“营改增”对房地产业的影响效应分析

摘 要：营改增从2012年1月1日起在上海开展试点，历时近三年，目前只有建筑业、金融保险业、生活服务业和房地产业尚未纳入试点。根据财政部和国家税务总局布署，营业税将在今年全部改成增值税，即意味着这四个行业也将实施营改增。其中的房地产业由于本身经济体量大、涉及关联行业多，在实施营改增的过程中将遇到许多难题和机遇，结合行业情况迎难而上，分析利弊，才能在改革中平稳过渡。

关键词：“营改增”；房地产业；问题分析

2015年是“营改增”的收官之年，国务院明确提出，要力争在“十二五”期间（2011-2015年）全面完成营业税改征增值税（下称“营改增”）的改革任务。

截至目前，还有建筑业、房地产业（即原营业税九个税目中的销售不动产项目）、金融业和生活服务业（如娱乐业）四大行业尚未纳入“营改增”的试点范围。2015年3月份，财政部长楼继伟在谈及这四个行业的“营改增”时说，其中最难的就是不动产行业转成征收增值税。因为涉及上下游关联行业多，上游涉及建筑业、金融业，本身涉及土地增值税问题，并且涉及不动产的形态也不一样，有购买的，租赁的，还有水坝和公路等，进一步加大了房地产业营改增的难度。

1 房地产业营改增的主要难点

1.1 涉及行业广、从业人数多

房地产业是个涉及相关产业、从业人数非常多的行业，据不完全统计，房地产业涉及的主业或者兼业经营人群大约将近1亿。

房地产业涉及的上下游行业广泛，几乎波及营业税的所有项目，这些项目中，截至目前还未实施营改增又与房地产业密切相关、依存度高的主要是建筑业和金融业。建筑业作为房地产业上游的最主要产业，对房地产业的营改增影响巨大。建筑业是以建筑产品生产为对象、从事建筑生产经营活动的物质生产部门，为房地产业提供产品的建设，且房地产业投资的70%左右是住宅投资，因此两者的依存度非常高，是房地产业营改增抵扣产业链中的重要一环。

房地产业开发、建设过程所需资金庞大，是典型的资金密集型行业，作为银行的主要客户目标，房地产金融资产一直是金融业的一项重要的、稳定的资产，反过来，金融业的信贷支持也是房地产业稳定、迅速发展的最重要保障。据统计，在房地产业开发资金的多种来源渠道中，源于金融业的信贷资金高达60%。房地产业庞大的借贷资金产生的财务费用能否在营改增的进项中得到抵扣，对房地产业营改增税负的轻重起着至关重要的作用。

1.2 税制设计难点多

房地产业目前实行的是营业税，计算和征收都较简单，直接以销售收入扣除相关成本后的余额按5%税率计税。房地产业的营改增，就是要对以前按销售收入全额缴纳营业税的项目采取按增值部分缴纳增值税的方式计税，并通过进项税额来抵扣销项税额实现税收的征缴。

房地产业普遍建设周期较长且成本与收入周期相背离，交易环节和成本结构复杂，经营模式不适合增值税制。因此在设计税制时难度较大，考虑因素较多。另外对于房地产业普遍存在的已储备土地，已开工但未建成，已开盘但未销售等存量资产项目的处理，受营改增影响巨大。假如一个房地产开发项目已建成完工，但楼房销售过程还远未结束，在这个时点上如果实行营改增，税率将从原来5%的营业税变为11%或17%的增值税，而且建设项目成本基本上已发生，无法再取得原材料等进项税票抵扣。房产项目的预售、销售合同可能也已在建设期间签订，房地产企业很难再以修改销售价格来增加净收入，税负就只能由开发商负担，项目的利润必然大幅下降，对房地产业的冲击不可谓不大。

另外，房地产业目前交的税种中还有一个单行税种——土地增值税。土地增值税是以转让房地产取得的收入减除法定扣除项目（如取得土地使用权成本、开发土地成本费用等）后的增值额征收的一种资源税。从核算内容和原理来看，与增值税的直接计算法类似。营改增后，这个税种将何去何从，会不会和房地产增值税重合，这都是在设计税制时应该考虑的问题。

1.3 房地产业营改增后，地方财政收入压力增大

房地产营业税是地方财政收入的主要来源之一，据统计，2014年地方财政收入四个百分点的增长是与房地产交易直接相关的税种，由此可见，房地产业对地方税收收入的贡献举足轻重。对地方政府而言，营改增后，主体税种萎缩，若没有新的税源或替代的收入来源，在土地财政日渐减少的情况下，必会对地方财政收入造成较大压力，甚至可能成为营改增发展的阻力。

