我国业主委员会法律地位问题研究

史磊

一、业主委员会法律性质

（1）业主委员会概念。我国早期的物业管理规范，把特定物业管理区域内的业主团体的内部管理组织称为“业主管理委员会”或简化为“管理委员会”，强调的是一种管理行为，包括业主自治管理和政府部门的规范化管理，此称谓与台湾的“管理委员会”是一致的，但两者在基本职能上是有大区别的。近几年，各地在制定地方性法规时物权法更愿意将之称为“业主委员会”，这种转变也体现了尊重所有权的法律精神，“业主委员会”一词更注重的是对区分所有权人私权的保护和业主自治观点的认同。业主委员会：是指特定物业管理区域内全体业主通过召开业主大会选举产生，经房地产行政管理部门登记，代表业主利益实行自制管理，维护全体业主合法权益的业主大会的执法机构。

（2）业主委员会的的法律地位

在先行我国立法和司法实践中，业主委员会究竟属于哪一类民事主体呢？

二、业主委员会不是法人

（1）法人概念及特征

所谓法人，根据《民法通则》第36条规定，“是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”法人作为目前唯一与自然人并存的民事主体，基于法律的规定而享有权利能力和行为能力，其自然具有存在的原因及价值。与其他社会存在相比，法人具有自己独特的特征，其中包括：独立的名义、独立的财产、健全的组织机构以及独立的责任。

根据我国《民法通则》第37条的规定，法人应具备下列条件：第一，依法成立，其中包括成立程序和成立条件合法以及法人组织合法；第二，有必要的财产和经费，这是法人能够独立地享受民事权利和承担民事义务的物质基础，也是其能够独立地承担民事责任的财产保障；第三，有自己的名称、组织机构和场所；第四，能够独立承担民事责任。而《物业管理条例》虽然规定业主委员会应当在选举之日起三十日内到政府房地产行政管理部门登记备案，但这种登记只是为了接受房地产行政管理部门的监督、指导和管理，它完全不同于企业法人等一般民事主体的设立登记。一般民事主体必须经过登记才能成立，是为了保障交易安全的需要；而业主委员会仅仅代表业主团体实施与物业管理相关的行为，其最终责任又是由业主承担的，而如果需要业主承担民事责任，也无须通过登记来保障，因为业主有其不动产物业作为责任财产加以担保。业主委员会应自业主委员会足额产生时成立，而非以行政管理部门的备案登记为成立要件，备案登记只是行政管理部门的行业管理行为，不进行备案登记只能对业主团体产生行政法上的责任，因此，业主委员会并非如法人一般依法经审查批准成立。同时，法律并没有为业主委员会设定专门的活动场所。尽管开发商应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，该物业管理用房也属于全体业主共有，但从《条例》的立法本意上看，物业管理用房是专门为物业管理企业进行物业管理而设定的，正如《条例》第三十、三十五、三十八和三十九条的规定，物业管理用房的使用权一般归属与物业管理企业，只有在物业管理合同终止时，物业管理企业才将管理用房交还给业主委员会。同时，我国业主委员会并非实行委员聘任制，业主委员会委员均是全体业主在业主大会上通过选举产生的，通常由热心社区公益的业主兼任，他们一般也不需要长期固定的活动场所。

（2）业主委员会完全可以归入法律规定的“其他组织”

最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第40条规定：民事诉讼法第49条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织从这个界定出发，笔者认为业主委员会具备“其他组织”的特征和构成要件。

三、业主管理组织的立法考察

由于各国的社会条件的和传统习惯的不同，各个国家和地区就业主管理组织（即区分所有全人管理团体）之法律地位，在立法与事物上存有较大差异。主要有以下四种模式。

其一，具有法人人格之团体模式（法国、新加坡）。此以法国现行《住宅分层所有权法》和新加坡先行土地权原法代表，因此又称法国、新加坡模式。此模式部分情形，一律承认区分所有权人管理团体享有法人人格。

其二，不具有法人人格之团体模式。此一德国先行《住宅所有权法》为代表，又称德国模式。该模式认为区分所有权人未有权利能力，因而不具有法人人格。权利义务主体不是区分所有权人自身，而是作为区分所有权人管理团体成员的单个区分所有权人。但在实物上，该管理团体基于法律规定而成为有行为能力的组织体，是具有部分权利能力的特别团体。我国台湾地区采用德国法同样立场，即管理委员会不具有法人人格，但全体住户的对外行为均有管理委员会以其自身名义直接实施，并且《公寓大厦管理条理》第35条规定，管理委员会具有当事人能力。

其三，附条件之法人人格模式（折中模式、日本模式）。此以日本现行《建筑物区分所有权法》为代表，又称日本模式。此中模式，究其实质，是一种附条件的真人区分所有权人管理团体为法人的模式。与法国法、德国法比较而言，又是一种折衷注意模式。该模式认为，区分所有权人在一定人数以下所够称的管理团体为无权利能力的团体，不具有法人人格，此于德国法相同。但同时，该模式认为，区分所有权人人数在达到一定数额并具备一定要件和手续后（日本现行规定30人以上，且区分所有权人及表决权各以3/4以上的多数的集会决议，决定成立法人、规定名称和办公处所并进行登记的）急成为拥有法人资格的管理团体法人。显然，此与法国法‘新加坡法在承认管理团体只法人人格上相同。

其四，判例实物上法人人格模式（美国模式）。此以美国为代表，又称美国模式。该模式在传统法律理论不承认区分所有权人管理团体之法人人格。但在判例实物上却普遍承认区分所有权人管理团体之法人人格。

通过上述对业主管理组织法律地位的四种立法模式的分析归纳，可以看出，尽管各国和地区在承认业主管理组织是否具有法人人格上不尽相同，但在立法与实物上承认业主管理组织具有独立的行为能力已是国际上的普遍倾向。

参考文献：

[1] 梁慧星主编.中国物权法研究[M]（上）.北京：法律出版社，1998，411-412.

[2] 戴东雄.论建筑物区分所权之理论基础[J]（Ⅱ）.法学论丛，1984（115）：17.