一大波顶豪来袭

张佳竹

一大波顶级豪宅正在袭来！

继农展馆地王以16.5万元/平方米拿下预售证一个月后，中赫置地的豪宅项目——万柳书院也正式获批入市，成为2015年首个亮相的顶级豪宅项目。

2015年，无疑将是北京的豪宅年，除上述两个顶级豪宅项目外，预计还有十余项目将在今年陆续入市。在价格方面，北京融创农展馆项目预售单价最高达到19万元/平方米，开启了北京高端顶豪产品价格新纪元。但面对逐渐走高的单价和愈发激烈的竞争，拿到销售入场券的开发商却表示，高端项目不愁卖。

土豪单价闯关获批

1月12日，中赫万柳书院现房销售许可证获批，中赫置地苦等两年的“万柳地王”终于拿到了“入场券”。

此次中赫万柳书院项目共有4栋楼获批销售，共计132套房、36536平方米。4栋楼的整体均价为14.5万元/平方米，其中最贵的5号楼拟售均价达15.8万元/平方米，最贵的单套房总价达到7000万元。依此估算其全盘货值超130亿元，成为了2015年京城豪宅项目的首发“头羊”，也是2015年首个入市单价超过10万元/平方米的豪宅。

沿巴沟路西行，一片暖灰色的建筑映入眼帘，这便是中赫万柳书院。低调的外立面很难让人将之与“14.5万元/平米”的土豪单价联系在一起。但这看似低调的项目实际上却有着不凡的来历。

2012年7月10日，备受瞩目的北京万柳地块最终以总价26.3亿元、溢价率40.9%花落中赫置地。扣除回购面积后，万柳地块可售商品房楼面地价目前约为4.29万元/平方米，创下当时北京新的楼面单价新高，成为当年北京“双料地王”。

昂贵的面粉价格决定了面包也便宜不了，早在中赫万柳书院入市之前，就曾有业内人士预测其单价或在10万元/平方米以上。

果不其然，中赫万柳书院的平均单价高达14.5万元/平米，这个价格仅次于去年底取证的农展馆地王项目。

去年年底，融创农展馆项目以16.5万元/平米的单价闯关成功，获批的7号楼共计51套房源，其中35套为住宅，16套为商业。住宅的拟售均价为16.5023万元/平方米，其中3单元701房最高，达到190821元/平方米，而4单元602房的总价最高，达到7107万元。

事实上，融创农展馆项目的“出身”已经决定了其成品房售价不可能低于一般豪宅：2013年9月，融创以21亿元的总价，加异地建27.8万平方米医院的代价夺得了该地块，折合楼面价73099元/平方米，彼时业内普遍猜测，融创农展馆项目的定价会在15万元/平方米以上。

北京中原地产首席分析师张大伟计算说，如果按照平均售价16.5万元/平方米计算，项目总货值在97.6亿元左右，如果后续项目有一定溢价，其总货值可以突破100亿元，而相对于此，该项目的土地成本、建安、税费以及管理成本合计为60亿元，剩下的为资金成本。“如果按照10%的年资金成本计算，销售周期长短将成为该项目成败的关键。”张大伟如是说。

顶豪相继入市

对于万柳书院最终的销售价格，亚豪机构市场总监郭毅以“聪明”来评价。“精装成品现房，以这样的价格进入市场，在现在的顶级住宅领域应该是颇有竞争力的”，郭毅表示，两年前，中赫置地拿下万柳地王的价格曾令业内咋舌，但经历了地王频出的之后两年，万柳项目的比较优势更加明显，定价理性利于从容销售。记者从北京市住建委官方网站上查询到，以现房形式入市的万柳书院，一天便认购12套。似乎也从侧面佐证了郭毅的话。

而对于融创农展馆项目，郭毅认为，“16.5万元的单价对于现房顶豪来说并不是最高价格，但是期房拿到如此之高的预售价格是此前没有的。”郭毅指出，目前融创农展馆项目的获批价格是封顶价格，实际销售价格肯定要低于该价格。

在郭毅看来，融创农展馆地块获批价格远超预期，更是意味着北京市相关部门对于高端豪宅预售价格管控的进一步松绑。

对融创项目、万柳书院价格的放行也从侧面反映了政府部门和社会舆论对于豪宅售价上限的容忍度越来越高。“近年来房企的拿地价越来越高，开发成本高也是事实，因此政府部门在审批价格时势必要对其进行多重评估与研究。以农展馆项目为例，所有费用平摊下来，成本已达到14万元/平方米左右，售价必然水涨船高。” 中国房地产学会副会长陈国强表示。

根据第一太平戴维斯最新统计显示，2015年售价超过10万元/平方米的高端项目新盘将达到10个以上，加上豪宅老项目继续推盘，2015年，无疑将是北京的“豪宅年”。

除中赫·万柳书院外，佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目、保利首开东坝地块等项目将会陆续入市，并且主力户型多在200平方米以上，加之紫辰院、泛海国际、保利海德公园等12个在售项目，将导致顶级豪宅市场竞争进一步加剧。而在这其中，除了紫辰院等个别项目外，新入市豪宅项目的预计售价都在进行强力拉升，突破每平方米10万元大关是大概率事件。“可以肯定的是，2015年的高端物业将以单价10万元为分水岭，10万元以上的项目竞争将异常激烈。”陈国强表示。

肉搏战在所难免

十几个超十万元豪宅项目入市，其竞争激烈程度可想而知。

张大伟认为，“对于2015年，近20个项目，争取30-50个客户，这样的顶级豪宅市场，肉搏战已经难免。当价格不是顶级豪宅竞争优势之时，谁掌握了稀缺资源、产品以及入市先机，谁就拥有了争取客户的底气。”

另一个市场矛盾是，亚豪机构的数据显示，2015年还将有8-10个豪宅项目入市，预计新增供应量将在1000套以上，这意味着2015年豪宅市场的可售套数将在9000-10000套。然而顶豪的去化情况却不甚乐观。据北京中原地产的统计，单价10万元/平方米以上的豪宅2014年共成交21套，2013年则为24套，2012年和2011年分别为23套和28套。

“从北京近三年的3000万元级别以上豪宅去化数据来看，基本稳定在150套左右。”郭毅分析称，豪宅井喷元年的较大供应量对应的依旧可能是有限的塔尖客户群，顶豪的成交套数减少更为今年的市场带来了更多不确定，一场争食难免。

不过在中赫置地品牌总监朱敏看来，这一推论合情但未必合理。“首先，查询数据就不难发现，相对于莫斯科、孟买乃至国内的上海、深圳，北京的三千万级住宅产品的量与价都不能算高；其次，三年间稳定的销量是建立在顶级住宅项目供应不足的前提下，更丰富的产品供应很可能会挖掘出更多的需求；再者，万柳书院已经是现房成品，对于财智阶层来讲，资金的时间成本是其必然考虑的因素。而且住宅不同于其他产品，地域属性明显，针对北京西北部，海淀万柳区域无疑是一个辐射性强、客户黏性极高的区域。对于竞争，万柳书院很坦然。”