股权众筹或成地产界UBER

祁世芳

优步（Uber），一款打车软件席卷大陆，不仅改变了人们的出行方式，也对国内的出租车行业带来极大冲击。一时间，Uber成为时尚、快捷、高端，甚至艳遇的代名词，仿佛打车的目的已经不止目的地那样简单。当一款软件的应用被注入人文情怀的时候，它的力量就超乎想象了。

而今，地产界的Uber也应运而生，以股权众筹为代表的新型融资模式，改变了原来融资、开发的固有模式，它的出现将带给开发商更多空间、更多想象。

通常意义上，节约的资金成本和营销成本将达15%以上，这正是投资者在众筹中获得的最大优惠。而原有的房企开发团队中，诸如营销部、财务部、施工等部门，未来甚至都可以削去。

“拿地为王”将不再是房企核心竞争模式。今后，房产众筹平台就能够帮助房企实现“零库存、零销售、零成本”的轻资产模式。房产众筹绕过了地产中介的中间佣金、银行贷款产生的利率，简化了项目链条，使整个项目的成本会更加低廉。

房产众筹早期仅是房企以及消费者小打小闹的营销噱头，而国家政策层面对众筹平台的支持，证明房产众筹正处于一个前所未有的发展期。日前，国务院印发《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（以下简称《意见》），推动大众创业的系统性和普惠性的举措出台。《意见》从营业执照到知识产权以及上市都有相关政策支持，并且明确了鼓励银行针对中小企业创新，支持发展众筹融资平台等。

随着《意见》的出台，业内人士认为制约众筹领域的相关雷区或有所突破，未来众筹的发展将会迎来新机遇。而众筹平台提供的这种市场检验特性，以及产品试错调整的功能将会进一步被运用到房地产企业项目的开发、营销运营等环节中去，成为未来房企融资的新趋势。

一、行业颠覆者

业内人士指出，房产众筹格局将会进一步扩大。一方面，众筹建房可以把资金成本降低，并且省去很多中间费用；另一方面，对于房企来说可能就不用再设售楼处了，可以让房企将更多的精力投入到房屋品质的监管上来。

与国外成熟商业生态不同，在目前国内众筹平台上，许多人只是出于兴趣去做某个项目。国内大多数众筹项目都是以商业化为目标，我国的众筹形态，尤其是房地产众筹还处于起步阶段。“相比千亿元规模的P2P市场，截至目前，众筹市场的规模仅约5亿元。”有关人士指出。

“主要在于并没有将用户与项目形成一体化的关系，线上众筹普遍还存在筹人、筹智的松散型特点，并不能解决开发商和购房者的真正痛点。”相关人士表示，另一个制约众筹发展的因素则是政策的限定。按照现行的《公司法》和《证券法》的规定，“个人投资者的金融资产不低于300万元，或最近三年年均收入不低于50万元”“股东不得超过200人”等相关条文，都是房产众筹目前绕不过去的难题。

二、让任何一方都赚钱

然而，当前房企热衷的众筹，某种程度上并非是众筹，而往往是一种营销的噱头。相关人士表示，“倘若不能让任何一方都赚钱，那就是骗钱的游戏” 。众筹的最根本目的就是要实现各方利益的公益，最终达到“一起出钱，一起赚钱，一起分钱”的目的。当前的众筹模式与以往电商团购买房、建房的逻辑有些相似。电商的逻辑是已经有了相关的房地产产品，房企所需要的是对接到需要房子的客户，从而完成交易。而在真正的众筹平台上，你很可能是先卖出去相关产品，然后再着手打造自己的项目。这将是一个非常复杂的市场验证模式。最终所有这些筹款，都将走向市场营销、产品制造以及产品物流等多个方面。让最终产品的消费者与投资人高度重合，增强转换率。即通过互联网的方法，将消费者股东化。

比起其他融资手段，众筹四成关乎金钱，六成关乎受众，通过众筹平台可以帮助发起方的潜在客户建立信任。它的价值犹如市场调查，当普通受众肯为项目花钱，说明他们是真的感兴趣。比较传统的融资手段，房产众筹形式主要有三个特点：一是融资速度快，化大为小，使得普通购房者也有能力参与此类投资；二是融资成本低，降低了获取融资的时间成本，通过网上平台中途撤资情况较少；三是通过和相关金融机构进行合作，能够为后续建房和售房模式带来新的营销方式。

目前的众筹筑屋平台上投资人数量在逐渐增加，这对未来丰富产品线布局将起到关键作用。与此同时，在一些窄众的新型房地产项目领域，通过众筹手段正在使一些互联网公司迅速崛起。

随着国务院新政策的颁布，无疑给真假众筹背后的争论，带来了很好的证明自身的机会。

然而风险到底如何破除，还有待市场进步一步探索。如果投资人选择转为产权人，一套房屋可能会出现数十个产权人。届时因各物业存在楼层、户型、用途、面积等方面的差异，如何确定投资人所持产权的位置，房屋产权登记部门是否会对一套房屋有数十位产权人提出异议，每套房屋的数十位产权人间如何行使所有人权利进而实现收益，将无疑给房企以及互联网平台带来挑战。

作者系筑成世方（北京）管理咨询有限公司总裁