房地产互联网金融平台风险透析及发展建议

郭堂辉

摘要：房地产互联网金融一直是房地产电子商务发展的最大桎梏，对于购房者而言，首付款也一直是头疼之处。在分析“房金所”和“天下贷”两大代表性房地产互联网金融平台推出的产品属性基础上，提出平台运行中可能面临资金投放和标的脱节、借款人违约导致银行和金融平台双重坏账的风险，建议从制度、法律层面出发，结合大数据时代技术和分析手段，建立完善房地产互联网金融生态圈，以此推进房地产互联网金融平台可持续运行。

关键词：房地产；互联网金融；生态圈

中图分类号：F83

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）05012503

房地产电子商务交易平台要从现在的“类电商平台”向真正的电商平台进化，需要突破金融配套服务缺乏的短板。从购房者需求看，房地产互联网金融配套服务恰好也能满足购房者们因首付不足而急需入市的需求，但我国目前房地产互联网金融供给缺乏。在此背景下，2014年4月上线的新浪“房金所”和搜房“天下贷”等互联网金融平台尤其值得研究。

1房地产互联网金融平台功能简介

房地产互联网金融交易平台一方面为购房者提供购房信用贷款的金融服务，同时也为社会闲置资金投资房地产获取收益拓展渠道。运作流程如图1所示。

通过图1所示，系统主要包含三个维度的参与者：借款人、投资人、平台及配套服务运营商。下面研究在

产品风险保障借款人房产抵押，天下贷风险备用金账户先行赔付——众安保险本息履约开发商本息担保房产抵押小贷保障资管产品履约保障

预期年化收益9.60%10%-40%货币基金收益+理财锁定期满2%的年化收益红包

8.00%8%-10.12%8.50%8.00%-8.80%

收益分配方式按月还息，到期还本竞拍溢价作为投资收益，扣除担保费、服务费后返还投资人账户—按月还息，到期还本按月还息，到期还本按月还息，到期还本

一次性到期还本付息

投资起点金额认购起点份额为1000元——————

投资期限3-12个月一个月以内，最短一周，最长三个月—12个月8-12个月12个月159天

212天

产品起息日以投资人筹齐资金之日，即满标之日算起——————

投资利益赎回投资人本期产品存续期限30日内不得赎回，30日后可进行债权转让众筹成功后至投资周期结束前，投资人的资金暂时冻结无法赎回。投资人本期产品存续期限30日内不得赎回，30日后可进行债权转让

1.2资金归集和投放

经统计截止2014年12月20日两大平台公布数据，房金所实现资金归集和投放共计7171.5万元（因买房宝数据未能统计，实际数据可能大于7171.5万元），其中房险贷归集和投放3050万元，房保贷2969万元，房抵贷629.5万元，房金贷480万元，众筹43万元。天下贷“天下金”和“房产众筹”两项产品共计实现资金归集和投放达11774.629万元。

1.3众筹

在众筹平台，搜房天下贷发展更为迅速，平台数据显示搜房天下贷众筹已在全国28个城市45个房产项目中展开，项目共实现众筹总额为1944.629万元，参与众筹的项目不仅分布在北上广等一线城市，其中也不乏唐山、乐山等准二线和县级城市。而房金所则在众筹板块稍显逊色，截止统计日期只有三亚凤凰水城南岸（众筹金额43万元）一个项目推出众筹。

2房地产互联网金融平台运营困境及风险

房地产互联网金融平台将“互联网+房地产+金融”三者有机融合，房地产电子商务正在朝着最后的一公里努力。房地产互联网金融平台帮助购房者以较低的首付款实现了买房的愿望，同时也促进社会资金流动和开发商走量，可谓是多赢，但在未来实际运营中仍然将面临一些困难和风险。

2.1金融监管法律法规欠缺

房地产互联网金融平台主要业务是资金归集和投放，要将其与非法集资区分开来，因此需要解决以下法律问题：（1）房地产互联网金融平台作为归集资金主体的合法性。（2）互联网金融平台资金归集后如何进行投向管理，是只能用于购房首付还是可以用于其他方面，操作流程是否有相关法律规定可以进行约束，例如公积金是“银行专户存储、财政监督”。（3）如出现大面积违约，投资者的损失赔偿机制。这些法律问题都需要在下一步实践中进行界定和完善。

2.2客户渗透率低

房地产互联网金融平台从上线到现在还未满一年，投资者对其认知程度还比较低。且加上对网络交易安全性和高收益高回报维持期限的质疑，在平台未建立完善风险控制情况下，采取观望态度的投资者较多。以搜房网天下贷为例，搜房网注册用户为3500万，其中有购房意向的搜房卡会员为1500万，而通过平台的统计数据我们可以发现，截止2014年11月22日，天下金产品共计完成249笔，仅249组客户发起借款申请，另4883人次通过平台参与投资，约占搜房卡会员比例为0.326‰，下一步需要对平台用户资源潜力进行深挖。

