世茂重启酒店分拆上市

张佳竹

继碧桂园、中海之后，世茂也即将踏上分拆上市的道路。6月8日，世茂集团主席许荣茂在股东大会后表示，由于世茂房地产股价较低，因此近期不考虑股本融资计划。不排除时机成熟时将旗下酒店分拆上市，但该事项目前尚未有相关时间表。

拆分酒店上市，这是许荣茂在2006年就曾提出的构思，他还曾计划将酒店业务包装成旅游地产概念上市。此后，许荣茂为此做出了许多努力，但终未能如愿。

业内认为，从资本市场的角度来看，现在并不是分拆上市的好时机；但从管理角度来看，不同业务板块分拆成独立公司，对公司的营运来说有好处。

分拆计划几度搁浅

分拆酒店业务上市，许荣茂的这一计划可以追溯到2006年，彼时，世茂房地产赴港上市不久，许荣茂就透露出分拆酒店业务单独上市的构想。

2007年，许荣茂将酒店业务分拆的时间表定在2010年前。当时许荣茂公开表示，只有分拆上市才能真正体现酒店的价值，而上市地点初步选在香港。

但此后分拆之事一直未有进展。面对媒体的追问，世茂曾一度以“尚在筹划”作为挡箭牌，拒绝透露更多的消息。

直到2011年5月4日，世茂房地产高调对外宣布已向联交所作出初步查询有关酒店业务在主板独立上市的可行性，计划分拆旗下的五星级酒店资产，以旅游地产概念上市。世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛当时亦公开对媒体表示，料分拆可募集上百亿资金。

不过，高调宣布之后，分拆之事却因旅游业务未符合联交所有关公司上市前须有3年持续经营业绩的规定，计划一度搁浅。

2012年8月，世茂放弃分拆酒店上市，取而代之的是引入策略投资者共同发展业务。当时，有媒体报道称世茂不排除将个别酒店项目的权益出售，并爆出世房正积极与私募基金等潜在买家洽谈，希望获得较佳的合理估值。

对此，许世坛后来解释，该次酒店业务上市搁浅的原因主要是资本市场比较波动，而且不是非常好的分拆上市时机，并表示做好酒店业务仍是世茂集团当下的任务。

虽然分拆计划几度搁浅，但许荣茂一直没有放弃。在他的构想中，酒店、住宅、商业是世茂集团发展房地产的“三驾马车”，因此，世茂欲重启酒店分拆上市计划也就不难理解了。

招银国际分析师文轩森表示，世茂酒店业务赚的钱不算太多，从盈利的角度来看，分拆酒店上市可能也不会带来太高估值，筹集资金不会太多。但从管理角度来看，不同业务板块分拆成独立公司，对公司的营运来说是有好处。

好时机还是坏时机

世茂放出重启分拆计划的风声后，业内对此看法不一，多数分析认为，从资本市场的角度来看，目前并非分拆上市的好时机。在稍早些时候，资本市场就已经表达出对世茂地产酒店的看空。世茂在今年第一季度交出的2014年全年业绩报告也不那么漂亮。

去年，世茂房地产合约销售为700亿元，只达到88%的销售目标，同比增长5%，落后于其他开发商20%左右的增长。毛利率从2013年35%下降到32%；世茂股份方面，2014年实现合同签约额160.3亿元，同比增长23%，但也只是刚好完成年度销售任务。

摩根大通报告认为，世茂房地产2014年后缺乏增长动力，看不到股价催化剂。如果市场对其旅游产品的情绪转好，股价亦有望转为更加正面。德意志银行方面也称，世茂房地产核心纯利增长逊于预期，已完成但未出售库存及其114%的净负债比率则高过预期。

相较于业内的“唱衰”，许荣茂则对世茂房地产酒店业的前景颇为看好。在6月的股东大会后许荣茂公开表示，未来希望加大商业及酒店发展，并主要在一、二线城市。

同时，不甘于做一个单纯的业主角色，世茂已经逐步建立起酒店的经营管理团队。去年下半年，世茂自主经营的第一家五星级酒店泰州世茂茂御酒店、第一家有限服务酒店上海松江世茂睿选酒店已正式开业。

据世茂发布的2014年全年业绩报告显示，受益于新开酒店数量的增加，世茂酒店的经营收入为11.78亿元，较2013年增长20.3%。截至2014年底，已合计经营十二家酒店，拥有客房数量超过4600间。

世茂的信心还来源于今年前五月大好的销售形势。6月3日，世茂发布的5月运营数据显示，前五个月合约销售额已达233.2亿元。许世坛表示，公司今年合约销售很有信心达标，回款率、现金、负债比率、去化率也会改善，虽然毛利率可能因为去库存而会下跌至近30%水平。

“但去库存有成效，已卖出去年三分一库存，相当于50亿至60亿元，预料全年库存量将跌10%—15%。由于上半年销售基数较高，估计下半年随着新单位推出、基数效应减少，今年合约销售额目标仍可达标。”

在世茂看来，现在重启酒店拆分上市计划正当时。

继续加大酒店投入

“在目前房地产形势并不理想的情况下，世茂想要保持持续增长，就得在住宅之外寻找新的增长点，未来酒店、商业和旅游等方面或许是这一新的增长点。” 同策咨询研究部总监张宏伟表示，近年来，世茂对酒店业务的重视和投入明显加大。

去年，世茂通过大数据分析，开发出了Mini Hotel，这种酒店和其他酒店相比，客房数量少，减少了服务人员数量和管理成本。同时，Mini Hotel也像Mini Mall一样，将客房内陈列的所有物品都作为一种商品摆设，客人如果喜欢客房里的一张床、一个大橱，都可以在线预订购买。

和其他酒店相比，Mini Hotel的总投入更少，投资回收周期更短。“一般的酒店，一年内如果能把现金流转正，已经很好了。我们在松江开的Mini Hotel，只用了3个月就实现了现金流转正。”许世坛曾在接受每经网记者采访时表示。

除了发展Mini Hotel外，2015年，世茂还计划在全国重点城市筹建多家委托与自主品牌酒店，以增加酒店数量、提升酒店收入。

按照许荣茂所言，现在世茂集团内部正处于高速发展时期，目前在内地连同正在动工的酒店项目已经有20多间。

“这意味着世茂集团对资金的需求不会小。”张宏伟认为，世茂分拆酒店上市的一个重要原因就是要将资产进行重新评估、募资。分拆之后，母公司能打通一个新的融资渠道，有利于补给地产开发所需资金。

国泰君安房地产分析师侯丽科表示，因海外融资成本低、额度相对较高、成功几率也相对较大，许多房企都会将分拆优质资源赴港上市作为第一选择。许世坛也坦言，分拆尽早成行，有助于世茂房地产对抗高负债率的潜在风险。

“作为一个夕阳产业，酒店行业一直以亏损著称，即使上市估计也很难带来较高的溢价效应，”克而瑞研究中心研究员沈晓玲分析表示，房企意欲分拆酒店板块上市，更多的是从企业运营角度来考量，不同业务板块分拆成独立公司，管理的精细化程度和专业度都将得到进一步的提升。