基于商业综合体的经济性停车场相关问题研究

张晓婷，袁 莺

（1.上海交通职业技术学院 城市公共交通管理系，上海200314；2.上海交通职业技术学院 社科部，上海200314）

商业综合体按商圈确定其位置、规模、功能等，无论是商业办公、文化娱乐、商务招待、健体美容、选货购物，其基本模式为“消费＋某功能空间”，作为一个整体土地开发和经营项目，能够满足日常娱乐休闲活动。目前商业综合体基本能够满足各种休闲需求的需要，如上海五角场基本代表了城市的品牌与生活方式。

随着自驾出行者增多，不少顾客到达商圈均开车前往。综合体配套的停车场不仅是一个泊车区域，它的设计、规模和流线与商场的营销情况息息相关。据统计，同样规模的商场，停车难易对营业额的影响超过30%。因此，有必要分析停车场影响综合体经济效益的主要因素，本文将从七个方面揭示其隐含的经济意义，提出综合体停车场的未来发展趋势。

1 车位配比分析

综合体配建停车场需考虑的首要问题是停车场的规模规划，即为该综合体配建多少车位:停车场过小则难以容纳，过大则浪费成本，因此良好车位配比能为综合体带来更多的人流及商机。

停车规模在规划前应先通过调研，测算该商业综合体瞬时车流，通常高峰小时停车数量是车位规模的决定因素。如某车库按综合体面积规范计算，需要1 000个车位，但其区域内瞬时车流的最高值仅为500pcu，则应考虑略高于500pcu规划。现以上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG／TJ 08－7－2014，简称“上海停车库规范2014”）为例讨论车位配比。

在核算建筑工程配建的机动车停车位指标时，以小型车为标准车（进入综合体车辆类型以小型车居多），停车场设计的小型车位数不少于核定总停车位换算当量的90%；还应考虑商业类型如餐饮、娱乐等，按建筑面积考虑货车装卸车位。考虑大城市用地区域和功能的不平衡性，将市域范围分为三类区域:内环线内区域、内外环间区域、外环外区域，如表1所示。

表1 建筑工程配建停车位指标区域划分标准

按建筑用途的不同如酒店、餐饮、娱乐场所、办公楼、商业场所（零售或批发）等，配建指标有所差异，上海一类区域每百平米平均需要0.933个车位，如表2所示。

表2 商业场所、餐饮、娱乐场所停车位指标

“RET睿翼德中国商业地产研究中心”（以下简称RET）通过对全国购物中心停车位配比的历史数据比较（2010～2014年该指标值已达1.37），认为各地商业综合体停车场车位配比普遍偏低，该指标值未来应更高才能满足商业中心的服务需求。但考虑到城市中心交通拥堵因素，本文认为综合体停车指标不易过大，相对于商业中心周边道路网的通行能力，过量的车涌入购物中心易造成商圈交通瘫痪，因此建议综合体车位配比保持在1.00～1.10，即100～110m2考虑设一个车位。除此以外，鼓励出行者选择地铁、出租车等公交出行方式到达目的地。

表3 各类型停车场的经济性

2 类型分析

与一般停车场相比，商业综合体停车场并无特殊。按结构特征分为地下停车场、地面停车场、楼层停车场（包括立体停车库）和屋顶停车场，各类型停车场的经济性、市场占有情况如表3、图1所示（数据来源RET报告）。据RET统计全国84% 的商业综合体为地下停车场，主要由于其具有节省地上空间资源，利于管理和满足车位配建标准，且不受天气影响等优点。楼层停车场（包括立体停车库）是新兴的停车场，可与商业综合体各楼层直接接驳，增加每层客流到达率，有效提升高区的租金水平；一般楼层数较高的综合体采用该停车场类型，早期（1964年）应用于芝加哥，典型代表是马里纳城市车库，如图2所示，我国北京朝阳大悦城也采用该种方式。

此外，为了在固定空间中增加更多的停车位，不少商业综合体增设机械式立体停车设备，即立体停车库，如沈阳大悦城，车位数量也大幅增加。

图1 各类停车场市场占有率

图2 美国芝加哥马里纳城市车库

3 管理运营

停车场除承担停车职能，它还可与综合体场内商业运营管理形成有机结合，通过权衡客流吸引力度和停车周转率，制定停车优惠，达到吸引客流、刺激顾客购物消费的目的。据不完全统计，驾驶员对停车收费的行为认可，但希望区别消费与商务不同目的收费，制定不同收费策略。

