论农村宅基地使用权退出制度的完善

梁亚荣

（西南政法大学，重庆 401120）

论农村宅基地使用权退出制度的完善

梁亚荣

（西南政法大学，重庆 401120）

“宅基地退出”不是严格的法律概念，其实质是“宅基地使用权退出”，属于物权变动的范畴。目前对宅基地使用权退出的法律规定基本上还是空白，各地方的实践主要以政府推动、行政行为为主，农村集体和集体成员的主体地位没有得到体现，土地权利没有保障，宅基地使用权退出的性质不清、程序不明确、补偿不合理，应在明确其民事法律关系性质的基础上合理确定宅基地使用权退出的事由与方式，并对宅基地使用权退出进行适当的规制与扶持。

宅基地使用权；物权变动；主动退出；强制收回

当前中国农村宅基地利用普遍存在规模大、面积超标、一户多宅、闲置低效利用及随着城市化快速推进农村居民点面积不减反增等一系列问题，而宅基地退出机制的缺失是导致目前宅基地利用存在问题的根本原因，建立合理的宅基地使用权退出机制是解决当前农村宅基地利用存在问题的有效途径。*参见刘双良：《农村宅基地使用权的流转与退出机制》，载《重庆社会科学》2010年第6期。很多地方政府已经开始探索建立宅基地使用权退出制度，积累了一定的经验。理论界也开始关注宅基地使用权退出问题。管理学、经济学的研究主要集中在实行农村宅基地使用权退出的必要性、宅基地退出过程中的影响因素、农村宅基地使用权退出的主要模式、宅基地使用权退出的补偿、促进农村宅基地使用权退出的政策建议等方面。*参见毕影、赵凯：《我国农村宅基地退出研究综述及其取向》，载《江苏农业科学》2014年第3期。法学界则主要将宅基地使用权的退出放在集体成员权的实现以及宅基地使用权的变动中进行附带探讨，*这方面的代表作品主要有，韩松：《论成员集体与集体成员》，载《法学》2005年第8期； 孟勤国：《物权法如何保护集体财产》，载《法学》2006年第1期； 戴威、陈小君：《论农村集体经济组织成员权利的实现——基于法律的角度》，载《人民论坛》2014年第1期；侯德斌：《农民集体成员权利研究》，吉林大学博士论文（2011年），第31-43页； 朱岩：《“宅基地使用权”评释——评〈物权法草案〉第十三章》，载《中外法学》2006年第1期；耿卓：《论宅基地使用权的物权变动》，载《政治与法律》2012年第5期。对此进行专门研究的甚少。目前学界对宅基地使用权退出的性质、内涵、具体制度安排等方面还没达成共识，还需要进行深入的探讨。

一、宅基地使用权退出的涵义与性质分析

现有文献中“宅基地退出”的表述比较常见，但“宅基地退出”是对生活事实的描述，并非严格的法律概念。在法律上，对土地支配、利用主要通过设定各种土地权利来实现，通过土地权利、义务来调节人与土地、人与人之间的关系，“宅基地退出”实质上是指宅基地上的各种土地权利的退出。按《现代汉语词典》的解释，退出有两种涵义，一是离开会场或其他场所，不再参加；二是指脱离团体或组织。*中国社会科学院语言研究所词典编辑室编：《现代汉语词典》（第六版），商务印书馆2014年版，第1324页。具体到宅基地权利上，应该是指土地权利主体离开集体土地或脱离农民集体后带来的土地权利的变动，包括土地权利的转让和消灭。理论上，由于宅基地上的权利既包括宅基地所有权，也包括宅基地使用权等各种用益物权，“宅基地权利退出”就包宅基地所有权退出、宅基地使用权等类型。但实践上，不存在宅基地所有权退出问题：一方面，由于农民集体不可能脱离农民集体，因而宅基地所有权退出只能解释为因农民集体离开集体土地而导致所有权发生的变动；另一方面，在我国土地公有制的刚性制约下，集体土地所有权不准买卖，只存在因土地征收而导致集体土地所有权消灭、转归国有的情形，而征收属于行政行为，与土地资源市场化配置的要求背道而驰，受到公共利益需要、符合法定程序、给予合理补偿等条件的制约，其行使范围受到严格限制，并且我国已经有专门的征收制度对此进行规范，因此没有将集体土地所有权放在宅基地退出方面进行讨论的必要；同时，目前常见的城乡建设用地增减挂钩、土地置换、土地整理等*土地整理、置换、城乡建设用地增减挂钩等对土地权利影响甚大，应严格遵循权利人自愿的原则，并注重保护权利人的利益，但目前的做法已经偏离了这一方向。是针对我国城乡土地分割问题的过渡措施，与《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中实现集体土地和国有土地平等、构建城乡统一建设用地市场的精神已经不相符，因此宅基地退出也不应包括这些行政行为而导致的宅基地所有权消灭的情形。但在宅基地使用权方面，作为使用人的集体成员离开或脱离农民集体的情况则经常存在，由此而导致宅基地使用权发生转让、消灭的情况也很常见。因此，实践上只有宅基地使用权退出才有实际意义，“宅基地退出”规范的用语应该明确为“宅基地使用权退出”。

