公共选择理论视角下地方政府对房地产业治理的路径研究

匡亚林

【摘 要】公共选择理论学者的观点认为政府不是万能的，会有政府失灵的情况发生，并可能伴随着政府失灵与市场失灵的双重失灵。分析地方政府对中央政府政策的反映以及从理论和实践的角度对地方政府治理房地产业进行分析总结，各博弈主体的策略选择分析，本文就房地产新政策中可能出现的问题予以公共选择理论的视角切入，从国家的中央政策到地方政府的地方行为进行分析，利用归纳法以及案例分析法等研究手段试图寻找地方政府在房地产业治理中存在的问题，并从公共管理的角度针对现有的宏观政策和微观调节手段，提出具体的建议。

【关键词】地方政府；公共选择理论；房地产业治理；国五条；国八条

一、房地产业发展面临的问题分析

根据国家颁布的“国八条”和“国五条”等政策信息来看，政府的组合拳引发了一些列限购升级的紧张声势，对地方的房地产业的连续涨价行为起到了一定的震慑力，随着我国住房保障制度的不断完善，地方政府依靠住房建设拉动经济的行为也伴随着一系列问题。

（一）权力寻租

“寻租”与“DUP”：现代寻租理论基本上继承了巴格瓦蒂的定义，将寻租活动归纳为人类社会中“追求直接的非生产性利润”的活动（即DUP，Directly Unproductive Profit-seeking）。政府部门的权利拥有着和决策制定者有可能存在着以权利为筹码谋求与房地产开发商之间的利益博弈，把项目开发当作是权利的商品化的资本，参与房地产市场竞争，并从中获取高额的利益和回报，往往构成权利腐败的原动力和污染源，据统计，近几年内因以权谋私、贪污受贿等受到审查的领导干部中，仅涉及土地批租问题的就约占三分之一，其中不乏像成克杰、程维高、田凤山等国家高层官员。“寻租”，成了鲜花着锦下的大面积腐烂的脓疮，给金色的中国房地产涂抹上了厚重的黑色与灰色。房地产“乱收费问题”实质上是有关部门的“集体寻租”行为，不过是用合法的手段掩盖了不合理的寻租事实，是更高级形式的寻租。它不仅加大了居民的购房成本，也使得房地产业不堪重负，阻碍了房地产业向健康发展。

（二）政府失灵

公共选择理论的理论假设，对于人性的假设的基于经纪人假设理论，假定人是会受到利益的趋势做出决策。而吴敬琏在《市场失灵与政府失灵》一文中提出政府失灵的主要表现有如下：一是政府的活动没有有效的达到理想的目标和民众的期待；二是政府对于一些领域的行政管理成本过高，经济成本过高的目标也属于政府失灵的一种；三是在一定情况下既没有过高的成本，并且完成了目标，但行为过后引起了负效应。

政府失灵的主要原因是因为政府自身存在着缺失而导致的资源分配难以实现帕累托最优的分配低效，一方面地方政府的行政管理费用居高不下，庞大的费用开资造成一定程度的浪费；另一方面地方政府对于房地产业的形式的估计和现实的决策存在一定的决策失误。

（三）市场失灵

1.信息不对称

地方政府在房地产业治理的过程中存在着信息制度的不健全，市场主体中，房地产业开发商对楼市的信息了解程度比购房者多，而房地产中介公司对于销售信息和流程以及法规比购房者与开发商要多，造成了不同程度的市场信息不对称。信息不对称对于消费者而言是十分不利的，甚至连购买的宣传口号都存在着一定程度的信息不对称。政府要在各种利益的博弈中治理房地产业，更是因为信息的不对称性而增加了难度。

2.外部性

外部性是指在地方政府治理房地产业的过程中，其他的利益方对待该产业采取以经济市场价格以外的变量或方式来影响他人的福利。一时通过不断高涨的房价来影响社会，造成一部分人的贫富差距悬殊等问题；二是房价的攀高会影响金融业，特别是信贷的业务，而信贷业务往往与经济的景气与否相关联，突遇经济危机对于按揭的社会人群影响较大。

