“不动产登记”下的济南楼市

王欣芳

3月1日开始，《不动产登记暂行条例》正式实施。虽然济南未列入首批城市，但相关工作正在积极推进中，不动产登记离我们越来越近了。

“不动产登记”给济南房地产市场带来哪些影响？降价和抛售传说是否能够成真？不动产登记的种种“动静”又对目前的市场带来哪些波动？

当不动产登记遇到“大数据”

“不动产登记不是新消息，您要买第一套房，根本不需要考虑。”3月3日，在东部某楼盘售楼处，置业顾问张婷熟练地回复着有关“不动产登记”的询问事宜，“而且新政策没有强制性，对房价不会造成影响”。

在其项目沙盘前，几位意向客户也对不动产登记没有过多关心。“不动产登记已经有很长时间的过渡期，从上海重庆征收房产税的情况看，征收力度也不太大，只要税费合理可承受，我不打算卖掉手中的房产。”已拥有两套房产的李毅还在考虑改善性需求，他认为房地产仍然是相对稳妥的投资手段，既然自己能买房，也就不在乎可能征收的房产税。

据张婷介绍，最近确实有不少购房者前来咨询，有些多房拥有者观望情绪较浓，但刚需购房者并未将不动产登记考虑在内，项目的营销策略也没有调整。

“如若实施不动产统一登记制度，房价马上会跌。”知名房地产商潘石屹曾表示，抑制房价最直接有效的方法就是不动产统一登记制度。但3月1日开始，《不动产登记暂行条例》已经正式实施，市场并未发生潘石屹预料的异动。

“影响房价的因素是宏观经济和供求关系，不动产登记从基本面来看对市场影响较小，对投资性需求有弱化抑制作用。”中原物业顾问有限公司投资顾问部总监薄夫利在接受《齐鲁周刊》记者采访时表示，但目前济南房地产市场供需基本平衡，投资性需求占比不到百分之十，因此不动产登记对价格和成交量影响不太大。

“对房地产市场来说，不动产登记最大的影响在于数十年来首次‘摸清家底。”中国住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，中国最近一次房屋普查发生在近30年前，“现有数据支离破碎，而且不再具有可参考性”。尤其是市场关心的库存、空置率等数据，一直没有权威来源，各市场机构统计出来的数据也会因为口径、统计方法等问题而天差地别。“但这些数据对于真正认识目前楼市的供求关系来说意义重大。”顾云昌指出，这些数据的缺乏也是之前多年针对房价的楼市调控未见明显成效的原因之一。他认为，虽然不动产登记的目的并不一定是开征房产税，但与住房信息联网一样，不动产统一登记是开征房产税的前提和基础。

哪些房子需要抛售？

2007年版《物权法》规定，“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”2014年4月21日，国土部给出不动产统一登记时间表：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

虽然相关部门曾明确指出，不动产登记与房产税开征没有必然的联系，但有分析认为，不动产登记对房地产投资的抑制作用毋庸置疑。因此分析认为，有多套房的业主，需提早考虑手上房产的用处，适时出手多余或闲置的房子。

有专家建议，中小城市业主最多保留两三套中心区的普通住宅即可，而新区、郊区的房子一般建议都可以处理掉。“如果你生活在大城市，在中小城市的故乡有房子，那么从提高投资效率来说，中小城市的房子可以全部卖掉。”

此外，专家还指出，中小城市郊区、新区的商业物业，尤其是“场内铺”最危险；至于三四流风景区的旅游地产、养老地产也非常不靠谱。传统市中心的天价商铺，最好轻易别碰。

“至于一线城市中心区的普通住宅，未来仍然有比较大的升值空间，可以留在手上甚至考虑买入。对于中心城市的商业物业，要保持警惕。整体而言，写字楼和商务公寓的风险，比商铺要小一些。”

