小区智能化发展过程中出现的问题及解决办法探究

吴萍萍

（莆田市房地产管理中心福建莆田　351100）

小区智能化发展过程中出现的问题及解决办法探究

吴萍萍

（莆田市房地产管理中心福建莆田351100）

随着经济的不断发展、科技的进步以及人民生活水平的不断提高，人们对家居生活安全、舒适、便捷的要求越来越高，传统的小区管理模式已不能满足人民日益增长的对小区智能化发展的需求。小区智能化可以提高小区安防、物业管理以及信息服务等方面的自动化程度，确保向住户提供一个安全、舒适、便捷的人性化居住环境。在小区智能化不断发展的过程中，也存在着不少问题，为此在分析小区智能化发展过程中出现的问题的基础上，对相应的解决办法进行深入的探究，以期为小区智能化的发展提供参考。

小区；智能化；问题；解决办法

引言

随着小区建设的不断发展，小区智能化建设也在不断兴起，它是伴随着科技的进步，特别是计算机技术、通讯技术、网络技术、信息技术、自动化控制技术、办公自动化技术的普及和应用而发展起来的。充分运用现代电子信息、计算机网络、安全防范通信、自动控制等技术构筑先进、可靠、经济的小区智能化系统，可以对小区的整体状况进行实时的监控管理，提高小区安防、物业管理以及信息服务等方面的自动化程度，降低小区的物业管理成本，确保向住户提供一个安全、舒适、便捷的人性化居住环境。但在小区智能化不断发展的过程中，也存在着不少问题，为此本文在对小区智能化发展过程中出现的问题进行分析的基础上，对相应的解决办法进行深入的探究，以期为小区智能化的发展提供参考。

1　小区智能化发展过程中存在的问题

1.1政府职能部门监管缺位

随着现代科技和通讯技术不断进步，小区智能化建设不仅在新建的住宅小区中应用，也被广泛推广到城市老旧小区的综合整治中，作为一个紧密结合人防、物防、技防，协助治安管理维护社会秩序的系统工程，在实施过程小区智能化中规划设计的图纸、施工质量监督、竣工验收均未有政府相关职能部门介入，缺少第三方有效监管，不能让无良的开发商利用政策的漏洞，打着小区软环境建设多高瑞、多智能化的旗子，可最后交给住户的是一个瘫痪的小区智能化系统。

1.2专业技术力量不够强大

作为一个系统工程，小区智能化一般来说包括安全防范管理系统、物业及信息流管理系统等系统及机房的建设、系统的供电、接地、防雷等配套工程，其中安防管理系统又包括小区周界防越报警子系统、闭路电视监控子系统、楼宇可视对讲报警联网子系统、电子巡更子系统、门禁一卡通管理子系统；物业及信息流系统包括背景音乐及公共广播子系统、智能停车场管理子系统、电梯三方通话子系统。由此可见，小区智能化涉及很多专业技术，需要掌握广泛的专业技术知识的人员参与到小区智能化的规划设计、施工及物业管理等工作，这样才能实现小区智能化的发展[1]。

通过调查分析发现，在小区智能化的发展过程中，从事小区智能化的相关从业人员的专业技能有限，很多都是半路出家的，对相关的专业知识不甚理解，比如安防管理系统中小区监控探头布点问题。掌握小区智能化专业技术人员的缺失，这将对小区智能化的管理与水平的发展带来很大影响。因此对于小区智能化专业技术人才的培养迫在眉睫，同时相应的小区智能化物业管理人员的专业水平也要得到相应的提高。在不断引进国外先进的小区智能化技术及设备的基础上要加强对国内小区智能化方面的技术研究与产品开发，从技术的适应性和施工的可操控性上摆脱对国外的依赖性。

1.3规划设计不尽合理

小区智能化是个涉及多方面专业技术的系统工程，为此前期的规划设计至关重要。但由于小区智能化的专业技术不够强大，使得小区智能化的规划设计不尽合理。小区智能化规划设计工作往往是由缺乏全面掌握小区智能化相应专业技术知识的规划设计人员承担，导致小区智能化的规划设计目的不够明确，对小区智能化系统的性价比无法进行优化，这最终导致小区智能化的效果不理想。从事小区智能化规划设计的单位需要有专门的建筑智能化设计资质，但有些建筑设计院只有建筑电气的设计资质就承接小区智能化的设计，这就超出了设计资质的范围，导致设计质量不尽合理。房地产开发商出于其经济利益的考虑把小区智能化建设作为销售宣传的一张名片，聘请国外的设计单位对小区智能化进行设计，设计质量不错。但是由于国内外的文化差异施工习惯有所不同，导致很多图纸无法落地，实用性不强，效果没有图纸宣传的好[2]。

1.4施工质量难以保证

影响小区智能化施工质量的因素较多，涉及到多个部门，由于各种原因小区智能化工程的施工质量难以保证。智能化施工及安装队伍、监理人员的专业技术能力急需加强。小区智能化作为一个相对新的技术，产生了新的技术工种，同时这个工种的专业技术要求较高，迫切需要全面掌握智能化专业技术的施工队伍及管理人才，以及相应的技术咨询队伍。但现实的情况就是全面掌握智能化相关专业技术的人才较少以及专业能力强的咨询专家缺失，导致在设计施工监理等智能化施工中各个环节的监督与管理不够，对施工质量的把控不够，不能及时发现施工中存在的质量问题并进行及时的整改。