宅基地使用权属于用益物权，其退出应要符合物权的基本原理。为促进土地的有效利用，土地所有权人通过设立用益物权将土地交给他人使用是各国普遍的做法，由此产生了土地所有权人与用益权人围绕用益物权设立、变更、转让、消灭等的法律关系，按物权理论，这属于物权变动的范畴。*参见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第18页。我国《物权法》第6条也规定，物权变动指物权的设立、变更、转让和消灭。*理论上，物权的变更有广义狭义之分，广义的物权变更指物权主体、客体及内容的变更，狭义的物权变更仅指物权客体与内容的变更，与宅基地使用权退出关系不大。物权的消灭分为绝对消灭和相对消灭，绝对消灭是指物权本身不复存在的事实，相对消灭是指物权仅仅与原权利主体分离，物权本身本没消灭。严格地说，物权的相对消灭只是物权主体的变更，为了不使物权的移转、物权的消灭及物权的相对消灭几个概念发生混淆，应将物权变更限定在狭义的变更，仅指物权客体与内容的变更，而将有主体变更叫做物权转让，同时将物权的消灭，限定于绝对消灭即物权本身失去其复存，我国物权法将物权变动分为物权的设立、变更、转让和消灭是合适的。参见崔建远：《物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心》（上册），清华大学出版社2011年版，第71-73页。因狭义的变更没有涉及主体的问题，因而本文对此不作讨论。用益物权设立后，成为独立的土地权利，用益物权人可以行使其权利，也可以将用益物权转让给他人，包括土地所有权人在内的其他主体不得干涉使用。但为了他人以及社会公共利益，民事权利的行使、转让等通常要受到一定限制，甚至因公法或私法的原因而终止或消灭。*参见姚辉：《单双号限行中的所有权限制》，载《法学家》2008年第5期。用益物权消灭的原因主要包括存续期间届满、土地所有人之撤销、权利人之抛弃、第三人之原始取得、土地灭失、混同、土地征收等。*参见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第55、200页。在用益物权消灭的原因中，除征收、土地灭失、第三人之原始取得等情况下原有的土地所有权同时消灭或转移外，在用益物权消灭后，已分离的土地占有、使用、收益等权能也只能复归土地所有权人；而土地所有权人想要收回已设立的用益物权，必须以土地使用权人的用益物权提前消灭为前提。用益物权消灭成为用益权人失去用益物权、土地所有权人收回用益物权的连接点，用益物权消灭的原因成为衡平双方利益的关键。*用益物权一般都允许转让，但通过受让取得用益物权的用益权人同样要遵守用益物权消灭方面的规定,因此消灭的原因对双方都很关键。

