万达转型马不停蹄

龚小锋

地产企业要转型做服务业，地球人已经不能阻止万达了。

连日来万达马不停蹄，万达商业地产登陆H股并推出轻资产化模式、电商公司获得注资、金融板块加速并购、万达院线即将上市，几乎每一步都是能影响行业格局的“大招”。

万达仿佛中国经济的一个缩影，在经历了长时间的高速增长之后，开始各个板块大举发力。1月18日，万达集团在召开年会之后的次日，对外公布了一份万达集团董事长王健林的工作报告，信息含量极大，尤其重点阐述了万达第四次转型。

转型服务型企业

位于湖北武汉万达楚河汉街项目中的汉秀和电影乐园，可以说是王健林心中的一号工程。这两个文化项目总投资70亿元，是世界文化产业投资最大的项目之一。

去年底，王健林到达香港的前一站就是武汉。去年12月20日晚，万达历时5年打造的汉秀首演，更像是万达上市前的一次超规格路演。全球十几个国家的大使、张艺谋、杨丽萍等著名艺术家和王健林一起观看了这场由国际顶级艺术家执导的“秀”。

除了一些观众吐槽没有看懂它讲述的故事外，这场秀将魔术、舞蹈、杂技和高台跳水用令人眼花缭乱的技术包装，充分体现了“有钱任性”，王健林盛赞汉秀“超过了国外的任何一台秀”。

在逐渐遭遇“成长的烦恼”之后，万达集团的文化、旅游等业务近年确实快速增长，使得王健林有信心在2015年推出第四次转型计划。王健林的工作报告显示，万达将去房地产化，转型为服务业为主的企业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。

万达凭什么摘掉地产的帽子？从万达发布的2014年业绩来看，去年集团收入2424.8亿元，其中万达商业地产合同销售收入1601.5亿元，依旧占据不只半壁江山。

金融和电商板块万达基本处于刚刚起步阶段，万达要实现第四次转型，主力就是依靠文化旅游板块。

2014年万达文化集团收入341.4亿元，完成年计划的108.9%，同比增长32.3%。此外，万达旅业达到75.1亿元，万达影视收入4.3亿元。这意味着万达文化及旅游的主要收入超过了四百亿，虽然成长迅速，但短期内尚无法与商业地产抗衡。

不过，王健林依旧信心满满地放出豪言，“到2020年，我们要开业15个左右的万达城，只要每个万达城旅游人次达到1500万，我们的理想就实现了。”王健林此前也告诉记者，万达文化旅游的目标是“2020年做到2亿旅游人次”。

一向雷厉风行的王健林给出了两个转型目标，一是2020年集团服务业收入、净利占比力争超过65%，房地产销售、净利占比低于35%；二是海外收入占比超过20%。这被外界视为万达判断未来转型是否成功的标准之一。

王健林此前表示，“我的梦想就是把万达带到世界超级企业，成为一流的跨国企业。这个梦想无法以非常精确的数据来确定，但大致可以定义为总资产达到1万亿，营收收入达到6000亿”。

而这次的工作报告给出了更精确的阐释，在上述数字背后，还加上了2020年净利润600亿元。届时，万达将成为国际化科技服务型企业。

商业地产“轻重并举”

从万达一贯用词严谨的作风来看，相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大。商业地产轻资产模式的变革，被王健林寄予厚望。

1月14日晚，万达商业地产宣布展开实际行动，与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。万达相关负责人表示，这标志着万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。

一直以来，万达引以为傲的是“重资产模式”，凭借“18个月一个万达广场”在全国跑马圈地，现在万达推出“轻资产”模式，上述20座万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都由万达操作，使用万达品牌，资产归投资者，万达与投资方从净租金收益中分成。

万达的轻资产模式没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益。

而在此前的2014年12月23日，万达商业在港交所挂牌。全球最大的房地产IPO、香港近三年最大的IPO、民企在香港最大的IPO，万达商业创下诸多之最。从招股说明书上看，万达商业地产的资金流颇为充裕，上市后的融资规模也较为可观。

对于为何会在这样一个时间节点选择向轻资产转型，中国商业地产联盟秘书长王永平认为，今后这些项目如做得好，可以往资产包里装，装到上市公司去。而这四家机构都是战略性的投资，最后可能要退出，届时不排除有一部分资产可能会卖给万达。

“商业地产经过这么多年的发展，对专业的重视程度越来越高，从开发竞争转入运营竞争。传统重资产模式逐渐走到头了，尤其三四线城市地产销售不容易，这一点万达肯定意识到了，所以要减轻商业地产的负债”，王永平告诉记者。

但关于这20座万达广场何时何地开建，万达并没有给出具体信息，今后万达会维持“轻重并举”商业地产模式。据知情人士透露，万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。

