解析房产交易合同效力界分

2015-04-16张璐

建材与装饰 2015年40期

关键词：房产交易物权公共利益

张璐

（湖北省襄阳市房屋产权与市场管理处湖北襄阳　441003）

解析房产交易合同效力界分

张璐

（湖北省襄阳市房屋产权与市场管理处湖北襄阳441003）

在当前房产交易种类多样化的背景之下，怎样在房地产立法和司法当中建立房产交易合同的效力界分标准是一个比较难解决的问题。随着我国民事财产立法的持续改善、物权区分原则的建立、履行不能有效的改动与诚实守信原则的深化，这些都使得房产交易合同中产生一种“有效倾向”。然而，在坚持该原则的同时，也同样不能忽视房地产管制当中的强制性规定、宏观调控政策所表现的公共利益保护目标对于合同效力的否定性作用。所以，应该维护公共利益保护的底线、维护司法程序。本文重点介绍了房产交易合同“有效倾向”的法理基础以及如何合理运用效力界分标准进行司法裁量。

房产交易；合同效力；界分

1　引言

随着民事财产法理念以及立法的开展，原有的司法实践体现出对于司法自治的持续重视，这使得合同效力的认定要求体现出放宽化的趋势。但是对于房产交易来说，因为其背后通常隐藏着很多社会公共利益的考量，因此是否损害公共利益组成了评判合同效力的重要规范。即使公共利益具有很大的弹性，但是不能否认的是，在实践过程中这一模糊的术语通过不同的方式为合同的法律评判设下了更高的底线，进而使得它的效力认定标准要比普通的买卖合同更高。

2　问题的提出

随着我国市场经济体制的逐步改善，房产交易已经成为了一种被广泛关注的买卖合同形式，区别于其他买卖合同的标物，该种不动产的交易具有价值极其高、影响非常广泛的特征，并且通常牵涉到当事人巨大的利益。也正是因为上述情况，在司法实践当中有关房产交易合同的相关案件呈现出急剧的增长趋势，在这些案件当中，有些合同效力的判定标准一直都是司法界的难题。一方面，我国的财产法领域立法理念的改进导致民商事合同越来越体现出其司法自治的本质，对于公权力管理的不断松懈使得合共效力的判定体现出一种“支持合同有效”的司法趋势。另一方面，因为我国对房地产交易存在非常严格的公法管制制度，加上国家的宏观经济政策往往会把房地产交易作为调控的对象，因此，该特殊类型交易的效力判定或许应该采取一种更加谨慎的态度。但是，怎样在司法自治和公法管制间找到一个交易合同效力评判的最佳平衡点，不只是限于民法理论的探讨，更对现如今我国房地产立法和司法评判具有一种现实的意义。

3　房产交易合同“有效倾向”的法理基础

3.1不动产物权的区分原则

通常所说的区分原则，指的是在发生物权变动的时候，物权变动的原因跟物权变动的结果作为两个法律事实，但是它们的成立与生效需要结合不同的法律根据。对于不动产物权来说，区分原则就是意味着不动产物权的变动一般应该以登记作为结果的要件，然而是否对物权进行登记不应该成为不动产交易合同的有效要件。

3.2履行不能的有效性

当房产交易合同忽略物权变动登记的要件约束之后，它便回到了合同法当中有效因素的判定范围中。民法理论通常认为，合同有效的判定要素有三个：①当事人行为能力的适格；②意思表达真实；③不能跟强制性的规范相冲突。除此之外，对交易发生时候标的物的即行缺少履行性的场合有着极为不同的观点。试举两例，其中一例是出卖人用第三人的房屋作为交易标的物的合同，另一例是房产交易的时候房屋已经因为大火而灭失的情况。这两种情况都称之为合同履行不能，并且结合其履行不能的时间来分界，理论上应该称为自始不能。有区别的是，前面一种自始不能的情况是一种可以把责任归于出卖人的事由，因此从保护买受人的角度来说，应该承认该类合同的有效性。

