商业地产经济周期性波动分析

靳润明

近几年，房地产经济极大的促进了我国国民经济的发展，而其本身也受到国家宏观调控的影响，从而呈现出周期性的波动态势，我国的房地产事业正处于发展的初级阶段，还存在很多的问题和弊端，本研究将对房地产经济周期性波动的特征和原因进行阐述，并提出相关的政策选择，希望通过客观的分析来提高我国房地产经济增长的稳定性，促进国民经济健康繁荣发展。

一、房地产经济周期性波动理论

我国房地产经济的发展呈现出波动的态势，这可能会促进经济的进步，也可能给我国的经济带来不可预知的灾难，就如前几年西方国家出现的经济危机，就是由于经济的增长出现了时快时慢的现象，导致实际的经济发展与预期的相差甚远，我们都不希望房地产经济泡沫破裂，那就应该建造一种科学的、稳定的经济增长模式。而房地产经济周期可以概括为繁荣、衰退、复苏和萧条四个阶段，这些过程的实质就是宏观经济在运动过程中所呈现的动态的运行模式，我国的房地产经济周期表现为不规则的波动。另外，房地产经济波动则是在房地产经济增长的同时增长速率的不同所导致的经济不稳定运行，这是一种连续的、动态的波动现象。

二、我国房地产经济周期性波动的探究

1、房地产经济周期波动的原因

影响我国房地产经济稳定增长的原因首先是政策周期，这是由中国的价值系统和决策结构所决定的，自改革开放以来，我国的房地产经济就受到宏观调控的制约，笔者统计了我国各个时期所颁布的有关房地产经济的政策，发现其经济扩张和经济紧缩政策交替出现的周期与房地产经济波动的周期基本一致，同时还表明政策周期与房地产周期互成因果关系，而政策周期也就由此产生，并成为影响房地产经济稳定的根本原因。其次，投资波动是影响房地产经济稳定的直接原因，这是由于国民经济的投资出现波动，使得整个房产呈现出变动和预期，而投资的数量和时间也对房产经济有着至关重要的影响。大量的事实证明，投资的多少决定房地产市场规模的大小，因此，投资波动就导致了房地产经济的周期性波动。

2、房地产经济周期性波动的特点

我国的房地产经济波动呈现独特的趋势，尤其是与世界房地产经济周期的波动呈现相反的态势，综合多个发达国家的房产经济增长形式不难得出，我国的房地产经济虽然增长速度很快，但是存在严重的质量问题，这可能会造成一定的安全隐患，换句话说，就是我国目前存在很多空房，老百姓需要住房，但是却苦于房价太高很难支付，长此以往，房地产经济的泡沫就会破灭，到那时就会对我国的国民经济造成严重的影响。

3、房地产经济周期与宏观经济周期的关联

要想更好的探究房地产经济增长的波动态势就应该将其与宏观经济周期综合到一起进行分析，一方面，一个国家经济的增长表现在国民生产总值的增加，但是有美国学者指出国民经济增长率与房地产业的发展有着密切的联系，两者呈现出正相关性，房地产行业既是一个服务行业又是一个消费行业，其关乎广大人民的生活质量，随着人民生活水平的提高，人们对于住房质量的要求也越来越高，在市场经济的宏观调控下，第三产业已经迅速的发展壮大起来，我国的房地产事业就已经奠定了整个国民经济增长的基础，其所需的大量施工材料、能源、人力物力等也都不断的供给，这无疑为房地产事业的发展提供了更为广阔的发展空间。

三、房地产经济周期性波动下的政策选择

1、住房制度改革

我国传统的住房供给方式非常单一，并实行住房分配制度，当时的住房不属于消费品，这使得住房产权出现了问题，也就是居民的住房在实质上还是归国家所有，造成住房产权的凝固，与此同时，对于房产的管理也呈现出混乱的局面，因此，住房改革势在必行。我国的住房改革制度经历了多个阶段，在不断的摸索中行进，在近二十年的改革道路中不断发展和完善，最终抓住了深化改革的有利契机，使得居民拥有自己的居住权，生活水平也得到了不断的提高。

2、房地产事业可持续发展政策选择

房地产经济呈现周期性的波动需要可持续发展的政策对其进行适当的调控，政府可以通过财政干预、加强计划经济等多种手段扩大地产企业的投资规模以及私人消费水平。一方面，宏观政策经济要把握好房地产经济的波动周期，在其复苏阶段要加大投资力度，鼓励市场交易，通过适当的财政补贴刺激房地产经济的增长，接下来进入繁荣阶段，这时政策选择就要倾向于其他行业的发展，也就是限制房地产企业获取高额的利润，防止经济泡沫的过度膨胀。如果没有进行恰当的调控就要进入房地产经济的衰退阶段了，这时真正的经济危机就要出现，房地产经济没有充足的流动资金，很容易出现负债等情况，这时国家就应该采取一定的政策刺激消费，也就是降低房价，这样房地产事业将面临极端的萧条，即便是一些实力强大的企业也很难获得较高的利润，因而，国家要采取松动的货币政策，扩大投资和消费，使得房地产的经济逐渐复苏。

3、规范地产开发、强化市场管理

我国的房地产事业存在着很多不规范的现象，例如施工秩序混乱、监理单位不能依法履行职责等，这些问题严重的影响工程质量，甚至威脅到居住者的生命财产安全，因此，我国一定要采取相应措施来规范房地产的开发，通过加强市场监管来促进住房消费的积极性。

综上所述，本研究对我国房地产经济的周期性波动进行了探究，并提出了在不同经济发展情况下的政策选择，通过有效的措施来抑制房地产经济出现剧烈的波动，尽管国家的宏观调控面临多种困难，但相信通过我国长期的战略指导方针一定能够使我国的国民经济稳步增长，同时，转变房地产经济的内部传导形式和周期运作规律，禁止经济泡沫的产生，促进我国经济的健康发展。