3.垄断

地方房地产业的地皮以及土地数量是有限，特别是某个区域内土地具有一定的稀缺性，这种资源的稀缺性会造成土地的实际供应量是有限的，有限的资源拥有者——开发商会哄抬价格，造成购买者的购买困境，开发商从中获取超额的利润。造成市场垄断的现象往往与其他的因素相关联而共同造成对地方政府治理房地产业的困难，例如：垄断的背后往往跟随着特权，特权往往跟随者乱用职权，寻租还有腐败等现象。

二、地方政府治理房地产业的路径探析

著名的诺贝尔经济学奖获得者埃莉诺·奥斯特罗姆（美国政治经济学家）曾在中国大学演讲的过程中分享了她的学术观点，她认为“威尔逊-韦伯范式”是造成政府失灵的主要原因，官僚制以及这种等级制度造成治理者无法在各种利于权衡中为公众实现公共利益。而公共选择理论的代表人物布坎南的观点是认为公共决策在现实的操作中难以实现平衡，介于各种利益的缔结和利益的博弈中。

（一）落实中央房地产治理政策

自从2006年，中央政府对房地产市场的治理就开始出现了组合拳的现象，对于中央政府的文件与政策，存在着在执行过程中被地方政府根据当地政府的利益所无视或者是阳奉阴违的情况，那么如何把中央政府的政策精神落到实处，就显得格外的重要了，而相关的监管就显得必不可少了。

地方政府要审时度势，根据当地的情况，结合中央的文件与政策，有计划的和有针对性的实施中央的精神，公共选择理论认为人都是追求利益的，是趋利避害的，那么针对这种假设就需要地方政府在制定和实施当地的房地产规划的同时，考虑综合高利润的房地产与较小利润但为了更多的百姓满足住房需求的实际情况，以中低档的房屋为主线，而不是一味的建造高利润的高价房，特别是地方政府应该多满足住房保障的政策，针对有住房困难的家庭和老年人等社会各类的有住房需要的弱势群体带了更多的优惠举措。

（二）完善房地产业税收的分层治理

税收是国民经济收入的主要来源，而税收又具有调节性，政府部门可以利用税收的的调节作用来调控地方政府的房地产业治理，总的来说，就是要分层次把不同需求的住房进行分类，对于住房困难的群体尽量减税甚至免税，对于高档住宅，像别墅或者是高档休闲度假房可以提高其购买的税收水平，以达到通过税收来抑制高档消费需求的行为。

最近几年政府对于二手房屋交易的治理也比较重视，规定了在购买年限上通过炒房来获取房屋收益的百姓出台了一些限制性的措施，比如说对于个人购买的普通商品房在五年之内进行交易，需要增加一定的税费，又甚至规定了第二套房屋购买需要加收一定百分比的税费，这些政策往往出台的背后都还存在着一定的不完善指之处，而民众也会跟着政策不完善的地方进行购买，依然达不到最佳的限制效果，所以对于政府而言需要加强监管的同时，加大力度对于政策的修补与完善，也可以对地方政府治理房地产业提供较好的政策环境。

（三）避免政府与市场双失灵

地方政府治理房地产业靠的不仅仅是调控手段，而是需要有效的与市场形成良性的互动配合机制，俗称是“看得见的手”和“看不见的手”，这是一把双刃剑，因为治理的机制也是在国家法制的前提下进行的，中央最新召开的十八届四中全会要求全面推进依法治国的理念，推进依法治国是避免政府与市场双失灵的保障。

对于地方政府的治理路径而言，要结合国内外的先进治理经验，积极探索出更适合现实市情和区情的方式，完善地方政府的住房保障体系，加大力度建设经济适用房以及廉租房等保障房，为地方政府治理房地产业提供宽松的政策环境奠定基础。

【参考文献】

[1]布坎南.寻求租金与寻求利润[M].北京：中国经济出版社，1996.

[2]丁煌.西方行政学说史[M].武汉：武汉大学出版社，1999.