限购图个啥？

龚小峰

在全国其他城市都在放松限购的背景下，通州作为北京的一个区县，为什么逆流而上，反而单独出台更严厉的限购呢？通州限购到底图个啥？在经历了通州成为“行政副中心”、“限购”之后，作为明星镇潞城镇正在上演什么？通州房价未来走势如何？这些都将构成通州未来发展真实的画面。

缘何仅通州限购升级？

在全国很多地方去限购，放松房地产调控之时，通州作为北京的一个区县，为什么逆流而上，反而单独出台更严厉的限购呢？业内人士对于此次通州限购看法不一。

有观点认为，通州连夜推出“加强版限购令”，将有效缓解因“城市副中心”概念而引发的投机、炒房、追涨等风潮，这不仅有利于当地房地产市场的持久健康发展，更蕴含着对以往房地产粗放式扩张的摒弃与城市科学发展的追求。也有观点认为，对“限购”措施应持谨慎态度。既然“城市副中心”的概念出来了，购房需求被吸引其实是意料之中的事。在特殊时期，一定程度的行政干预可以起到稳定市场的效果。但从长期来看，还是应该多方论证，侧重于有效市场机制的建设，最终让市场在资源配置中发挥决定性作用。

链家地产分析师马君姝表示，此次通州限购令是为了控制通州建行政副中心而引发的房价上涨。但政府还有着更深层次的考虑。除了“卡人”之外，“如何引人”、“引什么样的人”才是更重要的着眼点。政府是不能让人们一边享受着通州完善的配套、“积分落户”等政策红利，而一边又继续跑向市里工作，让通州继续走“睡城”老路。

深圳房地产研究中心的专家表示，京津冀一体化全面提速，而通州是北京唯一同时与河北及天津直接相邻的地区，其地理位置的重要性可见一斑。未来，通州副中心不仅是北京的副中心，而且也将是京津冀区域内的重要中心，放眼京津冀1.1亿人口，通州未来在产业、人口和公共服务上的集聚水平也将进一步提升。因此，市场认为通州楼市是被严重低估的“洼地”，其与主城区在价格上的“鸿沟”无疑将会被“抹平”。

今年2月4日，国家11部委下发通知，将北京通州区等62个城市（镇）列为新型城镇化综合试点地区。根据方案，通州区将推进积分落户政策，这意味着通州将是外来人口未来在北京能够“扎根”的唯一可靠区域了。考虑到通州邻近河北香河、大厂等区域，目前香河、大厂等地已经驻扎了上百万工作在北京的外来人群，未来通州人口大规模集聚将不可避免，房价不涨都难。

由此，未来我国特大城市在推进“以人为本”的新型城镇化过程中，通州将是一个重要的案例。而在此过程中，通州吸纳外来人口的探索，一定会避免过去“买房送户口”的伪城市化，避免成为“睡城”。通过人口、就业和住所同步集聚，这才是通州真正成为城市副中心和京津冀副中心的可行之路。

拆建已经开始

从通州行政副中心的落定，再到限购政策的出台，一直走在最前沿的要数潞城镇，现在它已开始了大规模的拆建。

根据北京日报报道，8月28日，潞城棚改项目A片区6个村8600多名率先完成签约腾房的村民们，开始正式选房。选房期共10天，每天大约安排了230户村民选房。

按照部署，从8月21日早8时30分许，古城村、郝家府村、胡各庄村、辛安屯村、后北营村、大台村6个村的签约工作在同一时间启动。一直到9月4日，15天时间为签约奖励期，此期间内签约的村民，都将享受到政府给予的各项奖励。如在签约奖励期后签约，则不能享受到这些奖励，将会在经济上遭受很大损失。

记者此前在潞城实地采访时，发现潞城在公共服务的基础配套上很欠缺。但根据规划，未来通州首当其冲的就是要解决交通拥堵的问题。未来通州将继续完善地铁、快轨、铁路、高速等综合路网，包括建设新北京东站和京唐城际铁路；7号线东延、八通线南延、S6线将尽快启动建设；平谷线快轨将在宋庄设站……

潞城地铁站北侧，人民大学东校区也将于今年10月正式开工，预计2017年1月可以完工。整个校区占地1922亩，规模比人民大学现在的校区面积大一倍还多。作为征地条件，人大已承诺在通州建设人大附小和附中的东校区，届时通州教育资源短板能得到一定程度的弥补。

今年9月，首都师范大学附属中学通州校区第一批初中、高中新生开学。同时，该校新校园也将启动原址新建工程，预计3到5年完工。早在2013年8月，通州区政府与首师大达成一致意向，建设首师大附中通州校区。此次合作打破了原有的简单挂牌模式，通州校区和海淀校区实行“一个法人、两个校区”的一体化管理。新校区的教师，一部分来自首师大附中本部原有教师，还有一部分是校本部招聘的新教师。

房价还会涨？

对于通州限购后的房价预期，仍是诸多人关心的话题。专家认为，新房市场的价格在短期不会有太大变化，上半年整体市场不错，对于开发商来说完成年度销售任务的压力并不大。

记者查阅2015年北京市的供地计划后发现，朝阳、通州、顺义几个区的商服用地指标占比较高，在通州的整体供地结构中，商服和工矿仓储用地占了相当大的比例。从区域的供地情况可以看出，尽管通州楼市短期内遭遇了限购，但从供应面来说，住宅供应的紧俏，注定了未来纯住宅项目并不愁卖。

亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，通州楼市限购后，短期内市场出现观望情绪是正常情况。但此次针对通州的限购，应该不是长期性政策。

同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟认为，限购门槛提高主观目的是为了抑制投资投机，但是限购门槛提高之后通州楼市成为稀缺，很多购房者、投资客肯定还会想方设法进去的，因此，从供求关系的角度来看，限购本身还会使本来就紧张的供求变得更加紧张，使得本区域房价因此而继续走高。从实际操作的角度来看，限购从来没有挡得住真正想要买房投资的人，尤其是对于房价有明确上涨预期的地区，投资客更会把握好这样的时机进入。其次，对于通州周边区县来讲，通州短期内限制进入，对于周边区县的楼盘来讲则面临一定的机会，价格还会继续坚挺并上涨。

业内人士表示，事实上，通州楼市只是近年来各地新城新区 “房价先行”现象的一个缩影。如何避免炒作，如何让房价合理反映房屋的内在价值，如何让房价不成为制约新城吸引人才和产业的因素，成为决策者面临的一个重要课题。