武汉市房地产市场稳定性研究

肖细星　张明　田长平

摘要：公共租赁住房和廉租房并轨运行，统称为公共租赁住房。通过研究可知，武汉市收入中等偏上家庭可以凭借自己的能力在市场上购买商品住房，不会影响城镇居民的整体居住水平，中等及中等偏下收入家庭通过租赁公共住房才能维持生活的稳定，因此在现有经济水平条件下，应进一步加大武汉市公共租赁住房的供给量。

关键词：公共租赁住房；房价收入比；租售比；稳定性

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）05004704

1概述

根据2013年12月2日颁发的《住房城乡建设部财政部国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）文，从2014年起，全国各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

自公共租赁住房和廉租房实行并轨运行后，国家出台了一系列的措施，统一了两者的资格申请、审核程序、租金标准、保障方式、运营管理等方面的模式，从项目建设、保障对象、保障方式、租金缴交和补贴方式等4个方面来提高保障性住房资源配置效率。

2理论基础

2.1房价收入比

房价收入比（Housing Price-to-income ratio）即住房平均价格和城镇居民平均年全部收入之比，是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标，通常用来考察居民的购买承受能力。

房价收入比=住房平均销售价格居民（家庭）平均年全部收入

=住房销售单位面积价格×城镇人均住房建筑面积×家庭平均人口数

居民（家庭）年人均可支配收入×家庭平均人口数

=住房销售单位面积价格×城镇人均住房建筑面积

居民（家庭）年人均可支配收入

（1）

瑞纳特（Bertnard Renaud）在研究报告中提出，贫国和富国的房价收入比不大相同，发达国家中房价收入比为1.8-5.5，发展中国家的范围相对宽一些，为4.0-6.1，在某些福利主义国家中可能更高。1998年联合国人居中心对96个国家和地区进行统计公布房价收入比，各国的房价收入比离散度相当大，为0.8-30，均值为8.4，中位数为6.4。

房价收入比只是一个比较笼统的指标，通过不同年份的房价收入比可以了解城市居民购买住宅的支付能力的变化；但房价收入比并不是决定居民支付能力的唯一因素，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题。例如，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。尤其是当公共租赁住房政策逐渐完善的当今，更是不能如此简单地总结。

根据我国统计年鉴，2013年以前的统计年鉴通常把家庭按收入等级将收入不同的家庭分为七个层次，依次为：最高收入户、高收入户、中等偏上户、中等收入户、中等偏下户、低收入户以及最低收入户。依据2014年《中国统计年鉴》和2014年《武汉统计年鉴》，把收入不同的家庭分为五个层次，即为高收入户、中等偏上户、中等收入户、中等偏下户、低收入户。本研究按不同收入的阶层分别进行各自的房价收入比测算，主要目的是考虑中低收入群体的购房承受能力的问题，而分析整个阶层是为了能够与其进行横向的对比，更加准确地反映中低收入群体的购房承受能力问题。

各收入阶层房价收入比=住房平均销售价格

家庭平均年全部收入

=住房销售单位面积价格×城镇人均住房建筑面积该收入阶层的家庭年人均可支配收入

（2）

在计算本研究房价收入比过程中，只考虑家庭平均年全部收入，没有考虑个人的固定和金融资产或者其他隐性收入，在此计算时，一并列入为人均存量金融资产进行计算，因此房价收入比变更为：

各收入阶层房价收入比

=

（住房销售单位面积价格×城镇人均住房建筑面积-人均存量金融资产）

年人均可支配收入

（3）

为了更加合理地反映中低收入群体社会购房的承受能力，设定了一个收入不均匀系数，用以调整房价收入比公式的不足。

不均匀系数=某一阶层人均可支配收入各阶层人均可支配收入（4）

因此，加上不均匀系数的影响，则房价收入比公式调整为：

房价收入比

=

（住房销售单位面积价格×城镇人均住房建筑面积-人均存量金融资产×不均匀系数）

年人均可支配收入×不均匀系数

（5）

考虑恩格尔系数，则公式调整为：

房价收入比=

（住房销售单位面积价格×城镇人均住房建筑面积-人均存量金融资产×不均匀系数）

年人均可支配收入×不均匀系数×（1-恩格尔系数）

（6）

2.2租售比

租售比（Pricetorent ratio）是指同一时间、同一地区住宅单位使用面积每月租赁价格和市场销售价格之间的比值，它是住宅市场中的一个重要指标，通常用来度量购房和租房的相对成本和相对发展程度问题。为方便计算和横向比较，计算公式可以简化为每个月的月租与房屋总价的比值。

