关于保障房并轨政策的探讨

牛立群

【摘要】社会保障性住房为城镇中低收入住房困难家庭的居住需求提供了保障。保障房的并轨旨在实现各类型保障房覆盖面的无缝对接和保障面的扩大。本文阐述了并轨前后我国的保障性住房状况，并对并轨的好处和面临困难进行了探讨。

【关键词】保障房；并轨；管理提升；产权

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。

一、并轨前我国保障房分类

政府大规模推进保障性安居工程建设，为特定人群提供保障性住房，根据保障划定条件对其实行梯级保障。在未并轨之前，保障性住房主要有一下四种分类：

（一）经济适用住房是免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭，购房人拥有有限产权。

（二）廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者，是低收入家庭住房的“救命稻草”。

（三）公共租赁住房指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

（四）两限房即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

二、我国保障房并轨状况

各种类型保障房本来应该按条件将需求人群进行覆盖和分割。但是随着社会经济的发展，越来越多的问题和新形势出现了：廉租房需求已不大而公租房却又满足不了需求，住房面积问题、夹心层问题等等。针对以上问题，2013年12月6日，住建部、财政部和国家发改委联合发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，要求从2014年起各地公租房和廉租房并轨运行，统一轮候配租。《通知》指出：2014年以前年度已列入廉租房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公租房管理。廉租房并入公租房后，地方政府原来用于廉租房建设的资金来源渠道，将调整用于公租房建设。

结合部委文件精神，我国各省市也对保障房并轨的运行机制进行了本地化和创新。经适房分配“丑闻”频出，究其原因是福利性与经济利益未完全分离，加之退出机制无法做到及时和公平公正，没有完全发挥住房保障作用。鉴于以上原因，2013年3月郑州市宣布实施“三房合一”，即将经济适用房、廉租房、公租房这原有的三种保障房归并为公共租赁住房，只租不售。这种运行思路得到部委肯定后，河南全省在2014年底全部取消经适房。2015年，郑州市计划新开工建设公共租赁住房12286套，基本建成12203套，极大地缓解了住房困难群体的住房需求。

在“无缝对接”思想基础上，南京和北京也对保障住房供应制度进行了研究探索。北京施行“四房合一”，将经适房与限价房也纳入组合体系中，统一按照“四房”中准入标准最宽松的公租房标准将符合条件的家庭纳入到保障体系内轮候。南京对原有的保障种类并轨，将现有保障房品类优化为三种：货币补贴型住房、租赁型住房和购买型住房。南京将经适房与限价房并轨，梯度售价，并考虑实行共有产权，可以先购买部分产权，待条件具备时再将余下产权购入，逐步达到完全产权。

三、保障房并轨优势

（一）并轨后准入门槛降低，大量长期游离于保障范围之外的新就业职工和外来务工人员也可被纳入公租房保障。这样扩大了受益人群，有利于不同需求人群的住房保障实现无缝对接。

（二）统一建设和管理，保障更加清晰科学。公租房统一建设、审核和配租，降低了管理成本提高了管理效率。以郑州并轨模式为例，郑州公租房申请审核时间最长60天，外来务工人员、新就业职工则不管采用个人申请或单位申请的形式，仅需15天。

（三）租金和补贴的强弱程度可以形成梯度保障层次，分档分级的租金和补贴可以实现保障范围内资源分配的公平与公正。此外，保障房“能进不能出”的问题，也将通过补贴方式来实现。一旦保障对象不再符合保障条件，政府将会停止发放住房补贴，按照市场租金缴纳。

四、并轨后仍需研究的问题

（一）如何提高管理的透明和科学性。并轨后政府部门根据低收入户籍家庭的支付能力实行差别化租金标准，但标准是否科学以及怎样将标准根据一些特殊困难群体的实际情况进行合理调整等问题仍需要政府有关部门在实际工作中进行摸索和尝试。在保障房配给中，缺乏强有力的监管审计部门发挥作用，没有对权力的约束，腐败寻租等问题仍然会屡禁不止。

（二）保障房的产权问题。如郑州北京等地，因为经济适用房在管理上存在诸多问题和漏洞，将经济适用房取消统一为公共租赁住房。这一转变过程同样是保障房产权有无多少的变化。2015年7月深圳市住房和建设局发布新规：经适房满5年后，权利人可申请取得完全产权或上市交易，只需向政府缴纳50%的增值收益。但在施行“三房合一”、“四方合一”的北京郑州诸地，一些中低收入家庭希望靠自己努力获得产权得到“红本”的愿望恐怕要落空了。此外，国内对共有产权房的争议一直很大，对这类创新型保障房仍需要试点探索和调研方能实施。

参考文献：

[1]郭斌奇.租赁型保障房并轨管理建议[J].陕西建筑，2014，07：4-6.

[2]李淑华.并轨后能否一路走好？[J].城市开发，2012，10：26-27.