基于全寿命周期的房地产项目成本控制理论与方法应用研究

2015-04-16刘万兴

建材与装饰 2015年2期

关键词：寿命成本企业

刘万兴

（旺达恒润实业（福建）有限责任公司福建省　福州市　平潭县　350400）

基于全寿命周期的房地产项目成本控制理论与方法应用研究

刘万兴

（旺达恒润实业（福建）有限责任公司福建省福州市平潭县350400）

随着社会主义现代化进程的脚步加快，人们的生活水平显著提高，对住房的要求也相应提高，中国房地产事业进入高速发展的黄金时期，给房地产行业提供了巨大的市场契机，但是“房价高烧不退”的现状又给政府和人们造成了重大困扰，也给房地产行业提出了严峻的挑战。如何合理控制房地产项目成本，以降低房价，成为各房地产企业关注的重点。本文针对目前中国房地产企业在成本控制上存在的问题，并结合市场需求，将从国家宏观政策调控、企业管理和先进的项目管理工具三方面着手，全方面论述全寿命周期的房地产项目成本控制的理论和方法。

全寿命周期；房地产项目；成本控制；理论与方法

在全球一体化的冲击，政府的宏观调控，激烈的市场竞争等因素的影响下，我国房地产市场有稍微“回暖”的趋势。目前大规模、大品牌、低价格的房地产项目比较受到市场青睐，因而加重了中小型公司开发项目的难度。要以相对合理的成本，在规定的时间内，保质保量的开发出能够满足市场不同层次需求的房地产产品，抢占市场份额，是房地产企业尤其是中小企业目前需要迫切解决的问题。房地产项目开发是一个高投入且工程浩大、工序复杂的项目，因此成本控制不是单指施工过程中某一阶段的成本控制，而是一个全过程、全方位、全寿命周期的控制，要最大限度利用各种有效的资源，从整体上降低房地产项目的开发成本，提高经济效益。

1　全寿命周期的房地产项目现状分析

1.1房地产项目全寿命周期

是从房地产开发企业的投资意向开始，经过土地征用、投资分析、可行性研究、规划勘察设计、拆迁安置、施工准备，施工建设、竣工验收、售后服务、报废回收等阶段[1]。

1.2房地产开发成本

包括土地成本（征地补偿费用、土地出让金、基础设施配套建设花费等）、工程建设成本（人工费、材料费、机器设备损耗费等）、相关税费（营业税、印花税、房产税等）、管理费用（出差补助、员工福利、办公支出）、营销费用（广告宣传费、代言费等）和筹资成本（利息、分红等）等[2]。

1.3房地产项目现状分析

①政府监管力度不够，组织建设有待加强。我国土地供应状况是协议、拍卖、招标等多种方式共存，严重影响土地一级市场公正、公平、公开的原则，尤其是协议转让形式，给投机倒把分子钻了空子，多次转手倒卖，大大提高了土地成本。②客观形势，难以突破。由于我国人口多，住房紧张，房地产行业长时间处于卖方市场，无法正常发挥市场调控作用，导致很多房地产商忽视决策阶段的成本控制。③对成本控制的概念缺乏全面认识。许多房地产商只重视项目工程施工阶段的成本控制，忽视了其它工程阶段的成本控制。③技术与经济分离。一方面在企业内部，容易把工程设计划分到设计技术单位负责，而造价控制则由造价工程师和财务负责，两者难以结合；另一方面在企业外部，开发商缺乏对设计单位实际监控的能力，大多是设计单位领着开发商运作，使得设计施工图保守落后，不合理、不规范的地方也很难发现，增加返修、补修工程，造成额外成本。⑤相关工作人员业务水平和职业素养无法满足成本控制需求。例如项目设计人员水平有限，没有运用经济的结构形势，有时为了保证工程质量，盲目增加配筋量或者加大柱截面，造成不必要的浪费。

2　全寿命周期的房地产项目成本控制的理论与方法

2.1事例

据调查福建省厦门市某座商品楼的运营期为40年，统计其成本数据，分析如下：该商品楼自设计到报废回收，总成本为5200万，土地招标成本为120万，土地开发成本300万，决策成本10万，人力物耗损540万（其中工商12万），宣传销售成本80万，其中建设成本占全寿命周期总成本的21%，利息成本占35%，运营成本占44%，运营成本是建设成本的2.11倍，利息成本是建设成本的1.67倍[3]。