租售比=单位使用面积月租单位面积的销售价格=月租房价

如果房价收入比过高，假若没有外来的投机因素，那么当地的居民就会由于购买力不足而减少购房，房地产需求的下降将迫使房价下降。如果租住比过高，居民就会选择租房而放弃购房。这样同样会削减房地产需求而导致房价回荡。国际经验表明，租售比的正常范围在1/300-1/200之间。如果租售比低于1/300，表明房价偏高；如果租售比高于1/200，则房地产市场趋于比较稳定的水平。endprint

3武汉市现有居住水平分析

3.1武汉市房价收入比

房价收入比作为考察居民购买住房的承受能力的主要参数，其计算数据的准确性决定其可信度。本研究首先收集了2007-2013年的武汉市商品住房平均销售价格及人均住房建筑面积的数据（如表1），和相应年份的武汉市不同生活费收入水平的城镇居民家庭的平均年全部收入情况（如表2），以及用来代替人均存量金融资产的人均余额存款（表3）和武汉市城镇居民家庭平均每人每月消费支出与食品支出数据（表4）；再以上述数据为基础，分别计算得出恩格尔系数（表4）和不均匀系数（表5）；最后依据公式6计算出武汉市不同生活费收入水平的城镇居民家庭的分层次房价收入比（表6）。

资料来源：2008-2014年武汉统计年鉴。

根据表2可知，随着经济的发展，武汉市整体居民的人均可支配收入水平都在稳步提升，中等收入户接近整体居民人均可支配收入。但是，最低收入户与最高收入户的收入差距很大，从2007年相关203879元到2012年相关3927.18元，其中尤以2010年相关4648.52元为最。

为了更加真实地反映商品房销售水平，在房价收入比公式里考虑个人的固定和者金融资产或者隐性收入，由人均余额存款代替，如表3。

恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，揭示了居民收入和食品支出之间的相关关系，用以表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下：食物支出占整个消费水平总支出的比率，即恩格尔系数=食物支出金额÷总支出金额×100%。由计算公式可知，恩格尔系数越大一个国家或家庭生活越贫困，食品支出也就占主要地位；反之，则生活越富裕，消费重心也就会向其他方面转移。

根据武汉市城市居民人均可支配收入情况得出分析得出不均匀系数，不均匀系数为某一阶层人均可支配收入与整体人均可支配收入之比。不均匀系数如表5所示。

从表格中的数据分析得知，各个不同生活费收入水平的城市居民家庭的不均匀系数的差值有很大的偏差，也就是说，各个不同生活费收入水平的城市居民家庭的购房承受能力存在比较大的偏差，在公式里加入这个公式，直接影响房价收入比的比值。

从上表中可以看出，随着近几年武汉市经济的发展，房价收入比逐渐向国际标准靠拢，联合国专家认为，如果房价是年收入的6倍左右，老百姓具备购买住房的能力，房地产市场基本上能够保持供求平衡。依据此标准，最高收入户、高收入户和中等偏上户的房价收入比已经达到了国际认可的标准水平，也就是说，排除投机行为的情况，这部分群体便可以凭借自己的能力在市场上购买商品住房，不会影响城镇居民的整体居住水平，而这一部分群体恰好是被公共租赁住房政策排除在外的社会群体。

另一方面，从房价收入比的变化趋势来看，各个不同生活费收入水平的城市居民家庭的房价收入比虽然还存在很大的差距，但是从数据上来分析，这个差距在逐年缩小，近几年实行的保障性住房政策取得了一定的效果，还应该进一步加强。

