物业这张牌，房企究竟应该打向哪个“风口”？

文叶 雷

随着房地产“白银时代”的到来，曾经“苦累脏”的物业行业，一跃成为地产界的“香饽饽”，自“花样年”分拆“彩生活”成功上市之后，诸如万科、碧桂园、中海等巨头纷纷宣布分拆物业管理板块上市的计划。概览动机，无非有三：一是着眼于房地产本身，好物业既是房子好卖的“良药”，也是房子增值的“良药”；二是着眼于利润增长点，物业管理目前还是蓝海市场，欧美市场的经验是最终都会形成几家基本垄断的格局，不仅掘金物业本身大有搞头，而且讲好故事再上市，说不定本身就会创造奇迹；三是着眼于房企转型，物业在最后一里路的天然优势，只要挖掘出业主规模的潜在消费需求，蛋糕大得足够诱人。

吃着房子的“白馍”，做着物业的“美梦”，就怕最终只是“一场黄粱美梦”，因为理想很丰满，现实却往往很骨感。“风口”不对，猪是飞不起来的；没有掌握飞的本领，被“台风”卷起来的猪也会掉下来。物业这张牌，房企究竟应该打向哪个“风口”？我们不妨从历史中寻找方向。

居民房屋自有率背后的大秘密

国际上考察居民居住条件最常用的指标，就是“房屋自有率”，即居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。世界范围来看，房屋自有率与一个国家或地区的城市化进程是密切相关的，在城市化开始之前，房屋自有率是最高的，但城市化开始之后，几乎都是掉下10%跟着城市化率走，但65%基本上是平衡点，之后就是上下波动。

比如美国，1690年之前，城市化率只有8.3%，房屋自有率却超过了90%；到1860年，城市化率达到了19.8%，房屋自有率却不到15%；到1920年，城市化率达到了51.2%，房屋自有率迅速提升到45%；1960年，城市化率达到了63.1%，房屋自有率也随之超过50%；其后到2005年，城市化率达到了80.8%，房屋自有率也达到了历史顶峰的69.2%。美国城市化率在2010年突破90%，但房屋自有率再也没有随之大涨，到2015年7月，住房自有率反而降到了63.4%，为1967年以来最低水平。

城镇化的本质是经济自由基础上的人的城镇化，比房屋自有率更能说明人的生活方式变化的，是搬家的次数。据统计，美国人一生平均搬家11.4次，成为世界上人口流动最频繁的国家。美国人搬家的理由很多，哪个地方税收少、哪个地方环境好、哪个地方学校好、哪个地方称心的餐馆多，都会成为搬家的理由。中国缺乏这方面的数据，但通过二手房交易的大数据推算出中国人平均33年才换一次房子。至于原因，其实很简单，西方发达国家从城市化启动到城市化率达到50%，大约要经过200多年，是一个自然的过程；而中国才经过多长时间？所以，传说中的中国高达89.7%的房屋私有率并不是一个值得高兴的事情，一方面房屋私有率并不等于房屋自有率，另一方面，世界综合的数据已经说明，过高的房屋自有率反倒是经济自由度低下的表征。

国家统计局的数据显示，按照常住人口统计，我国2014年的城镇化率为54.77%，但按照户籍人口统计，我国2014年的城镇化率是36.7%，取个中间值，我国真实的城市化率大概在45%左右。也就是说，尽管我国真实的城市化率还有很大的提升空间，但房屋自有率提高的空间已经不太大了，其实这也正是房地产由“黄金时代”过渡到“白银时代”判断的由来。随着“让市场在资源配置中起决定性作用”，中国人未来搬家的频率，毫无疑问会逐步提高。但在我国已经奇高的房屋私有率之下，大多数房企的未来，真的不再是建房子、卖房子，而将是物业管理。问题是，那个时代的物业管理，还是现在物业管理的原意吗？

商务模式演进的历史逻辑

房地产行业尽管有特殊性，但也没有摆脱社会经济发展的基本规律，由小生产到工业化大生产，再到后工业化时代；对应的供求关系是绝对的供不应求，到逐步供求平衡，再到供过于求；消费者的地位逐步从毫无话语权，到可以货比三家，最终会到具有决定权。与此对应，企业的商务模式，也是逐步从规模化的大量销售的商务模式，到深度分销的商务模式，最终将是社区商务模式。

回顾中国房地产行业的发展历史，1978至1991年，伴随着中国市场经济的探索，房地产行业也还只是处于理论突破与试点起步阶段，房改方案影响着人们究竟是自己买房子、还是等着分房子的踌躇；从1992年到2012年，市场在资源配置中逐步起关键作用，随着房改全面启动，住房公积金制度全面推行，特别是1998以后住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产行业处于工业化大生产时代，成了国民经济的支柱，商务模式正是规模化的大量销售商务模式，基本上有房不愁卖，故被称为“黄金时代”；随着住房私有率的提高，房地产行业逐步进入了深度分销商务模式，房屋要找潜在的需求点，青年创业地产、养老地产、旅游地产等屡屡被提起，无论是房地产技术本身，还是营销手段，也都频频在“互联网+”的旗号下进行跨界尝试，开发商不得不去迎合购房者，这种“白银时代”可能会持续到2030年左右。

