新平台新思想

龚小锋

从去年开始的房企触网行动，到如今依旧风风火火，且有愈演愈烈的趋势。在这一波的互联网潮流中，房企的切入不再那么生硬，不只是简单地做社区APP或利用电商促销，而是进一步绑定了互联网金融、众筹、智能家居等领域。

互联网金融贯穿购房阶段

在境内各大房企中，已有万科、绿地、万通、绿城等数十家企业通过多种形式“拥抱”互联网金融，形成了新地房地产P2P模式。

比较简单的房地产和互联网金融模式，往往是提供保理业务，这使得房企与银行开发理财产品等新型融资模式不断出现。如保利地产宣布与民生银行推出理财产品“利民保”，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益。

此外，绿地宣布联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所发布首款互联网房地产金融产品——“绿地地产宝”启动。万达于6月上线“飞凡金融”，进军互联网金融，目前飞凡金融主要以理财产品投资为主，年化收益率为5.6%至7%。

另一种，则是通过P2P平台为购房者提供首付贷款等相关贷款服务。如搜易贷推出的“首付贷”以及平安好房推出的“好房贷”等，帮助有购房需求但资金不足的“刚需”买房者，解决首付难等问题。

如果要说到打通多重链条，则以远洋和京东的合作更具代表性。在去年和京东金融合作之后，双方在6月1日推出新的合作，远洋地产将推出全国13个城市24个项目近万套房源，当月通过京东平台购房的用户，可享受双方提供的“抢钱、抢房、抢亲”大礼包。

据远洋方面介绍，京东金融与远洋地产的第二次合作，是在总结首次房地产众筹经验的基础上，有针对性地推出一系列优惠。例如，对于参与众筹的消费者，京东金融提供了“白居易首付分期+装修白条+小金库”的一站式服务。

其中，首付分期服务的首付款最长可分期24个月，首付分期比例可达15%，贷款上限为80万元。和京东合作，因为分期且远洋补贴，客户承担的利息仅有3%左右。为此，远洋贴息额要达到千万级。

交房后，京东金融还将为业主提供10万元的装修白条额度，可在京东商城购买电器和建材等，分12期或24期在京东还款。

万变不离其宗，房企试水互联网金融的用途，主要是希望把理财产品、货币基金、小贷、P2P等多种金融工具应用到购房的三大阶段之中：在买房置业的准备金阶段，通过金融工具解决流动资金收益问题；在首付阶段，帮助用户解决首付资金不足的问题；在交房之后，帮助业主完善装修等后续服务。

众筹生意链条化

尽管从本质上说，众筹属于互联网金融的范畴，但当中国平安和平安好房发起的房地产众筹联盟成立，聚集了万科、万通、绿地等数十家国内知名房地产商时，众筹以不可忽视的姿态，成为了房地产行业的一件大事。

在这之前，万科、龙湖、远洋、保利等大型房企去年先后参与了搜房、京东、平安好房等电商平台推出的众筹活动。

众筹具体怎么操作？如果要买套两室一厅的房子，可以先在众筹平台买“80平方米”的金融产品。开盘后，如果面积最终定为85平方米，则可以去交易平台上按市价再买5平方米，以补齐面积。

对于“散户“而言，投资者最少只要出“1平方米”的价钱，就可以对地产项目进行投资。最终买不买房无所谓，最后可以把属于自己的这几平方米面积按最新市价卖给购房者，如果投资者有意购房，开盘时也可以用手中相应的份额兑换。

相比于以往简单的筹资建房和产权收益，如今的众筹更多是链条式的金融服务和产品定制化服务。如平安好房和碧桂园推出的嘉定碧桂园项目，据平安好房董事长庄诺介绍，这将是一个适合年轻人口味的、具有互联网思维的新型公寓。比如，公寓据说可能没有钥匙，房主们可以“刷脸进门”，“我们未来的项目，也会比较多地面向年轻人。”

碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌则透露，认购项目众筹金融产品者，可以获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。另外，投资者还可对项目规划、开发、建设等环节提出建议，参与到项目的户型设计、装修设计、社区配套等过程中，在一定程度上实现产品“定制化”。

对于开发商来说，众筹无疑是个省钱的妙招。由于传统的房地产开发模式较为单一，在拿地、贷款、盖房、营销推广等固定环节不容易降低成本。尤其是占楼盘总开发成本接近一半的拿地成本是硬性支出。

在庄诺看来，如果房地产众筹链条完善，可以使得开发商的成本减少至少20%。互联网众筹的作用体现在节约15%融资成本、5%—6%的营销成本及其他运营成本。

不仅是住宅项目，最近万达也推出了商业地产众筹项目。由万达集团、快钱公司宣布将推出商业地产众筹项目“稳赚1号”，该项目以万达广场为基础资产，募集的资金将全部直接投向2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场。

其吸引力在于，投资金额起点仅1000元，投资者可享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年化收益率可达12%以上。“稳赚1号”上市三天内就被一抢而光，并顺利完成50亿元资金的发行计划，近期，二期的50亿元项目已经开始融资。

“众筹收益更多是一个营销的噱头”，？在上海易居研究院研究总监严跃进看来，众筹通过化大为小，使得普通购房者也有能力参与此类投资。对房企而言，加快了融资速度，减少对传统信贷的依赖程度。但要注意的是后期，房产众筹项目由于现在是先成交，再定价，到了产品销售环节，定价可能会有争议。