同样，基于土地所有权，农民集体可以将宅基地使用权交给集体成员使用，由此产生了农民集体与集体成员之间围绕宅基地使用权的设立、变更、转让、消灭等法律关系，这同样属于物权变动的范畴。与私有土地有所不同的是，我国农村集体土地是集体财产的一种，包括集体土地所有权在内的集体财产都要受到集体所有性质的制约。农民集体存在的根本目的在于为集体成员提供公共产品，而农村集体土地公有制的本质在于把集体土地作为集体成员保持其世代生存的基本生产、生活资料，由集体成员平等地不可分割地加以占有，使成员直接占有、使用并受益集体财产。*参见韩松：《论成员集体与集体成员》，载《法学》2005年第8期。因此宅基地使用权等集体土地用益物权的设立、变更、转让、消灭有其特殊性，与集体成员资格紧密相连：一方面，设立宅基地使用权是农民集体行使其所有权的方式之一，农民集体将宅基地所有权中的占有、使用等权能交给集体成员享有从而为集体成员提供居住保障，但保留了处分权，宅基地所有权成为对宅基地使用权的限制，在宅基地使用权消灭的原因出现后，农民集体可以依法收回其设立的宅基地使用权使土地所有权回复到圆满状态；另一方面，集体成员基于成员权可以取得宅基地使用权，宅基地使用权是独立的物权，农民集体不得干涉宅基地使用权的正当行使，但因集体成员长期离开农村而将宅基地使用权转让给本集体的其他成员或抛弃掉，或者在集体成员因脱离农民集体而丧失集体成员资格的情况下往往会导致已取得的宅基地使用权的丧失。结合物权变动的原理，应将宅基地使用权退出的涵义明确为：宅基地使用权退出是指集体成员居于成员资格取得宅基地使用权后，由于长期离开农村或脱离农民集体而将宅基地使用权转让、抛弃或者被集体收回的行为。在性质上，宅基地使用权退出是农民集体和集体成员之间围绕宅基地使用权产生、转让、消灭的民事法律关系，属于物权变动的范畴，并且受到成员资格的制约。

二、现行宅基地使用权退出制度之不足

我国现行农村宅基地使用权制度从计划经济年代延续而来。从20世纪50年代中期开始，我国推行了以农业集体化为内容的农地制度改革，通过相继推行初级农业合作社、高级农业合作社到人民公社，逐步剥夺了农民的土地所有权。为了保证将农民牢牢束缚在土地上，除了实行农地的集体所有外，国家对最重要的生活资料——宅基地也实行了集体所有。1963年《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》明确规定农民对宅基地只有使用权而没有所有权，从而确立了农村宅基地归集体所有而由农民无偿、均分、无期限使用的制度，宅基地使用权制度正式确立，并且延续下来。1998年修订的《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，并且不得出让、转让或者出租用于非农业建设。此后《担保法》第37条也明确规定宅基地使用权不得抵押。此外，国务院和有关部门多次命令禁止宅基地和农房向城市居民转让；相应地，农村房屋交易也受到严格限制。因此，目前我国农村宅基地实行无偿、无期限、无流动性的使用方式，农村宅基地使用权带有强烈的生存保障和福利性质，其财产属性不明显，禁止转让给宅基地使用权集体成员以外的主体，*从《土地管理法》第62条第3款规定可以看出农村村民可以出售或出租其房屋，但出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。同时，《土地管理法》禁止城市居民取得农村宅基地，并且1999年5月6日的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）、2004年10月28日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）等文件一再规定农民的住宅不得向城市居民出售、禁止城镇居民在农村购置宅基地，因此农村村民只可以向本集体成员出售或出租其房屋和宅基地使用权。宅基地使用权交易的范围十分狭小，宅基地无法按市场机制进行配置。

但随着工业化、城市化的快速发展，一方面，我国建设用地需求大增，国有建设用地难以满足其需要；另一方面，随着城乡一体化社会保障体系的逐步建立、城乡融合的加速，我国农村居民因到城镇就业、学习、定居而长期离开农村或脱离农民集体的情况越来越多，由此带来的农村宅基地闲置的情况越来越普遍，如何利用农村闲置的宅基地弥补国有建设用地的不足、满足建设的需求，是亟需解决的难题。由于宅基地使用权无法自由交易，宅基地无法按市场机制进行配置，只能在宅基地使用权消灭后才能重新分配宅基地，宅基地使用权消灭就成为宅基地重新配置的主要途径。但目前立法上对宅基地使用权消灭方面的法律规定还很简陋，只有《土地管理法》第37条第1款、第65条以及《物权法》第28条、第154条等几个条款，宅基地使用权消灭的原因主要包括征收、闲置土地、因用地单位撤销、迁移等原因而停止使用土地、因乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地和土地灭失等，以行政行为为主，还带有明显的权力本位理念和计划经济痕迹，用益物权变动理论中常见的土地所有人之撤销、权利人之抛弃、双方合意解除等权利人自主决定的原因都没有提及，而通过主动转让宅基地使用权而退出宅基地的制度基本上还是空白，无法满足宅基地资源优化配置的需要。实践上，为节约农村居住用地、利用农村富余的建设用地满足日益增长的建设用地需求，我国很多省市积极开展了建立宅基地使用权退出机制、推动农民集中居住、建设新型农村社区的尝试，总结出了上海宅基地置换模式、浙江嘉兴“两分两换”模式、天津“宅基地换房”等宅基地使用权退出模式，积累了有益的经验。*参见程春丽：《农村宅基地退出补偿与利益机制构建探析》，载《农村经济》2014年第1期。。但这些模式大都以政府的推动为基础，以宅基地置换、整理、城乡建设用地增减挂钩甚至征收等行政行为为主要手段，同样还是带有明显的权力本位和计划经济色彩，在宅基地使用权转让、宅基地使用权主动退出方面没有突破。

