中国物业管理模式转变及其动因研究

宣夏春

摘要：物业管理已经成为社会管理活动中的一个重要组成部分，尤其随着城市化进程速度的加快，物业管理已经逐渐从一种市场行为转变为一个新型的行业，并纳入了社会体系，受到政府主管部门的日益关注。本文结合当前我国物业管理现状中的问题进行分析，提出国内物业管理模式转变的必要性，并对内部原因进行探讨。

关键词：物业管理;管理模式;物业改革;动因研究

前 言

我国的物业管理起源于上世纪八十年代，从沿海地区逐渐向内陆扩展。经过了三十多年的发展，已经从一种市场需求行为转化为政府部门主导需求。经历了长期的发展之后，物业管理已经从朝阳产业转入社会功能性产业，各项制度、规范和要求都在不断完善，同时，物业管理的发展迅速也促使其社会化、专业化、市场化的管理体制完成。

1981年，深圳特区成立我国第一家现代化物业管理公司，标志着我国的物业行业正式诞生。这一产业的发展速度远远超出人们的预计，短短几年内就在内陆城市形成了强大的发展势头;为了适应这一潮流的发展，2007 年国家颁布实施《物权法》，同时对《物业管理条例》进行修订，以适应现代化的社会发展趋势。

法律条款的实施和细化标志着我国物业管理行为步入了完善的法制渠道，极大地促进了物业管理的发展。截止到2009 年底，全国实施物业管理的房屋面积超过100 亿平方米，物业管理平均覆盖率接近50%，一线发达城市的覆盖率普遍超过70%，其中深圳、上海已达90%以上。

相对应的，物业管理产业的发展速度也很快，截止2010年统计数据显示，全国进行物业服务企业数量超过3万家，其中具有一级资质的企业300多家，从业人员近300 万人，形成了一个名副其实的朝阳产业。

但是，伴随着物业管理行业的快速发展，业主维权意识和物业服务消费意识的提高，物业管理行业在高速发展下隐藏的一系列深层次问题也逐渐暴露了出来，各种矛盾日趋显现与激化，物业服务企业面临前所未有的考验和挑战，在新的法律环境和市场竞争环境下酝酿着管理模式的变革。

一、中国物业管理模式现状及转变趋势

1.“一体化”物业管理模式

“物业管理模式”又称物业服务模式，是通过一定组织开展物业服务活动的组织形式和运行机制。进入21世纪以后，随着我国城市住房制度改革、土地使用制度改革和房地产开发制度改革，物业管理模式也相对丰富起来。

“一体化”物业管理模式是指专业化的物业服务企业，作为管理服务的提供方，按照市场化要求，接受物业委托方的选聘，对特定的物业区域实行统一管理，并对业主提供常规性的以房屋维修、保安、保洁、绿化为基础的综合服务。

“一体化”物业管理模式是我国物业管理的原生形态，最早出现在沿海发达地区，随后逐步辐射至全国各地，又按照自身的规律不断地发展与完善，具有典型的本土化特征，是目前我国物业管理市场中主流形态的一种物业管理模式。

“一体化”物业管理模式之所以能够成为一种流行的形态，与我国的住房制度和市政管理规划有密切的联系。

首先，在20世纪80一个较长时期内，我国进行了住房制度改革，形成了多元化的房屋产权结构，迫切需要由物业服务企业打破多家管理的局面，在一定的物业区域内接受业主的委托，实行统一的管理。

其次，物业管理涉及的内容不仅仅是建筑本身，还包括建筑所在的社会环境因素，例如：、建筑施工、市政、公安、消防、园林绿化、环保、环卫以及供水、供电、供气、电信等企事业单位。需要改变传统的城市多头管理体制，由物业服务企业作为总管家进行统一的协调与管理，以克服过去各自为政、条块分割、低效运行的弊端。

2.“一体化”向“管理型”的转变趋势

“一体化”物业管理模式虽然得到了广泛的应用和推广，但经过长时间的实践之后，出现了较为明显的瓶颈。

首先，“一体化”物业管理模仅仅把物业服务作为房地产开发的售后服务环节，缺乏体现自身价值的内容;其次，“一体化”物业管理模容易形成了同质化的物业服务形式和内容。由于物业管理从它的发展初期就被定位于微利行业，强调为业主服务，因此在价格的制定上顾虑较多，容易导致物业服务本身的价值降低;再次，成本居高不下，物业服务的质量持续下降，纷争不断。

相对应的，“管理型”的物业管理模式优势很明显：

第一，物业服务企业在经营模式上实行管理与作业分开，只承担管理职能，物业服务企业本身并不提供具体的作业活动，而是通过分包的方式把具体的作业项目外包给专业服务公司。

第二，物业管理企业拥有专业的物业管理人才，团队成员具有较高的职业水准，具有显著的管理与人才优势。

二、中國物业管理模式转变动因分析

我国物业管理的发展整体来说存在两个缺陷，

第一是理论基础缺陷，由于物业管理是一个外来理念，在继承、应用和研究方面缺乏理论依据，因此造成发展中的完善空间较小。而国外环境与国内环境存在明显的差距，因此在物业管理模式的建设上存在天然的缺陷。

第二是整体缺乏统筹性。物业管理服务形式的出现主要是为了应对我国在特定时期的住房制度问题，发展速度过快，政府部门缺乏统一管理职能，因此造成了管理方面的落后，后期出现模式变更是必然的。

综上所述，导致我国物业管理模式变转变的内因主要有三方面。

1. 社会动因

社会动因包括经济、文化、体制等多方面因素。改革开放以后，市场经济体制建立，社会上的经济成分逐渐增多、日益复杂，促使物业管理所面临的问题逐渐增多，原有的管理体系已经不能适应社会的发展需求，亟待改变。

2.政策动因

国内针对住房制度改革、物权法改革等行为，也促使原有的物业管理体系逐渐崩裂，形成新的管理机制。现阶段，物业管理已经纳入了社会管理体系，在市政管理中发挥着重要的作用，从服务角度说，已经不单纯地是针对建筑物自身的内容，还包括水、电、煤气、绿化、市政等大多数公共服务内容，服务范围的扩大必然促使其地位的转变。

3.产业动因

物业管理与房地产行业发展存在着密切的关系，近年来我国的房地产行业发展迅速，其中也出现了一些问题，倍受市场诟病。国家为了调整房地产行业做出了一系列的宏观调控决策，这也直接影响了物业管理模式的改进。

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