股市楼市“相对论”

回顾央行去年11月21日降息之后的股市，央行降息引起资本市场“狂欢”。截至2015年4月底，短短5个月左右的时间，沪市大盘从2200点左右重新站上4500点以上。而这背后是各路资本已经开始布局股市，股市已形成天量的成交。而至今，这一局面已经被打破，进入5月初，A股出现连续下跌态势，从4500点跌至4100点左右，这标志着资本市场“狂欢”已经结束。从2015年6月底股市大幅跳水回吐的表现来看亦是如此。

而从楼市表现来看，限购政策取消、央行三次降准与四次降息、“3·30新政”等利好政策频发，尽管至今为止大多数城市楼市基本面仍然没有出现实质性的好转，楼市仍然面临去库存的压力，但是部分城市已经呈现出基本面复苏的态势，比如北上广深一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市。

那么，在当前楼市与股市均出现下行的市场行情之下，是否是买房投资置业良机，或者是否是卖房投股或卖股投房的时机？如何投资成为每个投资人关心的问题。毫无疑问，在6月底“降息+定向降准”的市场背景下，把控好央行给股民们最后的解套期“窗口期”显得非常关键，股民们在最后的政策“窗口期”卖股套现买房成为投资的最佳选择。

一、经济基本面不支撑股市一路疯涨

经济基本面的走势和股市密切相关。从未来2-3年经济走势来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从2015年第一季度GDP增速来看，GDP增速已经下降至7%。从二季度经济走势预期来看，也并不会出现明显好转趋势。从经济基本面走势和股市关系来看，经济增速下滑也就意味着可以继续推升股市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间股市不可能在实体经济需求动力不是很足的市场背景下表现为一枝独秀。因此，短短5个月左右的时间，沪市大盘从去年11月的2200点左右重新站上今年4月份4500点以上，甚至后期更高的表现是短期的市场行为，并不构成持续上涨的理由。

从股市最新表现来看，2015年5月5日-7日，中国股市摇摇欲坠，连续三日大跌，证券、银行、保险跌幅居前，中字头表现继续不尽人意，多数投资者开始怀疑中国的牛市行情是否发生了逆转。到今年6月底，股市更是从5000多点下跌至4000点左右水平。6月29日，沪指盘中连破4200、4100、4000、3900，午后一点半左右沪指探底回升跌幅收窄，全天最高4297.48点，最低3875.05点，盘中巨震10.07%。沪指自本轮牛市新高5178.19点调整以来，十个交易日跌逾千点，跌幅达20%。截至收盘，沪指报4053.03点，跌139.84点，跌幅3.34%。

这总体说明，尽管有规划、改革、重组等众多政策层面的利好因素，但是，从经济基本面表现来看，当前经济基本面的下行走势并没有本质改变，此时不支持股市持续上行。如果后期股市仍然在持续上行，这说明股市存在一定市场泡沫，此时进入有一定的市场风险，随后股市仍然有大幅暴跌的可能性。

而地产行业与宏观经济的表现则与股市不一样。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从宏观经济与楼市基本面特征来看，经验表明，GDP增速与楼市成交量呈现出“逆经济周期”的关系。当前，我国经济结构深化改革与转型继续推进导致经济增速下滑压力加大，房地产投资增速下滑，楼市亦供大于求。此时，宏观经济短期内仍然难以摆脱对于地产行业的依赖。从最近各地“救市”政策频发的表现来看，我们可知，无论是调控政策还是货币政策已经开启全面宽松或“救市”的闸门，比如取消限购、降准降息、降低首套首付鼓励改善型需求入市、税费补贴等，通过这些“救市”措施促使楼市基本面回升，以适度拉动宏观经济增长。

因此，我们看到，在众多“救市”政策刺激之下，北上广深一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市楼市已经出现一波入市的行情，2015年 “红五月”“红六月”半年报行情也会毫无悬念地发生了。从未来发展趋势来看，2015年楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的少数城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现逐渐涨价的现象，市场基本面会出现实质性的好转。从这个角度来看，在当前楼市基本面尚未完全复苏阶段，房价表现相对较为合理，甚至一些资金面较为紧张的开发商还会保持“以价换量”的推盘策略，这成为投资客抄底买房投资的最佳时机。

二、纠结之后还是选择傻瓜型投资产品

从当前投资房产的特征来看，尽管房产短期内获得升值的空间被压缩，但是，房产保值增值的基本属性还存在，房价并没有出现普遍性的持续下跌。尤其是在中国城镇化进程大背景下，楼市需求仍然表现较为强劲，房地产行业英雄本色犹在，即使是2014年楼市低迷期，楼市也并没有出现明显下滑和持续性衰退，2015年亦是如此。