虽然房地产联姻互联网金融发展空间巨大，但也存在一定的发展风险和瓶颈。首先面临的是政策和法律风险，众筹由于容易产生欺诈和非法集资的风险，虽在国内发展已有数年，但股权众筹一直有一条不能触碰的法律红线。

根据《公司法》规定，成立股份有限公司的股东人数不得超过200人，成立有限合伙制的股东人数不能超过50人。倘若人数超过法定界限，众筹平台就触碰到了法律的“红线”。

智能家居系统化

若干年后，人们的日常生活会有多大改变？当有一天早上醒来，室内智能系统中传出柔美的声音，提示实时的空气温度、穿衣指数、室外湿度；紧接着浴室水龙头已开启，面包机、榨汁机随即开始准备早餐……

实际上，智能家居在发展之初，往往是以单品打开市场，少有统一的整体架构。近两年来，各大房企推出了多种整体方案，智能家居不再是单独的产品了，而相继出现整体方案系统。

随着房企和互联网的深度接触，互联网更多细分嵌入房地产各个环节中，尤其在智能家居和智慧社区方面。华远地产携手360，产品的核心都在于安全，这也是华远选择360的原因。

360旨在推动安全智能家居在社区广泛应用，保障经常在家的老人与孩子的安全。包括智能摄像机、安全路由器、健康手环、电器安全报警器、燃气烟气智能报警器、行车记录仪、空气检测大师等产品。

方兴地产携手腾讯，与360和华远的“安全”思路不同，他们更加强调“智慧”，集中于智慧住区，包括三个方面：智慧家居、智慧社区和智慧工程。其表现形式也侧重移动端，结合腾讯音乐、游戏、社交、视频等网端服务，将移动互联网融入家庭互联中。

近日，位于北京亦庄的金茂悦提出了“智慧家”概念，所谓“智慧家”，是在传统住宅里注入智慧元素。例如，业主不在家时，室内智慧单元式温湿度系统将自动待机到最低能耗状态，并将室内环境数据实时传送到业主手机上，业主也可直接进行控制；当业主回到家中，外遮阳系统已自动开启，温度湿度也将自动调整到设定值，新风系统能根据室内空间的各项传感器自动调整新风量。

正荣集团和小米科技在智能家居领域合作，核心是路由器，以小米路由器为核心的智能设备，包括小米电视、小米空气净化器、小米插座、小米的小蚁智能摄像机、门磁和安防产品等。

不过，目前华远+360、方兴+腾讯、正荣+小米，更多还只停留在战略概念层面，智能家居在目前应用的较好的例子如上海万科翡翠滨江，该项目有“万科最牛项目”之称，其在智能魔镜系统、智能灯光场景控制环节上已经有深入的应用。

强化平台效应

7月5日上午，原世茂集团副总裁蔡雪梅终于公布了她完整的创业计划。蔡雪梅打造了一间新公司，名叫eLab，希望为彻底解决行业痛点提供良方。

按照蔡雪梅的构想，eLab先提供基础户型，消费者可以提出更多的个性化改进需求，网站将这一需求发布到分包平台，由平台上的设计师根据这些特定需求来设计户型。

这种在线设计的互动，将为新公司提供大量的用户信息和基础数据，找到有兴趣的客户，根据他们的需求预制一部分住宅产品。

在客户交付了订金后，eLab会和拥有地块的开发商去洽谈，为这些住宅产品找到合适的地块，在符合预售标准后再开始预售，提前预制让开发成本降低10%到20%。

整个过程中，消费者的知情权、选择权、决策权能得到最大程度的尊重。消费者可以决定房间内部如何隔断，外立面用什么建材，房间用什么装修材料，配备哪些智能家居。

按照蔡雪梅的设想，eLab将成为房地产开发链条上的最大平台。设计公司、家装公司、智能家居、金融机构甚至传统的房地产开发商都会成为平台上的供应商。每家企业都可以通过公开、透明的互联网获得参与机会。

除了蔡雪梅希望打造房地产和互联网平台的同时，还有万科前高级副总裁毛大庆离职创业的“优客空间”。号称3个月拜访了30多家互联网公司的潘石屹，于年初推出的SOHO3Q，就旨在打造一个移动互联网时代的共享办公空间。

6月24日，位于上海黄浦区的复兴广场，SOHO中国董事长潘石屹带着他的SOHO3Q与美国硅谷新兴互联网巨头Uber（优步）宣布展开品牌战略合作。双方宣布，预计今年10月Uber将作为首个享受？SOHO3Q定制办公空间服务的租户入驻外滩SOHO3Q。与此同时，Uber也将为SOHO3Q的办公用户提供更便捷、高品质的出行解决方案。

SOHO通过给Uber这样的创业型公司提供办公场所，进一步提升知名度，同时向创业者提供办公周边服务—注册、财税、人力资源之类的个性服务，以及活动、创业导师、投融资等资源对接。

此外，近日腾讯与恒大的此次合作也被视为中国两家大企业联手的典型案例。腾讯是全球市值最大的互联网公司之一，市值近1.5万亿元人民币，而恒大是全球总资产最大的房企之一，总资产近5000亿元。

双方合作旨在移动互联网、云计算、大数据与传统实业的无缝对接，达成信息流、资金流、技术流与产业链的融合。两大超级巨头作为两大股东，结成发展共同体，可能会建立一个新的平台，选择做大做强新产业。