源于其过度扩张中大规模空置和难看的财务报表。

部分投资人和从业者对产业眼下的”疯狂“持忧虑态度，指品牌公寓的盈利潜力可能被过度美化。

当下，租房O2O产品一窝蜂地涌现使整个租房市场呈现即将井喷之象，俨如当年快捷酒店大爆发的前夜。然而事实是经济型连锁酒店已进入行业寒冬，同样是经历过集体性的高速扩张期后，利润空间已被逐渐压缩。（“2014年第四季度中国饭店业运营状况统计报告”显示，全国经济快捷型饭店在2014年第四季度的整体的平均经营收入为228万元，环比下降15.2%，同比下降4%。）而同样征用商业地产的连锁酒店，在成本控制、快速复制标准品上具有先天优势。也正因此，不少酒店集团走多元发展道路，并对长租市场摩拳擦掌，如家、铂涛、亚博等已开发长租公寓子品牌。在未来一段时间内，长租公寓行业将会变得越来越热闹。

“2014年资本投的是赛道，2015年资本投的是赛手，是创业者对行业的认知度、把握度、运营能力，能不能最后实现弯道超车。”全雳表示。

“品牌公寓在不计成本地跑马圈地，旨在打造长期的供应链，这也是未来品牌公寓打败二房东的关键，”他预计，整个供应链的完善大约会在2016年的下半年。而从大趋势来看，分布型和集中式经营方式会融合，逐渐走向以社区为单位分布式集中管理，并渗透到物业行业。