新政策“十年九调控”被打破

龚小锋

对于2015年，“新常态”可能是最热门的词汇之一，无论是官方口吻，还是民间议论，越来越多人意识到，中国经济正从高速增长转为中高速增长，而房地产也将从“黄金时代”到“白银时代”。

市场化“新常态”

所谓十年九调控，回首那些年的调控：2005年“国八条”、2006年“国六条”……2010年“新国十条”、“新国五条”、2011年“新国八条”、2013年新“国五条”……似乎不这么频繁调控，都对不起“房地产”这三个字了。

然而，这一局面在2014年的楼市下行周期中，似乎被打破了，很多房地产从业者突然觉得大环境变得不一样了。

“在新一年工作部署中，没有出现任何具体的调控手段、调控政策要求。限购、限价、限贷等往年高频出现的词汇也都没有出现。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎说，这种变化的出现，看似意外，其实从最早各地限购的突围中早有征兆。

2014年由于房地产市场的迅速调整和宏观调控主导思路的变化，全国绝大部分城市对既有限购政策进行了调整，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面。截至记者发稿时，仍在执行限购政策的城市只剩下北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市。

中央调控政策更趋向于金融手段的指导和完善法律法规，而非简单意义上的行政指令。中央政府出台“央五条”、“930新政”、“不动产登记”等新政都在刺激住房需求，加快去库存化，稳定住房消费。其中，央行新政被认为有货币政策的指向性意义。

国务院发布的《不动产登记暂行条例》，要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入上述平台，并于2015年3月1日起正式施行。这或许会导致部分房源涌入二手房市场，改变供求比例。

常常为楼市变革鼓与呼的中国房地产业协会名誉副会长朱中一更清楚地看到了这个趋势，“中国经济增速由高速向中高速转变，房地产也进入了一个换挡期”。在其看来，所谓的房地产行业进入“新常态”，指的就是行业经过调整后将从以往的支柱性产业发展为基础性产业。

而原华远地产董事长任志强近期也说，“当中国的宏观经济速度放慢的时候，房地产常态也一定放慢增长速度。”

如果说上述现象只是各个层面的管窥，那么2014年底的全国住房和城乡建设系统工作会议，则可以看做是对2015年楼市政策的定调。住建部部长陈政高布置的2015年工作当中，直接涉及房地产市场的内容很少，也没有提具体的政策措施，跟住房有关的，主要布置的是保障性安居工程和棚户区改造。

在朱中一看来，中央经济工作会议不谈调控是一种进步，将来对房地产的投资，不一定像过去要求那么高，更多的是要尊重房地产自身的规律。

据了解，作为房地产调控主管部门的住建部，此前和20个城市的市长就房地产市场、政策的有关情况进行了深入交流，听取他们对当前房地产市场发展趋势、市场现状的判断，以及针对性的意见和建议。这20个城市既包括北上广深等一线城市，也包括杭州、三亚等重点城市和中西部地区城市。

而住建部新闻发言人倪虹近日则表示，用市场的手段调控房地产市场将是下一步调控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市场发挥经济规律做好市场的事情。

一线城市政策或微调

随着二三线城市纷纷取消限购，北京、上海等一线城市作为为数不多的城市依然坚守，限购政策是否会全面取消引发市场猜想。关于一线城市限购政策的调整甚至取消的传言，时而有之。

近期，就有消息称，上海将于2015年3月31日之前取消限购，目前具体政策还没有落实。近期，上海房产交易中心相关人士表示，目前上海仍然执行本市户口限购两套，外地户口有条件限购一套的政策，短期内不会调整。

中国社科院财经战略研究院等机构发布的《中国住房发展报（2014-2015）》甚至称，限购政策有望在一年内全面退出，这遭到了不少业内人士的质疑。

“短期内，一线城市取消限购条件并不成熟。”在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，这些传言是很不靠谱的事，目前一线城市面临人口大幅增长的压力，如取消限购必然导致大量人口涌入。其次，一线城市成交量已经出现了反弹，明年房价很可能上涨。一旦限购全面放开，努力将功亏一篑。

不过，多名业内人士表示，即使一线城市的限购政策不全面退出，未来政策还是有调整的余地。在这一点上，作为风向标的北京首先有了行动。

就在2015年到来前一天，北京公布了公积金贷款新规，借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米及以下的首套自住住房，贷款最高额度调整为120万元。