2.2案例分析

（1）土地成本控制：据市场调查研究表明，土地成本占住宅开发成本多达40%以上，因此准确估算土地成本价格，是实现全寿命周期房地产项目成本控制的第一步。政府和市场要加强对土地买卖市场的监管力度，完善相关法律法规，严惩投机倒把分子，建设工程尽量实行招投标，确保土地一级市场的规范化管理。

（2）项目决策阶段的成本控制：虽然决策阶段的费用占整个房地产开发费用的比例不高，但决策阶段所产生的决策结果，对成本控制的影响占到总成本的70%，是全寿命周期房地产项目成本控制的关键，因此相关企业领导在决策前，一定要做好市场资料收集，反复比较，多方验证，再作出正确决断。

（3）设计阶段成本控制：设计阶段对成本影响最大的就是工程设计图纸了，它直接初步确立了工程项目的外观形式、结构框架、装修标准和平面布置，对房地产开发的成本控制影响很大，所以一定要成立专门的专案小组对施工图纸的合理性作出监督。

（4）工程项目施工阶段的成本控制：在项目施工过程中会开始投入大量的人力、财力、物力。此阶段占总体成本的比例为10～ 15%，虽然比例所占不高，但减少不必要的返工、设计变更和浪费，避免工程预算超支，也是很有必要的。首先一定要有一支专业、高效、有纪律、有组织的施工团队；另外还要有科学的施工管理方案，减少工程量签证的发生，缩短施工周期。

（5）其它阶段的成本控制：做好安全施工措施，减少工程事故；宣传阶段要做好销售计划，不要一味的借助广告和明星效应，尽量采取经济有效的宣传手段；工程竣工阶段要做好工程量核对、签证费用、定额套用等审计结算工作。

3　全寿命周期房地产项目成本控制的意义和作用

（1）全寿命周期房地产项目成本控制是现今房地产行业的成本管理需求。合理控制房地产项目成本，减少甚至杜绝工程项目全过程中的浪费现象，不仅可以提高企业的经济效益，增强企业的竞争力，还有利于节约有限的社会资源，走可持续发展之路。

（2）从理论研究的角度来说，控制房地产项目成本能有效拓展全寿命周期成本控制理论的研究深度。全寿命周期成本控制是全世界各政府、各企业都很关注的学术研究，房地产全寿命周期成本控制，系统体现了全球经济一体化时代房地产行业全寿命周期成本控制的特征和表现，为完善全寿命周期成本控制理论研究提供了丰富的素材[4]。

（3）转变国内房地产企业发展的传统模式，减少全球一体化带来的冲击。国内房地产业由于长期以来一直处于卖方市场，所以传统的房地产发展观念总想以混乱的、非正规的、野蛮的项目动作方式获得低成本、高利润的报酬率，无论大型房地产企业还是中小型开发公司都对开发项目的成本控制认识不够全面，成本控制力度缺乏，导致中国房价持续走高，房地产行业进入发展瓶颈时期。全球一体化正在快速席卷全球，国内房地产“五年保护之约”已经过去，中国的房地产行业如何在“高手如林”的国际市场中占有一席之地，全寿命周期房地产项目成本控制成为影响全局的关键因素之一。

（4）有利于实现社会效益和经济效益的双赢。房价的持续走高给人民生活水平的提高和社会的和谐发展造成了很多负面影响。要想解决人民的切身利与房地产企业追求利润最大化之间的矛盾，合理控制好房地产开发项目的全寿命周期成本，将会是一个很好的切入口。

（5）实现工程项目的全寿命周期成本最小。售后维修和报废回收也是房地产项目全寿命周期的重要组成部分。但是，中国目前房地产行业的发展现状是，大部分企业只重视工程施工阶段的成本控制，忽视考项目建成后的运营和维护成本。最后导致许多工程因为片面追求低的建设成本而偷工减料，造成运营和维护成本提高，拉长工程的全寿命周期成本。所以全寿命周期成本控制有利于中国房地产企业转变发展角度，早日实现工程项目全寿命周期总成本的最小化。

（6）全寿命周期成本控制有利于中国房地产行业走向经济、环保、可持续发展的康庄大道。针对我国房地产开发项目“造价昂贵与寿命短暂”并存的不合理现象，全寿命周期控制成本将给中国的房地产行业注入新的血液，促使房地产开发企业重新综合考虑开发项目成本问题，实现项目全寿命周期的低消耗，少浪费，实现经济环保、可持续发展[5]。