2.3存在资金投放和标的物脱节的风险

投资人将资金投放至房金所和天下贷平台后，下一步是由平台将筹集的资金交给对应项目的开发商，单个投资人不能进行管控和跟踪查询，后期资金流向透明度低。从搜房天下金公布信息看借款人归集资金具体用于哪个楼盘尚不明确，后期准备投资的用户容易产生对资金投入后流向不明的质疑。房金所对投资标的按照“一宝六贷”进行细分后，投资资金和标的物“一一对应”匹配度更高，但也未能实现后期资金投放的公开化操作。

2.4借款者违约风险及自有资本进一步降低引发的金融平台和银行坏账双重风险

房金所推出的“一宝六贷”以及天下贷“天下金”产品风险的核心在于购房者在产品到期时是否能够按时“还本”，这就涉及申请融资的个人和企业的信用评价。现平台针对借款者信用审核只是在身份证验证、收入、车贷、房贷等基本面审核，因互联网金融平台不能调用银行等金融机构的个人信用数据库数据，另外通过国家个人征信平台获取信用信息也不全面，因此不能对借款者日常消费习惯是否超出收入水平、家庭其他借款、收入稳定性等信息进行审核，借款者违约风险控制能力较弱。

其次，通过对房金所平台公布房险贷和房保贷产品信息统计，“房险贷”产品中首次购房者通过互联网金融平台融资金额占总房价款的比例平均约为1319%，假设借款人购房时按首付30%，贷款70%计算，则借款金额占首付款比例平均约为43.98%。“房保贷”产品中首次购房者通过互联网金融平台借款金额占总房价款的比例平均约为13.44%，如按首付30%，贷款70%计算，则借款金额占首付款比例平均约为44.81%。基于以上数据，如通过房金所的“房险贷”和“房保贷”产品购房，按照现行政策，首次购房者最低仅需支付约占总房价款15%的自有资金则可完成购房。首付比例的进一步降低将激发购房者纷纷入市，但如果购房者未来12个月（平台设定最长借款期限）没有足够的现金流到期支付本金、利息和银行贷款月供，担保公司、开发商和保险公司需要赔偿投资人本金，平台声誉受损，银行也将面临断供。信用缺失用户违约将同时引发房地产互联网金融平台和银行出现坏账的连锁反应。

3房地产互联网金融平台发展建议

房地产互联网金融服务平台将购房者借款买房的线下需求在线上满足，开出了一条新的道路。但平台未来除了自身不断积累经验外，还需加强和政府、房地产开发商、保险等配套服务商的合作。

3.1建议尽快出台房地产互联网金融监管法律法规

对于房地产互联网金融的发展来说，相关法律法规体系的建设和完善是其区别非法集资的关键，这将决定未来互联网房地产金融能走多远。相关的法律法规主要是用于设置规范和合理的行业准入门槛、界定房地产互联网金融的内涵和范畴，建设相关国家指引文件和标准，规范网络集资信息发布行为，梳理未来发展的框架和原则，引导平台参与者参与行为的规范化，从而为房地产互联网金融的发展创造一个良好的、有序的空间。

3.2建立房地产互联网金融生态圈

以新浪房金所和搜房天下贷为代表的房地产互联网金融平台应尽快构建互联网金融生态圈，在产业生态圈内实现商业信息和资金的流动和周转，形成有效的交易市场。

3.3构建多层次房地产互联网金融风险防范机制

因为平台归集资金取之于民，因而资金安全性和风险防范永远都应作为房地产互联网金融平台发展需要把控的关键。

（1）与拥有大数据的公司和银行合作完善申请者信用审核。

建议房地产互联网金融平台和腾讯、淘宝、商业银行等掌握大量个人信用数据的单位合作，从消费习惯、信用卡使用习惯和还款违约情况、银行存借款记录等多角度对借款者的信用状况和还款能力进行评估。另还款过程中，建议平台技术上要对每笔还款中的业务进行实时扫描，对出现3期以上逾期支付利息或者还款异常的业务进行预警，及时做好可能出现违约资金量预测，如出现违约情况，则启动赔付和追偿行动，以此来增加平台运营的安全性和应变能力。

（2）引入第三方评估机构对借款者拟购买的房产进行价值评估。

借款者拟购买房产价值评估有两大作用：一是帮助借款者重新认识房产的价值，了解拟购买房产在还款期内是否会出现价值剧烈波动，防范购房者在自有资金不足的情况下因预期项目房价会上涨而盲目通过平台借款买房。二是增加投资者对投资标的对应房产项目信息的掌握度，包括借款人拟购买房产的区域、价格、户型、周围配套、周边类似项目价格、是否存在烂尾风险等信息，投资人可结合自己对该区域房产项目价值的判断决定是否投资给借款人用于购房此楼盘项目的房产。

（3）建立归集资金银行专户存储和定向投放机制。

建议房地产互联网金融平台不设资金池，所有资金都由银行专户存储，平台只收取服务费。平台要严格控制资金投向，杜绝将资金用于借款人申请投入房产项目以外的其他用途，尽量做到资金归集和资金投放一一对应，保障资金使用安全性，也避免现有部分P to P个人小贷平台出现的用户提现无资金可取和平台负责人归集资金后跑路的风险。

参考文献

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