2　解决问题的办法方法

2.1健全小区智能化专项检测及验收制度

针对在小区智能化规划设计阶段缺乏图纸专项审查、施工阶段存在检测不到位、竣工验收阶段存在验收不到位的情况，应健全小区智能化专项检测及验收制度，严格执行有关的规范及标准如《国家康居示范工程建设技术要点》、《国家康居示范工程节能省地型住宅技术要点》、《住宅性能评定技术标准》、《智能建筑工程检测规程》，在小区智能化规划设计阶段规划部门应对小区智能化的规划设计审核，在施工阶段质量监督部门应对小区智能化的质量进行专项检测，同时在竣工验收阶段对小区智能化进行专项验收，由质检部门、设计单位、行业专家等有关人员对小区智能化的施工质量及相关文件图纸进行审查，对不符合规范要求或质量不合格的提出整改意见，以对建设单位负责，对住户负责。

2.2加强小区智能化的专业技术力量

要提升小区智能化的水平，培养具备智能化系统专业技术知识的队伍是关键所在。对于相关的建筑设计院要努力提高自己的智能化专业技术力量，不单是要加强弱电等专业技术的力量，还应在小区智能化的专业技术水平上下功夫，真正做到具备智能化的专业设计技术力量。同时设计及咨询单位要确实成为房地产开发商的咨询师及其利益的代言者，对小区智能化的最终质量和效果担当起相应的责任。为此具备高水平及综合素质强的设计团队对于一个智能化专业设计单位是必需的。

同时，小区智能化的施工及物业维护管理也是相当重要的，这也需要对智能化施工团队及日常运营管理人员进行培训。可以通过多种方式加强团队专业技术及管理素质的建设，如继续教育、研讨会、技术培训交流等方式。在社会上通过一些部门或者协会对人员进行资格认证，在院校通过专业技术的学习培养一大批高级的专业技术人才，来满足日益增长的小区智能化建设对人才的需求。

2.3完善小区智能化规划设计

小区智能化最终目的就是要为住户提供一个安全舒适的居住环境，为此在小区智能化系统规划设计时要彻底贯彻“实用、可靠、先进、经济”的方针，以应用为导向，推进管理，按急用先上、分步到位的原则进行建设；从现实情况出发，以需求为依据，总体规划、分步实施，确保系统高度集成、总体优化、安全可靠、稳步推进；系统充分考虑功能扩容性和技术升级性，适应当代信息技术迅猛发展的要求，以求最佳效果。

小区智能化设计总的来说要满足如下的原则与要求：①标准化原则：系统的设计及选择要满足相应的技术标准与规范；②实用性原则：智能化系统的设计必须满足业主实用性的要求；③可靠性原则：小区智能化系统的性能要稳定、结构要合理、设备要经久耐用，保证业主的数据安全可靠；④经济性原则：智能化系统要在满足实用性及先进性的基础上，优化投资建设成本，努力做到性价比最高；⑤先进性和可扩展性的原则：智能化系统在满足实用性及可靠性基础上，选用的设备要质量可靠采用先进的系统技术，并充分考虑智能化系统的兼容性及可扩展性，进而保护用户的初期投资。智能化系统设计统筹考虑技术先进、项目投资、维护费用，以期三者达到最佳结合，使整体投资达到最佳效果[3]。

2.4确保小区智能化施工质量及管理水平

通过以上分析可知，小区智能化建设涉及很多专业技术领域，在智能化工程建设中需要很多相关部门的密切配合。为此要确保小区智能化施工的质量就在智能化系统设计、设备选择、施工单位的选择、设备安装、工程验收等环节上要加强规范及管理，建立有效的智能化施工质量管理及监督体制，确保智能化施工的质量。要确保智能化施工质量需要系统集成公司、设备安装公司、设计院等各方的配合及努力。因此对小区建筑智能化系统的规划设计、施工单位选择与管理、设备选择调试验收等阶段实施智能化技术的咨询与监理是确保智能化施工质量的有效手段，同时实现工期缩短、质量安全、成本的最优化。

小区智能化建设完成后，平时的运营维护也很重要。物业服务企业从思想上重视，并从住户的利益出发及时对小区的智能化管理进行安排。作为小区智能化的使用者与受益者，用户的满意度应该成为评价智能化效果好坏及各方管理决策的依据，建立起智能化质量监督评价体制。为此物业服务企业要努力提升自身业务管理水平，使小区智能化效果得到充分的利用，确实为住户提供一个安全、舒适、便捷的居住环境。

3　结语

随着科技的进步及人民生活水平的提高，小区智能化的发展具有广阔的前景，同时小区智能化涉及开发商、住户及物业服务人员等。如上分析可知，小区智能化又是一个技术含量高的系统需要具备很多的专业技术知识。为此要做好小区智能化，必须坚持“用户第一，以人为本”的原则，统筹考虑，加强小区智能化管理，让小区确实做到人防与技防相结合，为用户提供一个安全、便捷舒适的环境，并确保住户的生命、财产安全。为适应小区智能化的发展，为此要加强小区智能化专业技术力量、完善智能化系统的规划设计、确保小区智能化施工质量及管理水平，努力促进小区智能化的健康长远发展。

[1]刘瑛璐.新建小区智能化发展的问题与对策[J].河北工程技术高等专科学校学报，2009，32（01）：13.

[2]许金枝，施建刚.小区智能化发展过程中出现的问题及对策[J].兰州铁道学院学报，2003，22（2）：154～156.

[3]赵亮，李锡顺.住宅小区智能化建设的问题及对策[J].科技信息（科学教研），2008，19（08）：82～83.

F293.33

A

1673-0038（2015）26-0236-02

2015-6-3