总体而言，目前我国宅基地使用权退出制度还存在以下不足：一是宅基地使用权退出的性质不明。目前无论是《土地管理法》、《物权法》等法律层面的规定，还是地方的改革实践，对宅基地使用权的退出都是以行政行为为主，混淆了宅基地使用权退出的民事权利本质，土地所有权人、宅基地使用权人的主体地位被忽视，既造成农民集体和集体成员的土地权利受到行政权过多的制约、侵蚀、受损严重，也使得通过土地权利行使来实现土地资源市场化配置的机制难以建立。二是宅基地使用权退出制度还不健全，没有对宅基使用权人的主动退出和所有人撤销的强制退出做出区分，对不同退出方式的事由、退出程序、退出补偿等问题的规定也不明确，使集体和宅基地使用权人之间的权利义务不明确，难以合理平衡双方的利益，造成宅基地难以有效利用、优化配置。三是宅基地使用权退出的宏观制度环境还有待改善。宅基地资源的市场化配置要有相应的宏观制度环境支撑，既需要政府放松宅基地使用权的管制，也需要通过政府加大对农村基础设施和公共产品的投入、加强对农业的扶持、特别是需要建立城乡一体化的社会保障体系以剥离集体土地的保障功能使其能按市场需求自由流转，但目前这些相关制度都还不够完善。因此，应在明确宅基地使用权退出民事法律关系性质的基础上进行制度重构。

三、宅基地使用权退出制度完善之对策

（一）明确宅基地使用权退出的民事法律关系性质

本质上，宅基地使用权退出属于物权变动范畴，是农民集体和集体成员之间的民事法律关系，应摒弃当前宅基地使用权退出以政府推动、以行政手段为主的做法，树立权利本位理念，将退出行为回归到民事法律行为的本质。随着我国城乡一体化进程的加快，我国集体成员由于就业等原因长期离开或甚至脱离农民集体的情况越来越多，农民集体和集体成员之间的财产关系问题越来越凸显。总体而言，要彻底解决农民集体和集体土地问题，首先应通过立法明确规定农民集体的民事权利主体地位，按私法规则厘清农民集体和集体成员、集体成员权和集体所有权之间的关系，划定农民集体成员的资格取得与丧失的机制，建立保障成员自治的具体制度，在此基础上以法律的形式明确规定集体土地所有权的私权性质、运作程序和收益分配等。*参见陈小君等：《后农业税时代农地权利体系与运行机理研究论纲》，载《法律科学》2010年第1期；侯德斌：《农民集体成员权利研究》，吉林大学博士论文（2011年），第4页。在集体土地利用方面，同样应本着权利本位理念,以土地权利为中心，彰显农民集体和集体成员的主体地位，通过集体土地用益物权设立、转让、变更、消灭的民事规则体系来规范农民集体和集体成员之间的关系。具体而言，应从民法角度构建宅基地使用权变动制度，按照土地所有权及用益物权的运行逻辑，以权利义务为线索，重构宅基地使用权设立、变更、转让、消灭等方面的权利、义务关系，一方面保障宅基地使用权的有效行使、实现，另一方面通过构建合理的宅基地使用权的退出制度并使其成为农民集体所有权的支点，最终使农民集体土地所有权与宅基地使用权在两者关系中各自获得名实相副的法律地位，以平衡双方的利益，并通过集体土地权利的自主行使来促进集体土地的市场化配置，从而为集体土地的有效利用提供制度保障。*参见蔡立东：《论承包地收回的权利构造》，载《法商研究》2012年第3期。同时，针对目前对集体土地限制过严、征地权被滥用、集体土地权利经常受到土地行政管理权侵蚀的现状，应着力解除对集体土地权利的不当限制，实现国有土地和集体土地的平等，并严格土地征收、土地整理、土地置换等的行使条件、行使范围，减少行政权对集体土地权利的侵蚀，为土地权利的自主行使、土地资源的市场化配置创造良好的法制环境。