轻资产并非万达一家的选择，同样还有刚刚涉足商业地产领域的万科。去年底，万科引入凯雷、麦格理等投资机构，将北京金隅万科广场等项目打包出售，借助投资方的资金，迅速在商业地产领域扩张。

此后万达商业地产有了全新的定位，要做“中国生活消费综合性平台提供者”，从中不难发现万达“去地产化”的决心和方向。在王永平看来，万达商业地产最后可能会联合自己组建金融公司，进行其他物业的收购，毕竟万达有其行业眼光和专业判断，能够帮助收购的项目进行运营。

被低估的万达院线

在万达商业地产顺利登陆港交所的半个多月后，万达院线在1月22日登陆深圳证券交易所，成为沪深两市“院线第一股”。

根据万达院线公告，万达院线本次拟发行数量为6000万股，发行价格为21.35元/股。募资金12.81亿元（扣除发行费用，募集净额12.4亿元）。

和万达商业地产相似的是，万达院线目前仍处在被低估的阶段。万达院线21.35元/股的发行价，为2013年发行摊薄后每股净利润的22.96倍，而如果对应发行前总股本所对应的市盈率，则只有20.53倍，远低于中证指数公司公布的行业平均61倍市盈率，近3倍的溢价空间，被指严重低估。

借力于商业地产，万达院线在成本上优势巨大。招股书显示，截至2013年12月31日，万达院线及下属已开业的83家影院与关联方万达商业地产达成房屋租赁服务关系。2013年，万达院线向万达商业地产的支付费用为2.22亿元，占营业总成本还不到7%。

此次IPO，万达将募集资金的主要用途放在扩张影院上。万达院线指出，20亿元募集资金中将有16亿元用于新建50家影院。万达的目标是，到2016年底，拥有260家影院，银幕超过2300块，成为世界排名前列的电影院线运营商。

而按照王健林此前的预测，到2020年的时候万达集团旗下的电影院线，国内的万达院线和国外的AMC要占据全球20%的票房市场。

基于此，万达院线上市前各家机构分析师预测，万达院线一旦上市，其市值短期可冲500亿元，未来规模或将突破800亿元。

据悉，万达集团未来会将旗下的其他电影类资产也注入到万达院线中来，万达集团目前在电影产业链上已经全覆盖，目前的业务涉及电影的投资、制作、发行和放映。

与拟在香港上市的万达商业地产类似，万达院线的股权同样牢牢控制在王健林家族手中。招股说明书显示，王健林通过万达投资持有万达院线68%的股份，共计3.4亿股，发行完成后持股比例为58.49%。

王健林之子王思聪直接持有万达院线500万股。此外，王健林的四名兄弟分别持有300万股。

金融、电商动作频频

万达转型的重中之重就在于金融和O2O。一名熟悉万达的人士透露，这两个属于控制级和整合级的业务，万达所有的产业如房地产、商业、旅游、文化等等，都可以通过这两个业务平台进行整合。

去年的8月29日，万达、腾讯及百度联合宣布在香港注册成立电子商务公司。随后的12月26日，万达集团与快钱公司在北京签署战略投资协议，万达获得快钱控股权，这是万达在互联网金融领域首桩并购。

万达集团拥有全球最大的线下消费平台，2014年客流超过15亿人次，预计到2020年将超过60亿人次。万达旗下的所有业务板块均将使用快钱支付平台，并将推出商家与会员使用快钱的大力度优惠措施。未来快钱还可以为万达电商建立大会员系统、提供大数据服务等重要支持。

2015年元旦假期刚过，万达电商获得注资的消息随即传出。1月4日，境外两家互联网投资基金作为财务投资人，出资10亿元，获得万达电商5%的股份。这意味着成立仅4个月的万达电商估值已达200亿元，创造新创立电商公司的估值纪录。

据了解，这仅是万达电商的第一轮融资，万达电商还将在2015年第四季度启动第二轮募资，届时万达电商的价值会进一步显现。

目前，万达电商平台已经步入实质性建设阶段，免费wifi布局完成，beacon技术完成试点，大数据中心已启动建设，几十款O2O服务软件正在研发中，预计2015年四季度万达电商将全面上线运行。

如果一切顺利，万达将在全国一百多个万达广场开通电商服务，2015年开通万达所有广场、酒店、度假地电商服务，实现对万达消费终端全面覆盖。

在万达商业地产香港上市之前，王健林曾表示，集团其他方面的资产也会根据运营情况筹划上市，电商平台也在其中，不过，王健林并未给出明确的时间表。

随着万达“O2O”动作的进一步推进，对于此次注资是否是万达电商上市酝酿前奏，引发业内人士的进一步猜想。不过，万达集团并未有进一步的透露。