房地产企业实施动态财务管理方法探讨

张宇峰

近年来，我国房地产业发展速度较快，房地产建设开发项目的数量和规模也极大的增加，已经成为我国国民经济的重要支柱产业，在房地产项目开发迅速发展的形势下，房地产项目中财务管理工作的重要性越来越凸显出来。动态财务管理作为一种全新的财务管理模式，其在房地产开发项目中独特的监控开发和成本控制作用广受好评，笔者将从动态财务管理的角度出发，结合房地产开发项目财务管理的实际，对房地产开发项目财务的动态管理进行深入的研究和探讨。

地产开发/动态财务管理/研究探讨

房地产开发项目作为我国地产开发领域中经济活动的主要形式，其在开发过程中的财务管理效率直接影响到开发企业的经济效益，所以在房地产项目开发活动中引进动态财务管理模式是十分有必要的，因为动态财务管理具备的对地产项目开发的实时监控和成本控制的优点，正适应地产开发项目的需求。本文从动态财务管理在房地产开发项目中应用的必行性和应用的具体措施两个角度，就动态财务管理的应用提出了几点浅见，以期对动态财务管理在房地产开发项目中的应用提供支持和借鉴。

一、目前房地产企业实施动态财务管理的必要性

（一）是房地产企业提高开发项目经济效益的要求。随着我国市场经济体制的逐步完善，和房地产行业多年来的发展，房地产行业的竞争正在变得日益激烈，在这样激烈的竞争形势下，房地产开发企业要想站稳脚跟、长久发展就一定要提高自身房地产项目开发的财务管理水平，运用动态财务管理的方式对房地产项目的运行进行实时、系统的监控，能有效的降低房地产项目运行过程中的成本，提高房地产开发项目的效益，只有这样房地产开发企业才能在开发项目中获得最大化的利益，积累更加雄厚的资金实力和管理实力，提高企业的市场竞争力。

同时，随着现代信息技术的快速发展和应用，在房地产开发领域现代信息技术的应用也逐渐普及，信息技术因为其对财务管理的可靠性和及时性的促进作用，而成为房地产企业财务管理的一种主要形式，房地产企业财务管理信息化的发展为动态财务管理措施的实施，提供了必要的技术基础。基于现代信息技术开发的计算机软件能够支持动态财务管理的有效实施。

（二）是房地产企业自我提高与完善的要求。在房地产开发活动中企业需要垫付的资金是极为庞大的，大部分企业在开发房地产项目时都会向银行贷款来维持开发项目的资金供应，在这一过程中房地产企业的资金使用成本是相对较高的，必须在规定的时间内向银行偿付巨额的本息，如果房地产企业的财务管理活动不能科学有效的进行，就会导致企业的经济效益极大降低，甚至无法偿还银行的贷款，出现连锁反应。这种现象也是房地产企业自身要极力避免的，所以相应的动态财务管理制度的实行在房地产企业内部也获得了普遍的认可。动态财务管理能够让房地产企业的决策者及时的了解，项目开发和建设中资金的使用情况，通过动态财务管理数据和项目开发预算的对比，还能够帮助决策者了解财务管理中存在的问题，在很大程度上提高了资金的使用安全性和准确性，动态财务管理的这些优势，正适应了房地产开发企业自我发展、自我完善的需求。

二、房地产业财务管理存在的问题

（一）财务管理意识和管理经营不足。在当前的房地产项目建设活动中，很多房地产开发商的财务管理经营模式都是粗放式的，在开发活动进行之前对项目的预期支出没有正确的认识，认为只要能够获得土地的使用权，投入资金并按期完工保证施工质量就能够获得可观的经济效益，这种房地产项目的开发模式是相对粗放的。在开发活动中对房地产财务管理的轻视让开发资金在运行过程中不分轻重缓急，盲目运作造成了极大的资金浪费，加重了开发企业的成本负担，无疑降低了房地产开发的经济效益。

（二）财务体系复杂，管理难度大。当前房地产开发项目中的财务管理大部分还停留在会计管理的水平，对开发成本的管理还停留在简单的核算层次，只是运用会计知识对房地产开发项目中会计问题的解决，而没有从房地产项目开发的整体和全过程出发，对开发商在房地产项目中开发的全过程进行财务监控。