（二）合理确定宅基地使用权退出的事由与方式

宅基地使用权退出制度的根本目的在于通过确定农民集体和集体成员在设立、变更、转让、消灭宅基地使用权的权利义务来合理分配农民集体和集体成员之间的利益，而通过土地权利的自由、合理行使为合理配置集体土地资源、从根本上解决农村宅基地闲置问题奠定制度基础。宅基地使用权退出是宅基地使用权消灭的原因之一。在用益物权消灭的原因中，一是征收、土地灭失、第三人之原始取得等情况下集体土地所有权同时消灭或转移，已经超出了农民集体和集体成员之间的关系，因此宅基地使用权退出不能解释为征收、土地灭失或第三人之原始取得；二是由于用益物权因混同而归于消灭需要“所有权人取得其物上的用益物权”为前提，只有宅基地使用权退出、农民集体收回宅基地使用权在先，才有宅基地所有权与使用权随后混同的可能，如果先前已经因混同而消灭，则再无退出、收回的必要，因此也没有将宅基地使用权退出不能解释为混同的余地；三是由于目前宅基地实行无偿、无期限使用，因此宅基地使用权退出也不能解释为存续期间届满。目前我国《土地管理法》并不禁止集体成员将其宅基地使用权连同房屋一起转让给农民集体或农民集体的其他成员，也不禁止集体成员抛弃其宅基地使用权，同时农民集体在集体成员丧失成员资格、闲置宅基地等情况下也可以撤销宅基地使用权、收回宅基地，因此宅基地使用权退出的事由应包括集体成员转让宅基地使用权、抛弃其宅基地使用权以及土地所有人撤销宅基地使用权等三大类。

首先，集体成员可以通过转让宅基地使用权而主动退出。转让应成为宅基地使用权退出的主要方式。在集体成员基于成员权取得宅基地使用权后，宅基地使用权就成为集体成员的重要财产权利，只要受让主体适格，集体成员就有将宅基地使用权连同住宅一起转让的权利。同时，对于因继承、买卖房屋而存在的一户多宅、宅基地面积超标或者准备长期离开农村或脱离农民集体的成员而言，为促使其合理退出以避免宅基地闲置，应允许其将宅基地使用权连同住宅一起转让给集体的其他成员而退出；在没人购买时，则该成员可以要求农民集体按合理价格回购；*参见耿卓：《论宅基地使用权的物权变动》，载《政治与法律》2012年第5期。否则该成员可以继续保有宅基地使用权和住宅，不能因此被认定为闲置土地而被收回。回购的价格是退出的关键，应由集体和成员协商决定；协商不成的可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中房屋评估的做法，由中立的评估机构评定，对评估价格有异议的，可以提起复核、鉴定；对回购有异议的可以依法提起诉讼。

其次，与集体成员的转让、抛弃的权利相对应，农民集体得单方撤销宅基地使用权，收回宅基地，强制其退出。宅基地使用权是农民居住的基本保障，以成员资格作为前提，其成员资格丧失也会导致其土地权利的丧失。《农村土地承包法》已经将承包期内承包方全体家庭成员有迁入设区的市转为非农业户口、迁入其他集体经济组织、且在该新居住地已取得土地承包经营权、家庭成员全部死亡等三种能够引起作为承包方的农户家庭消亡的情形确定为撤销土地承包经营权、收回承包地的发生事由，这对宅基地使用权应同样适用。但对于前面两种情形，在强制收回前，应允许集体成员自主转让宅基地使用权或由农民集体回购；如果集体成员没有转让宅基地使用权又不接受农民集体回购的合理报价的，两年后农民集体可以以闲置宅基的理由强制收回。此外，即使集体成员没有离开农民集体，但出现闲置宅基地两年以上或存在根本违反保护和合理利用土地的义务等情况的，农民集体可以撤销宅基地使用权、强制收回宅基地。集体成员对撤销宅基地使用权、强制收回宅基地有异议的可以依法提起诉讼，以保护自身的合法权益。

