贵阳花溪区养老地产发展探讨

陈文勤　邓维

摘要：随着老龄化社会的到来，养老地产开始进入人们视野。贵阳花溪发展养老地产拥有得天独厚的天然优势，本文对花溪发展养老地产的进行SWOT分析，并给出相应建议。

关键词：花溪；养老地产；SWOT分析

养老地产，又称老年地产。是由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居、住，符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求的老年住宅产品[1]。

早在2006年贵阳就已经进入了老龄化社会，人口老龄化所带来的家庭结构和居住模式的转变以及人们对养老地产的了解和关注都为养老地产市场的发展创造了有利条件[2]。贵阳花溪区是贵阳市的“后花园”，被誉为“云贵高原上的璀璨明珠”，自然风光美、空气好，是贵州省著名的旅游风景聚集区，对于打造养老产业具有良好的区位优势。在社会老龄化程度逐年加剧和全国大力扶持养老产业的背景下，花溪利用自身先天资源优势，鼓励养老地产及相关产业的开发，对养老产业进行积极布局，应该是应有之举。

一、花溪养老地产业的发展现状

截至2014年底，贵阳市人口总数为46993万人（花溪区人口总数6695万人），其中 65 岁以上的老年人口 511万人，约占全市人口总数的1126%，按照国际通用的标准，贵阳市人口从年龄结构上已进入老年型社会。花溪区现阶段的养老机构大概有6—9所，主要存在两种养老形式：一种是非盈利性的养老院，由政府部门管理，如花溪区老年养老公寓，这类养老院通常服务条件比较差，多人合住一个房间，没有私密空间，这种较为低端的养老形式只能是保证老年人能有所居，无法满足老年人心理上精神上更高层次的需求；另一种是私人经营的养老公寓，如花溪区明珠老年康复公寓、花溪区康乐老年公寓，这类养老公寓通常规模比较小，绝大多数都是家庭式的，由私人出资，经营场所多数设在小区住宅的单元房里，条件较差，硬件设施和软件服务均不理想，但是收费比较低，且享受一定的国家优惠政策。

目前，花溪区养老产业主要面向本土低端及中低端人群，高端养老群体尚未形成规模。另外，专门针对老年群体量身打造的高端养老社区尚未出现，投资经营高端养老项目还存在着比较大的融资风险及不确定性，房开企业大都仍持观望态度。

二、花溪养老地产开发的SWOT分析

（一）优势

1、宜人的气候。花溪区位于黔中腹地，贵阳市南郊，距市中心17公里，全区地貌以山地和丘陵为主，具有高原季风湿润气候的特点，花溪区3～5月为春季，6～8 月为夏季， 9～11 月为秋季，12～2月份为冬季，夏季的平均温度为225℃，冬季的平均温度为60℃，花溪全年平均气温为 149℃，可见花溪冬无严寒，夏无酷暑，四季常青的气候特点特别适宜养老。

2、优美的自然环境。花溪得天独厚的自然生态环境令人向往，独有的青山绿水，优美的田园风光，浓郁的民族风情，使人流连忘返。全区森林面积54万亩，森林覆盖率达3603%，由于没有重工业产业存在，花溪的环境和大气质量都非常好，是名副其实的天然氧吧。区内拥有花溪公园、天河潭、十里河滩湿地公园、平桥、镇山民族文化村、青岩古镇、高坡民族风情游等众多旅游景点。

（二）劣势

开发模式尚不成熟。房地产的开发商比较熟悉的模式是拿地、建房、出售，然而养老地产没有那么容易，前期投资规模巨大，特别是用于公共设施的配套建设上，因而其盈利主要还是依靠建成后期的运营。高额的前期投资成本以及运营维护费用，将大大加长了开发商的投资回收期，投资资金的长期占用既增加了企业的机会成本，同时也会在无形中增加投资者的投资风险。

（三）机遇

养老地产的市场需求巨大。随着社会老龄化程度的不断加深，空巢老人的增长也呈现上升趋势，对养老地产的需求量也不断增加。同时，老年人的消费能力近几年也在逐步提高，对于养老地产来说，市场潜为巨大。

（四）威胁

政策优惠方面，缺少相应的保障监督机构和措施。一般来说，养老地产是带有一定福利性质的，政府一般会在金融政策、用地政策及财税政策上有所照顾和帮扶，投资者们可以从中获得多多少少的好处和优惠，但是由于这些政策优惠没有相应的保障和监管，这也是养老地产的开发商们面临的主要风险。

三、花溪养老地产的开发战略建议

（一）政府的大力扶持

在促进养老地产的发展过程中，政府政策的支持起着至关重要的作用，如土地政策、产业政策、财税政策等各个方面，出台一些对发展养老地产业有倾斜的政策，给予养老地产一条绿色通道，让地方养老地产产品形成地区特色。

（二）充分利用其生态气候资源，确定养老地产在花溪的特殊定位

随着贵阳经济的迅速发展，人民生活水平进一步提高而且有了更高的需求。花溪空气清新，污染小，对于老年人来说是生活疗养的不二去处，贵阳市的养老地产应当很大程度依托其生态资源优势，明确养生养老地产在地区发展过程中的战略定位。

（三）开发商自主寻求探索科学有效的运营模式

养老地产公司应当充分深入研究老年人的心理和行为特征，借鉴发达国家和城市的经验，努力提高服务的专业化水平，建立良好的口碑。开发商应根据地域特色和社会需要提供差异化的养老地产服务，一个地区既有定位于中高端的老年公寓，又有满足中低端需求的地产产品。

四、结语

如今养老地产渐渐走进了人们的视野，开始被人们所了解并慢慢接受，贵阳市现在已经进入了老龄化社会，并且老龄化程度在不断加深，老年人对养老住宅及服务的需求也不断増多，房地产业向养老地产的转型也势在必行。（作者单位：贵州大学管理学院）

参考文献：

[1]王玉.营利性养老地产用地问题法律研究[J].法制与社会.2015（33）.

[2]周潇，徐敏雄，曹青青.成都市养老地产发展研究[J].现代商贸工业，2014（02）.