应对延迟退休策略二，“以房养老”也是不错的选择

赵维嘉

现在很多家庭都有不止一套房产。如果盘活不动产，提高自己的养老生活质量，“以房养老”将会成为今后我国不少人的选择。不过，“以房养老”也要注意“出租率”等风险。

过去，大地主有钱就买地，然后出租给佃农，不管旱涝，总有进项。如今地主做不成了，但提前赚钱买房，老了当“包租婆”“包租公”似乎也不错。

“以房养老”，通过不动产来提高自己的养老生活质量，将会成为今后我国不少人的选择。不过，“以房养老”也要注意“出租率”等风险。

第一类

赚多套房安心当“包租公”

家住广州，今年65岁的李伯说，保险对于老人家来说太过复杂了。李伯在广州有两套房子，他将其中一套70多平米的房子出租，每月可以拿到2700元，再加上2500元的退休工资，一个月有超过5000元可供开支。“现在支出肯定没有之前那么大。”他说，基本上每月开支可以持平，加上之前的储蓄，自己养老不用麻烦小孩。最怕的就是以后医疗费的大额开支，现在其实最重要的是保持乐观心态，健康比金钱重要多了。对于热爱房产投资的人来说，提前多买点房子，然后将房子出租，增加收入，是一个不错的养老方式。

风险提醒

用来出租的投资房产一定要选择好城市和地段，出租率会比较高。如果一个城市外来人口少，或者房子在偏远地段，一般都比较难出租。

家住天津汉沽区的张先生当了一年“包租公”后，突然发现自己的房子租不出去了，不得不把两居室的租金从原来每月1000元降到600元，但还是乏人问津。原来，这几年该区域开发了大量房产，很多人家都有两套以上房产，但是外来人口不多，造成房子出租困难。

第二类

一套房也能“螺丝壳里做道场”

能拥有多套房产的毕竟只有少数人。那么只有一套房的人，如果以后想要靠房子养老，应该如何实现呢？其实，一套房也能“螺丝壳里做道场”，退休后对房产有效利用的方式有好多种，都可以提高自己的生活质量。

方式一：以大房换小房。对于孩子已经独立在外地工作生活，家中只剩下老两口的，可以把大房子换成小房子，既不用搬离自己熟悉的城市和环境，也能保留原先熟识的朋友圈，还可以换得更多的现金，提升老年生活品质。

方式二：从市区换到郊区。前半生拼命工作，买了一套市区的大房子，退休之后，嘈杂的市区其实不太适合养老生活。卖掉市区的房子，在郊区买一套生活便捷、就医便利的房子，既可以享受到乐趣，还能从中赚到差价，保障今后的养老生活。

方式三：从大城市回到小城市。一个三四线城市60平米的房子一个月租金只要500元，而北京60平米的房子月租金均价都在5000元。出租或者卖掉大城市的房产，回到房价、物价相对较低的小城市养老，也不失为一种选择。离北京仅1个小时车程的河北涿州，就受到不少老年人的青睐，还有人喜欢去景色宜人的海南等地养老。但如果你只有一套住房的话，出租比出售更为稳妥。同样，我们也建议在海南这些旅游地养老，最好选择租房，而不是买房。

风险提醒

一定要牢记，我们的目的是提高生活质量。如果把房子卖了，有了闲钱，但是生活很不适应、不舒服，那不是我们的本来目的，这条路也不要走。即便卖房换房，具体操作上，最好也是先租房，住几年，适应生活后，再卖房不迟。

第三类

“以房养老”保险还在摸索

原先中美两国老太的天堂对话又有了新版本。这次，美国老太太对中国老太太说，昨天，在我临进天堂之前，终于把我房子等值的钱花光了。原来，美国老太在60岁时申请了一项“住房反向抵押贷款”，把自己的住房抵押给银行，每月多了几千美元收入，这样她可以潇洒地去法国旅游、去韩国整容、去瑞士滑雪。而银行则等她去世后，收回了这套住房。也许就像当初住房按揭进入中国一样，美国老太“以房养老”的“破产上天堂”故事也会横行中国。

一款名叫“幸福房来宝”的“住房反向抵押贷款”保险，已经开始在北京、上海、武汉、广州四个试点城市推出。

什么是“以房养老”保险？简单说，就是“你留下房子，我为你养老”。具体说，就是将住房抵押与终身养老年金保险相结合，年龄在60周岁至85周岁之间，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件，领取养老保险金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

市民秦阿姨说：“以房养老实际上就是将房产卖给了保险公司，房产价值却不会随之增长，我们每月领取的养老金也不会增长，谁会将稳定的固定资产投向并不固定收益的新产品呢？”从目前来看，多数老人对这款“以房养老”保险并不接受。首先，房子历来作为家庭财产续传，如果抵押给保险公司，子女就继承不了。其次，我国房地产市场价值评估不规范、不透明，相关法律也有欠缺，很多保险公司对于“以房养老”产品也还处在观望阶段。

风险提醒

“以房养老”在我国一直颇受争议。如果参与“以房养老”保险，不但房价上涨让人患得患失，家庭子女也有意见。不过从长期看，“以房养老”保险必然有它的市场。