长沙市房地产业发展的建议

马宇超

近年来，我国的城镇化快速推进，不仅为中国经济的增长不断释放动力，还潜移默化地改善了人们的生活质量。于是，城市经济发展和增长成为了众多学者研究的课题。城市经济是一个综合体，包含某一地区除农业以外的其他以城市为主体的经济部门（如工业、服务业等）的总和。其中一个非常重要的经济部门就是房地产业。

在西方比较发达的国家，房地产业的发展非常迅猛且比较成熟，房地产业及其相关产业占经济总量的比重越来越大，在有些国家甚至超过了钢铁行业，所以对房地产业的深度剖析研究至关重要。在我国城市发展的进程中，房地产业的地位更是举足轻重，对城市经济发展起到了非常大的推动作用，但在新中国成立前期，由于条件有限，基本上没有进行房地产业的相关研究。近年来随着改革开放和经济的蓬勃发展，我国政府和学术界越来越重视房地产业的发展，关于房地产业的相关研究已经硕果累累。但房地产业对城市经济发展具体起到怎样的推动作用，目前学术界并没有进行深入探讨。

本文将以长沙市这个区域经济为例，针对房地产业对城市经济发展的带动效应进行系统深入的剖析，有助于人们了解其中真正的作用体系和相关细节，引发政府、企业、消费者更加深刻的思考，从而学到对生产、生活有益的可操作的经验。

通过近十年来长沙市的经济数据和相关模型，我们可以得出：长沙市房地产业对其他相关产业具有大小不同的带动效应，其中按照带动效应的大小由高到低排序为金融业（1.32），建筑业（0.93），工业（0.92），运输、仓储邮政业（0.52），住宿和餐饮业（0.41），批发零售业（0.34）。表示长沙市房地产业每增加1个单位的产出将会带动这些相关行业增长不同比例的生产总值。

根据长沙市房地产业发展现状和特点，并结合研究成果，本文提出以下四个促进长沙市房地产业健康发展的合理建议，旨在为长沙市管理部门、房地产业企业、消费者行为提供指导，为政府的宏观经济调控提供有效参考。

一、建立完善的金融体系

目前长沙市的房地产金融体系已经初步形成，其中大部分是商业银行和民间信贷机构。但众所周知房地产业对资金的需求量相当大，属于资金密集型产业，目前与之相配套的中介服务机构的发展却成为了短板。

要想建立健全的房地产业金融体系，必须要有相应的国家政策作为保障和依据。国外许多国家都已经为我们树立了成功的典范，这些国家都已经设立了专门的房地产金融机构，为其政府、企业、消费者提供了优质的房地产金融服务。这些金融机构业务范围很广，可以使用多种信用工具，在吸收住房储蓄和发放住房贷款等方面取得了不菲的成绩，充分发挥了银行、民间基金等信贷机构在金融市场中的重要作用并保障其合法权益。

而且房地产金融市场上交易产品种类繁多、手段渠道多种多样，程序也越来越繁琐，呈现出越来越复杂的金融市场状态。建立科学的住房管理制度这不仅有助于规范房地产企业的经济行为，也对政府及市场管理者起到了很好的约束作用。

二、规范房地产市场，合理引导资金流通

现如今，房地产市场日新月异，交易越发频繁，其中交易主体是房地产企业和消费者，所以要规范房地产市场，我们先要对这两个主体的行为加以规范。

近年来长沙市房地产业发展势头极为强劲，投资金额数目惊人，但是过快的开发投资速度，却也带来了不少负面影响。首先，它使供需市场出现不平衡状态，出现很多“空城”，导致了国土资源和资金等很多稀缺资源的过度浪费。政府应该多鼓励企业按需建房，对房地产开发项目的审批制定更严格的制度，并高度结合实际情况，防止资源再度浪费。而且现如今房产业的相关制度不够完善，房地产企业鱼龙混杂，交易市场混乱，交易秩序不佳，我们应当对这些方面加以严格的约束和规范。政府可以提高房地产企业的注册条件，对其财力、人力、技术等方面提出更严格的要求，还要对不符合法律和相关制度的企业进行整改甚至严惩，以改善房地产企业的总体素质。政府还要鼓励房地产企业进行科学创新和技术革命，吸纳和培养优秀的技术人才和管理人才，注重提升企业的软实力和核心竞争力。

同时，我们要提升消费者的风险意识，鼓励消费者学习房地产业的相关知识和法律法规，引导消费者进行合理购买，不要盲目投资。政府还要制定相关的法律法规和税收政策，严格杜绝消费者的过度投资和非理性消费。政府还要向消费者提供及时、准确、透明的房地产业信息，并加以分析解读，引导消费者树立科学合理的消费理念。

总之，要从整体上规范房地产市场，合理引导资金流通，使房地产企业和消费者的行为规范化、合理化。

三、促进房地产业结构优化

房地产业综合性很强，与其他产业的关联度极高，在房地产业高速发展的今天，促进房地产业结构优化和资源合理配置，显得尤为重要。

我们要从投资开发入手，按需建房，保证中低档住房的充足，防止高档住房的过度浪费。建设之前，政府要制定合理的土地和建设规划，从税收等方面鼓励经济适用房和廉租房的开发建设，并严格监管房地产业的投资开发和交易行为。

目前，我国房地产业发展势头较好，但仍有不足之处，在今后的发展中，政府要着眼于世界经济，打造科技化、一体化、智能化的产业结构，合理配置资源，以可持续发展为战略目标，提高环保意识，提高房地产业的综合素质。

四、构建多层次住房保障体系

随着长株潭一体化的顺利开展，长沙市经济增长速度较快，但居民贫富差距还比较大，所以政府在构建住房保障系统时，要充分考虑到贫富差距的因素，在保障好高收入家庭住房权益时，更多的是要减轻中低收入阶层的资金压力和生存压力，保障中低收入家庭的相关权益。

因此，政府要从以下三个方面构建多层次的住房保障体系：一是继续大力发展廉租房项目，改善低收入人群的居住环境，落实好廉租房项目的每一个细节工作。二是改善保障性住房管理机制，不再以户籍和当年收入为依据来划分保障性住房的目标人群，而是以持续低收入和租房期限为依据，彻底改革保障性群体的识别管理机制，同时还要加大保障性住房的建设力度。三是住房公积金制度的改革，不再以政府或企业的职工为主体，而是重点扶持住房困难家庭，以他们为导向建立住房公积金制度，减少他们的购房或租房压力。（作者单位：湖南科技大学商学院）

参考文献：

[1] 董佳，王东欣.城市房地产投资与国民经济发展关系的比较研究[J].商业时代，2009，6（24）：24-27.

[2] 刘水杏.我国房地产业发展目标模式[J].上海房地产，2007，3（13）：61-63.

[3] Kosuke Aoki. House prices， consumption， and monetary policy： a financial accelerator approach[J]. Journal of Financial Intermediation，2004，（13）： 414-435.

[4] Chang T. Nieh C.C.A note on testing the causal link between construction activity and economic growth in Taiwan[J].Journal of Asian Economics，2004，（15）：591-598.