2030年中国城市化率将达70%左右，之后，城市化就将进入减速推进的过程，城镇化的速度会越来越慢，可能要到2050年，城市化率才可能达到或者超过80%。基于我国人口的规模，80%可能也是我国城镇化的天花板，一来庞大的人口要吃饭，如果维持人口规模，需要20%左右的农民；二来那时候可能有很多人愿意住在农村。那时，我国的城乡人口结构、土地结构、空间结构就会基本稳定下来。靠“卖房子”的房地产的“白银时代”也就差不多结束了，深度分销的商务模式也将走到了尽头，房企恐怕只有围绕物业管理向社区商务模式深耕，从而获得可持续生存与发展的力量。

“物业这张牌”应该打向的“风口”

回过头来看，好物业是房子增值的“良药”，这只是物业公司本就应该做好的事情，做不好就应该在第一时间被淘汰。谋求资本市场上市，房企必须得抓紧，因为就如彩生活一样，尝鲜的才能获得高估值。着眼于房企转型的，关键是向何处转，离开房地产行业也是一种转型，地域扩张也是一种转型，产融结合也是一种转型，但这些转型与探讨物业公司的“风口”没有多大的关系。就房地产企业的未来转型来说，现在的美国巨头极可能为我们提供了方向，美国房产住宅产业在演化中逐渐形成了“四大天王”，即帕尔迪（Pulte Homes）、霍顿（Horton）、桑达克斯(Centex)、莱纳（Lennar），它们几乎都衍生了包括物业服务、地产金融、建筑材料等在内的首次置业、二次置业、三次置业等所有居民住房市场，其中，物业服务起着核心纽带作用，而不再是简单意义上的开发商。

“物业这张牌”应该打向哪个“风口”，我们一样可以在中美物业的比较中得到启发。中国人不愿意交物业费，特别是不愿意交过高的物业费，而美国人基本上都是自觉交物业费，而且物业费还不低，好点的物业公司收取的物业费，甚至占到了房屋总价的1%。在服务方面，中国大多数物业公司都只提供基本配套服务，绿化、安保、公共区域和设备的维护，游泳池、会所、健身房等都需额外付费才能使用；美国几大物业管理公司，基本服务都是免费的，甚至代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等贴心服务都是免费的，但洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、管家服务、健身教练、商务中心、组织郊游聚餐等，却是收费的。美国人选择买哪里的房子，或者租哪里的房子，除了价格因素外，最重要的就是物业管理服务水平了。

也就是说，随着经济自由度的增加，人们自由迁徙的频率也必然增加，房企的生意不再是一锤子买卖，而是应该想办法留住客户，伴随其一生进行买房、卖房、租房、管房的持续交易，而能够将其整合的，正好是物业公司。随着我国逐步步入发达国家行列，人们收入水平的提高，价格因素将逐步变成非主要因素，物业公司提供的服务，只有在生活方式、生活品质、生活理念乃至生活态度上，让顾客持续获得良好的体验，获得美满的感觉，持续交易才能达成。在这个意义上，物业公司和顾客究竟是什么关系？毫无疑问，不再是简单的买卖服务关系，而是一种深度的利益共同体。物业公司必须在客户深度细分的基础上，能够为客户提供系统解决方案。要为客户提供系统解决方案，物业公司就必须走进客户的生活方式，知道客户究竟需要什么，然后围绕客户的生活、工作、学习，个人、家庭、社会，过去、现在、未来等组织服务要素构建一个紧密联系的社区。即使房企开发新的项目，要适销对路，也必须从物业开始，再到最终。

互联网技术，特别是移动互联网技术的发展，通过互联网构建底层的大数据库或经验数据库，使得物业公司能够围绕自由迁徙为我们建立起一个能够提供系统解决方案的守望相助的社区，改进、提高我们的生活品质，夯实持续交易的基础，这就是房企“物业这张牌”应该打向的“风口”。以此观望，将物业公司包装成社区O2O服务平台，可能并不是房企转型的正确方向，因为便宜或者免物业费固然好，但贪图便宜的时代很快就将过去，系统解决方案将成为最有竞争力的因素。如果不在系统解决方案上着力，不围绕房子，在免费做物业管理的同时，看重业主规模及其潜在的消费需求，这样的O2O服务平台本质上和电子商务公司又有何区别？这样的企业还算得上房企吗？能做好O2O的，绝不只有物业公司；即使现在一些红红火火的电子商务公司，如果不立足于社区建设，未来可能也难免像农贸市场一样迅速衰退。