“新政后额度上调了三分之一，基本能满足总价在180万元到200万元以内的贷款需求，对于刚需人群有比较大的利好带动作用。”亚豪机构市场总监对此评价说。

在郭毅看来，这传递的是北京楼市调控正在放松的信号，除了央行发布的若干新政外，北京此前只是提高了普通住宅的认定标准。“至少可以说，从明年开始，北京的楼市调控不会像今年这样严格，会逐渐放松。”

北京市房地产协会秘书长陈志就多次表示，“调控变化是必然趋势，北京市政府一定在积极的研判市场，分析哪些政策可以退出，哪些政策可以微调。”他个人判断，在2015年3到5月，北京市政府有可能对包括限购政策在内的本地调控政策进行完善和调整。

此前多家媒体就报道称，北京市政府多次接到市场人士的建议，将现有限购政策社保缴纳年限、纳税年限由连续5年调整为连续3年或两年；也有建议称，可通过“卖三还一”“卖二还一”即对持有多套住房的家庭，允许其卖掉三套或者两套房屋，换取一个新购房屋的购房资格等政策。

杨红旭则表示，未来一线城市的楼市政策可能慢慢调整，直至全面取消。在调整中，可能放开局部市场，比如市场调节呼声比较高的高端住宅市场，在针对性方面，也可能对外地户口限制放松。

货币政策适当宽松

在2014年，楼市的下行和经济增长的放缓，被认为是捆绑在一起的事情。

相比2013年经济增速由2012年的7.8%略下调至7.7%，2014年的经济增速放缓迹象更为明显。根据国家统计局公布的数据，2014年前三季度经济增速为7.4%。央行对2014年的经济增长预估是7.4%，是1990年来最低的一年 （1990年时为3.8%），2015年经济增长率预计降低至7.1%。

2014年，央行宣布了定向降准、定向降息和全面降息，其中，2014年9月30日，央行出手修改了首套房房贷认定标准，随后的11 月21日，央行宣布降息，两次政策调整被认为意义巨大。

在业内人士看来，鉴于经济增速放缓、大宗商品和能源价格下跌，从政策面看，为稳定宏观经济增长，2015年楼市调控政策和货币政策会持续宽松，中央经济工作会议，就决定在2015年继续采取“积极”（扩张性）财政政策。

降息、降准更被认为是大概率事件。摩根大通中国首席经济学家朱海斌近日预计，2015年至少会再有一次降息（很可能是在2015年第一季度），和两次降准，每次各50个基点，很可能分别在2015年第一季度和第二季度。此外，如果监管机构将银行同业存款纳入贷存比计算范围（这将会增加法定储备金），存准率可能会再次下调100个基点。

朱海斌表示，今年中央经济工作会议报告里仍然延续了一直用的积极财政政策和审慎货币政策。官方报告里加注了，积极的财政政策要更有力度，货币政策要更加注重松紧适度，从某种意义上对明年政策的基调比较明显。

楼市有望企稳回升

在调控政策调整及货币政策适当放松的定调下，部分重点城市楼市有望企稳回升。

在央行降息等利好政策驱动下，市场情绪逐渐被带动起来，入市节奏也在加快。尤其在目前房价环比跌幅持续收窄的态势下，部分购房者担忧未来房价出现止跌反弹的态势，市场情绪趋于高昂。北京楼市受到了“认房不认贷”的房贷新政、普宅标准调整、公积金新政、央行降息等利好的影响，吸引了不少此前观望的需求入市，促成了成交量的显著反弹。

北京市住建委发布数据显示，2014年12月北京市住宅新房网签量为19893套，环比大涨62.1%，同比大涨72.92%，超出了2013年3月19398套的前期高点。

“我们跟踪了全国30个城市，去年12月份量都比较高，其中一线城市环比11月涨了近四成。我认为整个大城市的成交量已经开始明显复苏了，势头非常迅猛。”杨红旭表示，重点城市最低迷的时候已经过去了，但由于价格上涨具有滞后性，还没体现出来。

不过，这并不意味着全国楼市已经全面反弹。2014年11月，综合反映我国房地产业发展景气状况的国房景气指数为94.30，已经超过历史最低点，而且还在继续下滑。去年卸任华远地产董事长的任志强说，如果货币政策没有发生大的变化，投资下降趋势仍会继续，至少到目前为止没看到任何理由能阻住，希望房企做好长期准备。

任志强认为，房地产库存已经到了历史最高点，大概预售面积已经超过6亿平方米，预计2015年房地产投资增速会继续下滑，不过，任志强并不看衰中国房地产市场，任志强判断“到2015年第四季度房价才会出现反弹”。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，由于本次住房市场调整时间更长、程度更深；不同层级的城市调整时间、速度和程度也不同。一二线城市2015年下半年、三四线城市2016年下半年复苏。