从购物消费的角度看，停车与消费时间特性相关性较大，车位使用时段差别明显:一周之中高峰期集中在周五晚与双休日，且从周一到周五车位使用基本呈递增态势，全年高峰期还包括节假日或重大活动日（如明星签售会），此外，同日时段中，用餐时段是使用高峰，每车停放时间会相应增加。

针对此，综合体停车运营策略应从不同时段的优惠政策制定促进平峰消费。每日运用价格杠杆（如采取错时停车、分时收费、缩短起步时长等方式）调节驻停车量，提高车位的周转率（如上海正大广场工作日16:00前累积消费满300元可免停1h，之后消费则无优惠）；全年节假日购物高峰期，提高消费额度，或缩短停车时间限制，加速停车场的周转率，缓解停车压力（如成都来福士广场工作日消费100元以上可免停2h，在周末则需消费200元以上才免停）。除此以外，通过鼓励综合体商家为其顾客让利，刺激购物，如大型超市即使在高峰时段，也可对消费满足额度的顾客免费停车等，这些优惠策略鼓励顾客“定店”消费，促进商业体经济，如图3所示的购物中心三种不同优惠期停车（源自RET）。

图3 购物中心三种不同的优惠期停车

从商务办公角度（如综合体中的写字楼）考虑到服务对象的停车时间需求长，且基本在工作日的9:00～17:00，虽为办公但也是综合体的“业主”，可降低工作小时停车费用，提高夜间停车小时费用，以保证商务工作停车的稳定性。

4 易达性设计

购物中心停车场设计及合理安排关系到消费者的易达性，并影响消费者的购物决定。从便利角度看，消费者希望商场周边布置大量地面停车位，但显然对地处黄金地段的综合体较难实现，所以有些综合体将停车库设计在楼面之上，且引导消费者自上而下到目的地。典型案例是上海K11项目，停车场建于6楼以上，增加消费可能，但这种停车库影响容积率使用，所以地下停车场更经济。

停车场易达性还体现在停车场流线设计，即在停车场内部进行人车分流的有效交通组织。基本的交通流线是“开车－下客－地下车库－地面－上客区”，整体组织流线受出入口（出入口分为双向进出口，单向进、出口分开布置两类，一般设在基地内部）设置情况制约，一般通过标识（包括盲点区域设置反光镜等）引导车流形成顺时针或逆时针微循环；人流出入口处设出租车泊车位或组织U型流线，方便停驻。设计前需明确上客或下客区（包括出租车、车辆临时停靠点），避免客人下车车门与下客区方向相反；上下客区设置还应注意汇合问题，假设一家人出行，行动不便的老人在地面下客区先下车，而驾驶员驻停后到地面与老人汇合，则上下客区域在设计时应考虑设置在同一位置或附近。

商场、饭店、宾馆、办公室等均有大量的货物需要装卸，装卸车一般为小、轻型车，为满足货车停车装卸所需的空间要求，据轻型车的尺寸及与周边实物的距离要求，装卸车尺寸不应小于4.0m×8.0m，装卸车位设置须方便出入，周围有一定的作业空间，不得占用内部环通道路。此外货车的布置也应符合商业业态设计需要，如宜家、红星美凯龙等建材家居商场还需考虑家居用品的超大尺寸与搬运问题，否则客人购置大型家居后难以搬运，会直接影响商场的销售。

停车场内部通道和坡道的宽度、坡度，车辆与车辆之间、车辆与其它物体之间的纵、横向净距等指标，包括建议停车库墙和柱子应采用的防撞措施，国家、地方规范均有相应规定，从长期建筑经济活力角度考虑，应专业化，避免出现类似上海新世界的“发夹弯”停车场和古北家乐福停车场坡度和车道设计令驾车者难以驾驭的通道（见图4）；且从安全角度而言，车库通道设计不合理易造成事故，极可能造成经济损失。

图4 上海新世界“发夹弯”停车场

5 寄生业态分析

商业综合体停车场的经济功能包括其所带动的延伸产业。首先是洗车、汽配或汽车美容修理店，这些与汽车直接关联的门店会开设在租金较低的地下车库附近，业者既降低了租金成本，也获得直接的生意，对消费者也增加了便利。

汽车保养——通过分析商业综合体汽车保有量、租金与空间情况，越来越多汽车“美容”服务被引进，开辟包括基本的洗车服务、镀膜、清理轮胎、汽车维修等深度服务，提升顾客购物的“体验式”服务。