第三，集体成员单方抛弃宅基地使用权。由于我国宅基地为无偿、无期限使用，集体成员不用支付使用费，因此集体成员可以随时单方抛弃宅基地使用权。当然，这种情况不多见。

宅基地使用权的转让、抛弃与强制收回相辅相成，能有效平衡农民集体及其成员之间的利益。而通过宅基地使用权退出制度可以使集体土地所有权回复到圆满的状态，为宅基地重新配置奠定基础。

（三）加强对宅基地使用权退出的规制与扶持

需要特别强调的是，宅基地使用权退出只是农民集体及其成员之间的关系，对于宅基地使用权退出、农民集体收回宅基地的后续利用，应由农民集体自主决定、自主开发，其收益应由农民集体自主分配，这也符合《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的精神。针对目前对集体土地限制过严、干预过多的情况，对宅基地使用权退出的规制，首先应体现在公权力行使的规范上，其次才是规范权利人的行为以使之符合公共利益。公权力应当更多地体现对私法规则落实的监管以及宅基地利用规划规则、用途管制规则和耕地保护规则的完善上，而不应干预、取代土地权利的行使。*参见王崇敏：《论我国宅基地使用权制度的现代化构造》，载《法商研究》2014年第2期。要坚决杜绝行政主体通过土地整理、集中居住、城乡建设用地增减挂钩等形式进行不当干预，保障农民集体及其成员能自主行使土地权利，以真正实现集体土地的市场化配置。

同时，由于宅基地使用权退出有利于集体土地资源的优化配置，政府应加强对其扶持。首先，政府应大力尽快建立城乡一体化的社会保障体系，特别是建立多元化的农村住房保障体系，为宅基地使用权的顺利退出奠定宏观制度基础。其次，在遵循自愿原则、保障农民集体和集体成员自主决定的基础上，健全农村宅基地整理、置换、复垦机制，为宅基地使用权退出提供直接的制度支持。*参见欧阳安蛟等：《农村宅基地退出机制建立探讨》，载《中国土地科学》2009年第10期。第三，通过专项资金资助、为农民集体贷款提供利息补贴、税收优惠等方式为农民集体收回宅基地、自主开发集体土地等提供支持，使农民集体有能力在符合规划等条件下自主开发集体土地，真正实现集体土地、国有土地的平等。第四，培育、规范集体土地开发中介服务组织，使其为集体土地开发提供规范、专业的中介服务。

宅基地使用权退出问题涉及面广，其制度建设任重而道远！

[责任编辑：吴 岩]

Subject:Study on the Legal Issues of the Withdrawal of the Right to Use Rural Residential Land

Author & unit:LIANG Yarong（Postdoctoral of Southwest University of Political Science and Law, Chongqing 401120,China）

The purpose of the paper is to discuss the law connotation and the nature of withdrawal mechanism of rural residential land use right and to propose to improve the existing withdrawal mechanism of rural residential land use right. The methods of writing this paper are literature research method and comprehensive analysis method. The findings of the paper are that the withdrawal of rural residential land is not strictly a legal concept, the essence of which is the withdrawal of the use right of the rural residential land. Currently, the legal regulations of rural residential land use right are still blank. The practice of various places depends mainly on the promotion by the local government and administrative act, and the positions of rural communities and members of rural communities are not reflected. The land rights are not guaranteed. Due to the unclearness of the nature and the process of the withdrawal of the rural residential land use right and the unreasonableness of the compensation, the withdrawal mechanism should be greatly improved. The conclusion of this paper is that the withdrawal of rural residential land use right should be considered as the alternation of real rights. The reasons and methods for the withdrawal of the rural residential land use right should be reasonably determined by the nature of the civil relationships of the withdrawal. Moreover, the withdrawal mechanism of rural residential land use right should be properly regulated and supported.

rural residential land use right;real right alternation;voluntary withdrawal;mandatory recall

2015-09-06

本文系中国博士后科学基金项目《城乡一体化进程中农村宅基地市场的培育与规制研究》（2012M511896）；国家社科基金项目《城乡一体化进程中的农村建设用地法律制度创新研究》（11BFX062）的部分成果。

梁亚荣（1971-），男，广东茂名人，西南政法大学博士后流动站研究人员，海南大学法学院教授，博士生导师，主要研究方向：经济法学、房地产法学。

D922.32

A

1009-8003（2015）05-0047-06