由于自身及所处环境的复杂性，房地产领域的营改增面临着较大的压力和阻力，但根据财税体制改革的进一步深化又势在必行。因此在改制的过程中必须综合考虑各种因素，力争在税负较均衡的情况下平衡过渡。

2 房地产业营改增对策分析

2.1 建筑、金融业和房地产业同时进行营改增，降低转嫁风险

增值税实行的是道道征收、道道抵扣。房地产业与目前尚未施行营改增的建筑业和金融业依存度最高，如果仅仅是房地产业营改增，而其他两个行业不动，就会影响增值税上下游抵扣鏈条的完整性，造成抵扣环节断裂，导致房地产业无进项税额可以抵扣，单环节税负就会增加。因此，为了防止重复征税，降低房地产产品的开发成本，建筑业、金融业和房地产业营改增应同步推进、同时实施。又由于这三个行业本身特点各异，建筑安装业的毛利远低于房地产业，金融保险业可抵扣项目相对较少，原适用的营业税税率也不尽相同，所以这三个行业的增值税税率不应相同，而应根据行业特点仔细测算，分别确定。

2.2 房地产业营改增应逐步推进，实行过渡政策

对房地产业来说，营改增后税负会不会增加，在税率既定的情况下，首先要考虑的是进项税额能不能抵扣，销项税额如何确定。房地产业在先期建设过程中有大量资产、资金投入，如机器设备、土地、拆迁补偿、绿化配套等，形成大量的进项税额。这些项目中，土地一般是通过招、挂、拍的方式从当地政府取得的，政府卖地是不交税的，市政配套和拆迁补偿也无法取得专票，这就意味着这三项占到房地产业三分之一的成本无进项抵扣，税负加重。因此，在税制设计进项抵扣环节时，虽然从政府处不能取得税票，但可采用其他方式或虚拟抵扣降低税负。

由于房地产业上下游转嫁的复杂性和在国家经济建设中的重要性，营改增不能粗暴施行，急于求成，易造成短期内行业税负急剧增加，降低营改增的改革福利。目前，业界普遍认为，应采用温和的过渡性政策，即各地在前期梳理业务模式、现有采购销售合同的情况下，根据项目开工情况进行营改增试点，逐步推进改革。

2.3 培育新的经济增长点，降低地方税收压力

房地產业营改增后，原全部归属地方财政的营业税收入将改成由中央、地方共享，在总量不变的情况下，地方将直接减少四分之三的收入。这对目前各地只顾眼前利益“涸泽而渔”的土地财政产生很大压力。针对这种情况，地方政府应结合区域发展特点，发展非房地产行业，研究经济项目对地方税收收入的贡献，从而科学选择地方税的主体税种，培育新的税收亮点、建立新的地方税收体系，如以所得税、消费税、资源税、目前即将立法的房地产税等财产行为税类作为主要地方税收主体税种。另外，要结合税制改革，厘清各税种属性，进一步理顺中央和地方的事权、财权、税收收入情况，重新划分共享税比例。

房地产业的营改增对整个营改增进程起着至关重要的作用，之所以这个行业留到最后施行，也在于其本身涉及面广，成本构成复杂，营改增过程中的每个环节都要用增值税发票来进行抵扣，操作难度较大，而且其他相关税种如企业所得税等也会受其营改增的影响。总之，营改增对房地产业的初期阵痛是免不了的，为了能在营改增中平稳过渡，不致出现大的税负波动，除了国家需要在制定具体政策上有一定的扶持外，行业本身在业务结构、经营模式、财务体系等方面也需要成功转型，以更适应营改增对房地产业的要求。在享受营改增改革红利的情况下，规范和约束行业行为，充实企业现金流，提升管理效益，形成双盈局面。

参考文献：

[1]房地产业营改增后影响到房地产企业税负压力，中国报告大厅，2015年1月.

[2]营改增对房地产行业带来的挑战及应对措施，中国会计网，2015年1月.

[3]营改增对房地产业、建筑业的影响，企业财务管理，2015年4月.

基金项目：项目名称：“营改增”对房地产业的影响研究（项目编号：YK15-03-05），项目负责人：朱茹颖。

作者简介：朱茹颖，女，1973年5月生，汉族，江苏常州人，职称：高级会计师，管理学学士学位，会计学专业，研究方向：税法、财务管理。