如何看中国人海外买房热现象

薛昀

国内房价屠高、人民币国际化等因素已经使得越来越多中国人到海外买房

How to See Chinese Buying Spree for Overseas Properties

“出海”买房， 大手笔交易频现

据最新统计数据，2008年至2014年的6年里，中国对外房地产投资总额达到了390亿美元，而2008年的投资额还只有9200万美元。与此同时，根据仲量联行数据，仅2014年一年间，中国人的海外房地产投资额就达到了165亿美元，比2013年增长46%。其中，去年上半年，中国私人海外房产投资额接近50亿美元，远超2011年及2012年的全年总额。

“在过去的几年里，中国大陆人越来越喜欢购买海外房产。”高力国际（ Colliers International）房地产服务公司负责国际业务的主管德里克·赖（ Derek Lai）说道。“截至目前，大约20%到40%的外围购房者来白于中国大陆。”有数据显示中国内地和香港的超高净值人士平均每人分别拥有4.7个和4.6个住宅物业，位居全球前两位。而且，在所有外国买家中，中国买家出的价格是最高的，并且高达76%的交易都是现金成交。

为何偏爱海外房产

中国国内的房产市场同股票一样风险很大，中国购房者感到购买国内的房产没有安全感，并且，中国国内房价很高，以上海和北京这种一线城市房价指数来看，每年出租回报率只有2%，而商业贷款利率大概是8%，出租回报率是完全没有办法覆盖贷款利率的。与加拿大对比来看，若外国人在加拿大贷款买房，一般借贷额可以达到总房款的70%，此外，首付一般只需要10%，但出租回报率是7%，贷款利率只有2.3%。对比可知，中国人在投资加拿大房产的过程中，可以实现以租养贷。此外，除了通过银行贷款投入少量的现金，实现海外房产配置外，还可以获得丰富的现金流。”

在过去数十年，中国通过重点发展制造业、出口和技术，经济得到了快速的发展，中国公民也比过去更加有钱了，中产阶级人数增加，许多有钱人开始寻找新大陆来投资他们的钱。而人民币的国际化也间接促使中国人在海外投资。强劲的人民币意味着中国投资者将获得更有利的货币汇率换算，在境外投资将获得更大的利润。并且，2012年，中国政府放松了对外国投资的规定。现在更容易投资大笔的金钱到中国境外。而海外保险类产品以及其他金融产品，比如说股票、债券基金、对冲基金、股权基金等一般属于风险级别较高的投资标的，适合风险偏好相对来说较高的投资者，冉加上国内外的交易规则差异以及时差的原因，对于国内的多数客户来讲这类投资相对来说也需要更高的专业水平，消耗更多的精力，而其他不动产，比如农场、牧场、酒庄、店铺、矿产等的投资相对来说门槛较高，并且需要有较高的专业水平，不适合大众投资。相比较而言，直接投资海外房产投资门槛和风险都比较低，并且不需要对投资者有专业上的要求，因此中国人纷纷选择投资海外房地产。

与此同时，越来越多的海外房地产商开始关注中国买家，并且推出了许多吸引人的促销手段。海外房地产商普遍感到中国买家都很富有和慷慨。为了吸引中国买家，纷纷推出了各种促销手段，比如赠送车库、花同或者豪华游等。美国的一些投资公司甚至直接把业务对准中国。频繁举办大型的拍卖会和博览会，中国公民无需亲自到美国就可以买到美国房子。美国的一家高端房地产服务公司一一高腾国际房产公司（ Cotham Corporate Croup，INC）为了迎合中国客户，甚至雇佣了18名会讲普通话的员工，几乎占了员工总数的1/3。一些海外房地产商除了预留优质项目给中国市场外，甚至提前在中國开售房地产项目，给中国买家更多的挑选空间。早前在广州举办的海外房产推介会上，澳大利亚开发商Bensons带来的Vanguard项目在中国首发3个星期后才在澳大利亚当地开售。还有一些房屋设计师甚至学习了中国的风水，设计房子的时候会注重中国人的喜好，比如喜欢坐北朝南的房子，去除中国人忌讳的楼层号和单元号。美国迈阿密SoFla房地产商故意将他们的两座楼命名为Acqualina 777和Via Arqualina 888-在中国文化中这是幸运的数字。还有许多房产公司制作了中文的宣传册和中国点心，试图吸引这群潜在的大客户。许多开发商和经纪商正在把宣传册翻译成中文，卅差到中国各地拉客户。

热门的购房地

“据《证券日报》，目前为止，中国人热衷投资的所有海外房产国家中，欧洲排名第一，获得了中国投资客户55亿美元的投资总额，其中，40亿美元流向伦敦；澳洲获得了30亿美元的投资，其中，悉尼获得了22亿美元；北美（主要是美国的纽约和加州），加拿大（主要是温哥华和多伦多），大概获得了25亿美元。

在英国，伦敦是房产交易的最理想城市，中国买家已经占领伦敦所有新建住宅的20010购买率。英国本身法律较为健全，对海外投资者优惠措施丰厚，教育资源丰富，金融比较发达，且英镑相对坚挺，更有利于高净值投资者进行保值配置以及子女教育投入。但是，有些投资者反映伦敦天气没有那么好，并且跟美国相比外围人更难融人，同时物价相对较贵生活成本较高。

在澳大利亚，近年来以优惠的移民政策迅速获得中国投资者的青睐，而且不存在“遗产税”，土地和房产私有且具备永久权。同时，投资者可以根据自己的需求进行买卖，没有任何限制。澳大利亚自然环境安全，经济发展稳定。加上近来澳币对人民币汇率跌至6年内最低，毫无疑问适合买房投资。但是，在澳大利亚，外国人只能买新房，不能买二手房。凶此只能做长期投资，同时新建房屋已经出现供不应求的局面。

在美国，房价比欧洲更低些，因而房子升值的可能性更大。此外，美国有大量的移民，外国人能更好地融人当地文化。还有，美国的房子质量好，房主有永久所有权。据统计，2008年至2014年，中国人在美房地产投资总额达到132.7亿美元。但是，南于美国每个州的法律和税务不同，增加了外国投资者的购房难度。中国购房者导致海外房价上涨？