（三）没有建立健全财务管理制度。在房地产项目开发活动中，财务管理制度的缺失和不健全主要体现在缺乏健全的目标成本预算，在房地产开发项目伊始，整个开发项目并没有一个统一的规范的成本预算，导致在房地产开发项目中开发主体的财务支出没有明确的计划，相应的开发企业管理者不能准确的掌握开发资金的现状和动向，严重的影响了开发商对房地产开发活动的判断和决策，让地产开发项目变成”摸着石头过河”式的探索过程，而不是科学严谨的开发过程。

三、实施动态财务管理的方法措施

（一）以成本控制为中心的管理思想。在房地产开发项目的财务管理活动中，最主要的财务管理内容就是房地产开发项目的成本管理，只有做好房地产项目的成本管理才能从根本上降低项目成本，保证开发活动中财务管理的统一、规范化管理。成本管理改造的核心思想是要将以往”以核算为中心”的成本管理思想转变成为”以控制为中心”的成本管理思想，具体而言就是要在房地产项目的成本管理活动中，将成本的控制点前移，在房地产项目开发活动开始之前就进行详尽的开发成本预算。在开发合同没有签订之前，开发企业已经清楚地明确了该房地产项目在开发活动中会产生多少开发费用，会带来多大的开发效益，开发企业的利润空间是多少等等，这些也是房地产开发项目成本控制的基本参考要素。并以这些参考要素指导房地产开发合同的签订与变更，这种控制机制和控制方式的前置，能够从根本上保证房地产开发项目的成本管理安全。避免”先签合同再核算成本”的控制滞后。避免成本管理执行中由于成本结构分类缺项、漏项导致的”成本虚低”及囡拆分错误导致”成本虚高”问题。

（二）通过合约规划实现，成本全过程控制。动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其”高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而”非合同性成本如”政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为”变更黑洞”、”款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，在成本管理中必须”以合同为中心”。在房地产项目的财务管理活动伊始，整体对房地产项目控制目标成本进行分解，将项目成本控制分为多个细化的控制模块。在模块内部进行区别的成本控制，房地产项目的每一个合同都有相应的合约规划与之相对应，保证在房地产开发项目进行的各个部分、各个时期都有统一、规范的规划对房地产开发项目的成本进行规划。这种规划不仅仅体现在对房地产开发项目的明确指标要求上，同时也体现在对开发项目的动态资金管理上，相应的合同规划对房地产项目的预期成本进行了规划，也为房地产项目成本的动态资金管理提供了对照管理基础。

（三）动态的现全流分析。房地产开发活动很大程度上是一种投资行为，对开发商的现金流要求是比较高的，所以在房地产开发活动中维护好开发企业的现金流是是保证房地产开发安全的重要因素，在传统的静态管理模式下开发企业的财务管理一直处于表面数据的结算与控制层次，并没有真正.碰触到开发企业从事房地产开发活动的其实资金状况，例如某地产公司在开发其二期工程时，报告期内的收入为 3800万元，利润值为2600万元，净资产平均值为 4800万元，经过静态分析，该企业的财务指标还过得去。但是在深入的分析活动中发现，年度内现金及现金等价物净增加额为 -1100万元，其中：经营活动产生的现金流量净额为 -880万元，投资活动产生的现金流量净额为-280万元，筹资活动产生的现金流量净额为 60万元。首先从金额上看，经营活动的现金流出现了问题，开发活动的现金流为负数面临着开发活动难以为继的窘境。由此可见在房地产项目开发活动中静态的财务分析并不能及时有效的发现开发企业财务管理中存在的问题，而相应的动态财务管理往往能从房地产开发项目的角度出发，更加深入的分析开发企业的财务现状。

四、结语

随着房地产行业的快速发展，其内部的财务管理水平也得到了极大的提升，其中动态财务管理就是一种优秀的财务管理模式，具体而言房地产项目的动态财务管理就是针对其实际工作中的开发项目和日常管理，来设定未来企业财务的运营和目标，通过计算和分析动态财务指标，来显示企业各项目受不确定因素影响的可能性，对照动态目标和预定目标，及时发现及时纠正财务管理工作中的问题。最终实现财务的动态管理，达到控制成本、提高企业效益的目的、进而实现房地产企业的良性循环健康发展。

参考文献：

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