停车场广告——考虑到商业综合体停车用户消费能力强的特点，不少商业综合体与广告公司合作发布汽车、房产、高档消费品、奢侈品等相关产品，以停车场立面、道路指示牌、停车收费牌、停车诱导电子牌为载体，制作、发布、设置商业广告，提高综合体经济效益（见图5）。

图5 停车场广告

其他人性化服务——通过调查发现综合体消费者个体需求多样，城市中心综合体出现许多商机，有些客户到达综合体娱乐休闲时，希望有临时照顾儿童或为宠物美容的场所，或是商务人士需要的鲜花店等小商品业态，这些也是由驾车者经停的停车场所逐渐延伸出来的车库经济点。

6 智能停车系统

科技日新月异，高科技智能管理系统进入停车场已不稀奇，配备智能设备应符合综合体访客的消费需要，提升用户体验和价值感。据统计，37.8%的商业综合体引进了智能导视系统，采用红绿灯控制系统或LED车位信息引导屏等指示空车位方向，利于顾客找寻泊车位；近五年新建成的商业综合体使该比例升至46.9%。

部分商业综合体采用先进的智能车位引导及视频寻车一体化系统，提供自动车辆定位。顾客只需在位于电梯口、服务台等人员出入口的触摸查询终端输入车牌号或选择停车时段模糊查询，系统就会调取相应车辆信息，同时建议最佳取车路线。智能手机和移动互联网近年快速普及，个别商业综合体停车场如上海环球港，已率先应用手机APP，实现车位预定、支付、扫码寻车等功能。未来智能停车场作为商业综合体智能化的一部分，将会越来越普及，包括出入口管理、车位引导、停车定位及反向寻车、车牌自动识别、自助缴费等子系统，通过中央收费模式、远距离读卡技术等实现智能化管理功能（见图6）。

图6 停车位红外探测器

7 特色分区

大部分商业综合体通过不同色彩或是字母进行分区（见图7），缩小停车位置的寻找范围，提高可识别性。上海正大广场采用“春夏秋冬”主题分区，郑州二七万达广场按照十二生肖和英文划分，便于顾客记忆。

图7 停车场颜色分区

为方便女性顾客，设立比一般停车位置更好的女士专用停车位，面积更大，提升安全度。成都鹏瑞利青羊广场打造72个专属女性停车位。另外，部分商业综合体停车场单层面积过大，会提供“电瓶车接送”服务，帮助顾客寻车，如上海IFC国金中心（见图8）。

图8 女性专用停车位

8 结束语

未来商业综合体停车场应通过采集停车信息，将场内停车量、停车收费额、客流方向、商场销售额等数据挖掘出来，分析消费者需求特征，为综合体消费决策方向提供数据支撑。该方面探索颇有成效的案例是北京朝阳大悦城，该中心开业初，针对停车场监控数据分析，发现驾车客户是主要销售贡献者，销售额变化与车流变化有92%的相关度，因此大悦城完善停车场交通设计及智能化改造，改造完成后，当年销售额提升约17%；而随着周围商圈逐渐成熟，监控数据表明，开车购物顾客比例成下降趋势，乘坐地铁等公共交通前来购物的客户不断提升，为此大悦城对原先的高层停车位进行改造，释放2万平方米的面积，打造时尚消费者体验式主题街区。因此，未来对商业综合体停车大数据挖掘越充分，越能提高综合体的整体销售额。另一方面，全自动机器人停车服务也越来越普及，自动化程度越来越高，可提升空间利用率，减少人为失误，提高安全。

［1］ 钟志新.基于路网容量的商圈停车需求预测研究［J］.交通科技与经济，2015，17（1）:45－47.

［2］ 孔晓璐.城市商业综合体交通流线设计与案例分析［J］.城市建筑，2014（18）:17－18.

［3］ 陈彦美.天津市商业综合体交通出行时间特征分析［J］.交通标准化，2014（15）:48－53.

［4］ 李蕾.从交通综合体到城市综合体——论交通枢纽型商业中心的开发［J］.现代城市研究，2010（7）:25－30.

［5］ 张海宁.轨道交通综合体对城市商业空间结构演变的影响研究［J］.中外建筑，2011（11）:68－70.

［6］ Glavas A，Senge P，Cooperrider D L.Building agreen city on a blue lake:a model for building a local sustainable economy.People ＆ Strategy，2010，33（1）:26－33.