值得注意的是，不动产登记消息出来前，很多业内人士认为不动产登记制度未来可能会影响到普通置业理念和市场产品结构，主要是因为普通人购房时，一般都会考虑一步到位的改善住宅，还有一些手里有多套房产的人会进行整合以此来规避房产税，因此二手房房源会在实施前后一段时间内出现大幅上升。

济南的二手房市场是否有此现象？

记者注意到，搜房网上局部区域的大户型二手房出房量比年前增加了。“3月1日下午，旅游路在售的5居及5居以上房源的搜索结果加起来有17页，500条；奥体中心有8页，约200条；其中不少标注着‘出国急卖、‘包改合同等字样。”这些大户型的抛售甚至引来蛰伏许久的投资客。据了解，一位炒房客在年前两个月中抄底了7套房，卖了3套，一转眼赚了五六十万。

“最近确实有些所谓‘急售房，以大户型为主，卖主也比较低调，价格远远低于市场价。”和平路上某房产中介工作人员介绍，这其中不排除不动产统一登记临近带来的“避嫌”之需和房产税预期，但也有可能是生意人年关前急用钱。据业内介绍，虽然不乏买房人期待有人抛房“捡个便宜”，但未发现二手房大规模抛售，房价也比较平稳。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗告诉记者，不动产登记的实施不是一个突发事件，多套房持有者早有预期，不会临时抛售。此外，不动产登记遵循“自愿登记”的原则，还存在一个缓冲期，也决定了其不会对楼市产生一个立竿见影的效果。

济南离房产税有多远

3月2日上午，国土资源部部长姜大明来到青岛市不动产登记中心，在参观完该登记中心的各个服务窗口后，姜大明来到发证窗口，亲手将山东省第一个不动产权证书发到市民徐先生手中。当天，青岛市不动产登记中心共颁发6本不动产权证书，全部为商品房的不动产权证书。

拿到编号为NO.D37000000001的不动产权证书的徐先生是青岛市南区鲁商首府小区的业主，他刚刚在该小区购置了一套约100平方米的房子。记者了解到，新颁发的不动产权证书加载了防伪标志和二维码，市民只需用手机扫描二维码，就可以得知不动产证件号码、不动产单元号码以及相关房屋编码等。

由于济南目前还未完成相关部门职能的整合，距不动产统一登记政策的真正落地还有一段时间。亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东表示，目前不动产统一登记平台至少需要四年才能完成搭建，所以预计在2018年左右房地产税才能真正落地。

此外，济南多数市民没有土地证的现象，也在一定程度上影响不动产登记推进。

根据相关数据，2014年济南新建商品住宅总成交量超过6.1万套，二手房成交量虽然同比下降近20%，但也成交近3万套，全年共9.1万套房进行了交易。与此形成鲜明对比的是，济南市全年只办理了3783件国有土地使用权分割登记。

什么原因造成市民不愿意办理土地证，或者说土地证办理有什么难题？济南市国土资源部门一位工作人员表示，在济南，市民购买商品房的土地证需要从整宗土地的“大证”分割成个人的“小证”，在技术上，济南分割“大证”采取的是“按份”分割的方式。体现在个人所有的《国有土地使用证》上，就是要填写个人的土地“分摊面积”。

而分割需要等到整宗地都开发完毕、所有房源都出来测绘报告，才能计算出个人房产占小区全部建筑面积的比例，再乘以宗地总面积，进而得出土地使用权的“分摊面积”。一些开发商拿下的大宗土地，全部开发建设需要的时间较长，等到全部建成再办理居民的土地“小证”，往往要滞后很多年。

在采访中，多名市民反映，若想补办土地证，需提供相关证件资料，但由于购房时间较早，购房发票、契税发票等文件已经丢失，凑不齐办理土地证所需文件。对此，房管部门工作人员表示完全没必要担心，“购房、网签过程中，房管部门会留存证件、发票等信息，市民可申请查看打印，土地登记申请书也可在区土地局网站下载。”