但是如果也需要最低收入户和低收入户也参与去购买商品住房，则有点勉为其难。收入比的变化，表明贫富差距也在越来越小了。

3.2武汉市住宅租售比

资料来源：市场租赁价格来源于武汉市各类租房网站，根据历年的房租，选取交易情况比较正常的案例，然后求取各个房租的平均值所得。

从2007-2013年武汉市住宅租售比变化可知，其逐渐在向国际标准靠拢。在2012年和2013年，租售比在一个合理的范围内。租售比的变化，与武汉市实行经济适用房、廉租房等保障性住房政策以及武汉市近几年的大规模的拆迁不无关系。

4武汉市公共租赁住房实施现状

根据《市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知》（武政规[2014]11号）文，公共租赁住房采取两种形式建设，一种政府类公共租赁住房，另一种是社会类公共租赁住房。新建的政府类公共租赁住房来源于商品住房项目中配建的公共租赁住房，这类住房主要面向城镇住房困难家庭和无房新就业职工。社会类公共租赁住房来源于社会单位利用存量建设用地建设公共租赁住房，通过用人单位自筹自建的方式来解决，其保障对象为本单位的外来务工人员。

政府类公共租赁住房根据申请人群的不同，采取了分类申请和多层租金的方式。属于城镇住房困难家庭的，申请人须具有本市城镇常住户口，其他共同申请人须具有本市城镇常住户口或者持有本市居住证，申请人与共同申请人之间有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且家庭上年度人均月收入低于3000元（单身居民低于3500元），家庭人均住房建筑面积低于16m2。租金补贴依据保障家庭所对应保障层次的补贴标准，按照武汉市实物配租保障面积标准与保障家庭人均住房面积的差额具体核定。各保障层次的补贴标准由市住房保障房管部门会同市财政部门依据武汉市住房租赁市场平均租金水平确定并适时调整。通过查找资料可知，武汉市最新最低工资标准为1300元/月，武汉市城镇居民最低生活保障标准为518元/月，公共租赁住房认定的市场租金为14元/（m2·月），公有住房月租金标准为1.42元/（m2·月）。因此政府类公共租赁住房保障对象、方式具体租金为表8。

根据本文第3部分的研究结论，中等偏上及其收入以上的家庭，其房价收入比在合理的范围内，可以通过市场上的住房便可以解决其住房问题，如果排除投机行为存在的话，房地产市场处于稳定水平。对比表7和表8即可知，同类生活费收入水平的城镇居民家庭，与在市场上租房相比，承租政府类公共租赁住房会更有利，并且根据收入水平的不同，实施分层的房租，也就是说，针对中低收入群体来看，公共租赁住房的实行，更有利于加强房地产市场的稳定性。但是根据武汉市的现有的经济水平和公共租赁住房的现状，还需要进一步加强其数量上的供给。

5结论

本研究通过研究不同层次生活费收入水平的各自的房价收入比，看到了差距虽有减缓但还存在很大的空间。房地产的稳定性还涉及到很多的因素，房价收入比是一个比较重要的指标，保障性住房政策是我国一项将长期存在的政策，近几年来政策一步一步地调整，在很多方面开始着手进行改进。但是，也应看到我国人口众多、经济还不够发达等国情，允许这一改进过程循序渐进。

参考文献

[1]住房城乡建设部财政部国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知[EB/OL].建保[2013]178号，2013.

[2]Bertrand Renaud. Affordability Price-income Ratio and Housing Performance： An International Perspective[R]. Working Paper，No.52.Center of Urban Planning and Environmental Management University of Hong Kong，1991.

[3]市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知[EB/OL].武政规[2014]11号，2014.

[4]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].北京：机械工业出版社，2006：65.

[5]武汉市统计局，国家统计局武汉调查队.武汉统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2008-2014.

作者简介：

魏雅丽（1979-），女，现供职广东省宏观经济信息分析中心，经济师，硕士研究生，研究方向：宏观经济。endprint