笔者认为，当前房产仍然是一个“傻瓜型”投资产品，也就是说，只要投资房产，起码房产不会贬值，它是一个保值增值的产品，投资者不必太担心短期市场层面的变化。其实，当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，一线城市及部分二线市场基本面良好的房地产市场就会出现快速反弹。

而股市背后的走势较为复杂，一般性的投资客没有那么多的专业知识储备，也不懂什么是市场基本面、技术基本面的操作。即使熟悉市场基本面、技术基本面操作的分析师，他们的预测也并非一如既往的准确。并且中国股市变化无常，常常会受到短期内股市调控政策、市场利好消息、内幕消息炒作等因素影响，不一定和经济基本面或企业经营的基本面密切相关。因此，对于一般性的投资客来讲，如何在资本市场炒作的浪潮当中“搭顺风车”成为他们盈利与否的关键。而这对于大多数中小股民来讲，等于是难上加难。

此外，短短几个月左右的时间，沪市大盘从2200点左右重新站上5000点以上，已经是阶段性的“峰值”，如果此时高位入市追涨，势必会遭遇股价腰斩的市场风险。而2015年1月19日的股市“1·19惨案”，今年5月初、6月底股市的“惨跌”等表现也就是这个道理。因此，对于投资客来讲，股市也时刻面临着投资风险，纠结之后还是选择傻瓜型投资产品?——房产比较放心。

三、在降准降息的政策“窗口期”卖股套现买房

从上述分析来看，房产仍然是一个“傻瓜型”投资产品，相比暴涨暴跌的股市来讲，仍然具有稳定的投资价值。此时，投资客卖房投股不是一个最佳的选择，并且，极有可能面临股市的暴跌投资风险。因此，在这样复杂的市场背景下，投资客应该继续关注楼市，适当时机卖股套现抄底投资房地产市场。

那么，买房投资置业何时何地购房为好呢？同策咨询研究部总监张宏伟认为，应该把握好以下几点基本原则：

第一，从楼市政策和市场层面来讲，认清房地产市场走势趋势是买房投资置业的关键。从今年二季度楼市表现来看，在“3·30新政”等政策刺激之下，一线城市及部分二线城市已经出现明显的成交量回升，部分城市如深圳已经开始出现买涨不买跌的行情。

从未来楼市趋势来看，在央行降准降息、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激之下，一线城市楼市房价将步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，15个月以上的城市楼市还有去库存压力；对于大多数三四线城市楼市来讲，想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。简单来讲，购房者应该把握好市场节奏的变化规律，赶在市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房或投资，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

第二，把控好“降息+定向降准”的政策“窗口期”卖股套现买房很关键。从前期已经获利的股市投资客来讲，投资客获利之后的目的无非是消费，而不是继续进行投资。目前来看，在国内最大宗的消费也就是房子和车子了。当前来讲，相对而言买房子更靠谱，尤其是对于股市已经获利的投资客而言，改善自己的居住环境，提高家庭的生活品质势必成为大多数人的追求。再加上当前政策也支持改善住房，因此，股市赢了钱，最合适的消费方向就是购房。从上述角度来看，对于这些股市投资客来讲，此时，当股市基本面已经不再持续上涨之后，当股市已经开始回归理性之后，股民们更应该想清楚要不要继续留在股市。

第三，从城市角度来看，选择“城市群”“城市圈”的核心城市及周边具有发展潜力的二三线城市进行投资，比如“一带一路”、京津冀一体化、长江中游经济带等所涉及的核心城市。原因很简单，在新型城镇化市场背景下，“城市群”“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。这样“城市群”“城市圈”核心城市及周边的二三线城市房地产市场将持续增长，投资者可从这个区域内获得溢价收益。

第四，从产品角度来讲，住宅地产的中小户型产品和具有发展潜力的商业地产应当值得关注。中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选；房地产市场出现“商住倒挂”的现状至今仍未改变，商业地产没有受到楼市政策调控的影响，住宅“限购”导致不少资金转投商业地产，随着经济结构调整与未来实体经济的回暖，商业地产在投资回报上并不比住宅地产差。

第五，从投资者心态来讲，选好适宜的投资机会，该出手就出手，但是也不要过于贪婪，因为市场风云变幻，机会转瞬即逝，错过最佳投资时机也是在一瞬间；同时，也应冷静面对市场上各类媒体的炒作信息，做出自己的判断，不盲目“抄底”。

作者系上海同策房产咨询研究部总监