购买小区停车位应注意啥

颜梅生

许多业主都想为自己的爱车购买一个专用车位。然而，购买专用车位有许多讲究，弄不好，花了钱却无法停车。因此，在购买专用车位前要了解以下事项。

人防车位不得买卖

案例： 2014年9月，杨芳芳从开发商手中购买一个地下停车位。谁知，当她办理停车位产权手续时，却遭到房管部门拒絕，理由是该停车位属于建造在小区内的人防工程，非战时虽可用于停车，但却不能销售给个人，更不能办理产权登记。

点评：本案所涉人防车位的买卖合同无效。《物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条指出：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”即人防车位由人民防空管理部门代表国家行使所有权，既不属于开发商，也不属于业主，因而不可以买卖、办理产权证书。《合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，第五十八条指出“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故杨芳芳只能接受退款。

地下车位可以购买

案例：2014年10月初，刘福福花8万余元购买了小区一个地下停车位，交完钱、签订完协议后，开发商并未及时为刘福福办理产权手续。3个月后，停车位价格一路暴涨。开发商通知刘福福：经股东会议讨论决定，该车位不再出让，刘福福务必在一周内前往办理退款手续。刘福福明白，开发商此举的真正目的是想让刘福福按现价补交费用。刘福福断然拒绝。随即，开发商在停车位上设置了障碍，使刘福福无法停车。

点评：开发商的做法是错误的。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”即鉴于小区地下产权车位系建立在小区地下空间，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以在业主与开发商之间自主销售。因而，开发商不得借口经股东会议讨论决定而废除已签订的销售合同。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”姑且不论开发商未在60日内为刘福福办理产权登记手续，违反了《商品房销售管理办法》第三十四条规定，仅就开发商在停车位上设置障碍阻止停车的行为也属违约。刘福福有权要求排除障碍、赔偿损失。

地上车位区别对待

案例：2015年1月初，屠秀兰购买商品房时提出必须同时购买一个停车位。销售人员在小区主干道旁划出一块地块作为停车位卖给了屠秀兰。当她将该处作为自己的固定停车点停车时却受到其他业主的阻拦，无法停车。

点评： 开发商的做法是错误的。小区的地上车位建造于小区地上空间，系为了满足临时停放车辆而设置，分为小区建筑区划内规划建设的车位、开发商在规划外新增车位。《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条指出：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”故开发商不得从小区公共干道上划出一块，作为停车位出卖。