3.3诚信原则的彰显

诚实守信原则是现代合同法的“帝王条款”，它的本意突出了合同行为的真诚以及公平合理。该条款的内容似乎跟合同效力的评判关系很小，因为合同的无效不应该受到当事人订约诚意的影响。但是在一些特殊的情形下，如果出卖人在知道合同存在无效因素，但是仍然跟善意的买受人缔约，但是后来却因为客观情形的改变而主张合同无效。在该种情形下，假如合同还没有履行就应该认定为无效，但是如果已经履行完毕就必须以诚信原则为根据惩罚出卖人的恶意抗辩行为。该种合同有效的管理虽然具有比较严格的条件，但是它却在某种程度上提供了一条把诚信原则导入合同效力评定的途径，同时也成为了法官在合同的有效性评定方面的又一件利器。

4　合理运用效力界分标准进行司法裁量

4.1坚持规划“红线”以维护社会公益

规划对房产交易的实际意义不仅仅在于城乡行政性的管理，也体现了稳固房地产市场、提升民众生活的社会公共利益。因此，最高人民法院的司法解释已经把建设工程规划许可证当作房产交易的一条“红线”，而且还确定了违法建筑交易无效的细则。但是在实际的操作中仍然会引发以下问题：司法解释只是规定了建设工程规划的效力，并没有针对建设用地规划的效力作出明确规定，那么没有领取建设用地规划许可证或者没有按照建设用地规划许可证规定建设的房屋是否具有可转让性呢？笔者认为，该问题的答案应该是否定的，有三个理由：①从《城乡规划法》的立法理论看来，它坚持了以往的“两证制度”，而且在行政规定的方面并没有详细，所以对于土地与房屋规划的效力最起码应该同等看待；②从土地规划的实际效果来看，它对于土地使用权的性质、作用等方面有着非常严格的控制作用，甚至还决定了土地使用权出让合同的效力，因此应该比建筑工程的规范更加重要；③从牵涉到土地规划的一些强制性法规的立法目的看来，它彰显了国家对于土地利用开展宏观调控进而确保城乡可持续发展的社会宗旨，因此应该将其归属到效力性强制规范的范围中，并且土地规划的制定有的时候还能够直接决定房屋的流通性。

4.2区别对待房地产政策变动对交易效力的影响

我国房地产政策的出台或者变动将会对房产交易合同的效力产生否定效力，但是在一些特殊情况下应该区别对待。一定要对房地产政策变更的时间跟实际交易的成立时间进行对比，以“禁止购买第三套住房”的调控方式为例，如果买受人购置第三套房子的合同是在政策发布之后成立的，那么合同会由于违法国家政策而失效。但是假如在政策发布以前买受人已经订下了买卖合同，那么从保护当事人预期的角度来说就不适合再否认合同的效力了。

4.3柔性化处理房产交易意思表示瑕疵

房产交易是一种双方民事的法律行为，表意真实应该是其效力肯定的前提条件，我国《合同法》也针对意思表示瑕疵设定了无效与可撤销两种制度。表意真实首先需要探明当事人缔结合同的交易目的，例如当事人在签订商品房合同中就表示通过“一手房”的交易方式进行交易，但是之后的合同履行在客观上没有办法实现“一手房”的交易，这个时候应该尊重当事人的缔约意思将其判定为合同履行不能，但是不能通过其他的交易模式要求当事人继续履行合同。此外，虽然在实践中对合同自始履行不能的状况倾向于有效判定，但是或许仍然存在意思表示使用的余地。比如房产交易的双方在签订合同的时候都知晓交易的房屋是禁止或者限制流通物，那就应该认定合同无效，以避免当事人恶意串通损害第三人或者社会利益。

4.4善用效力补正制度设置最后防线

效力补正制度是房地产判定当中经常用到的一种制度，在很多的司法解释当中，都明确了在房产交易合同签订的时候没有取得商品房预售许可证、规划许可证等对合同效力有影响证件，但是在一审期间取得的，合同仍视作有效。该制度可以缓和合同无效所引发的负面影响，同时也最大程度表现出了平衡房产交易效力界分的功能，所以应该在司法实践当中被广泛采用。与此同时，合同效力的补正不可以忽视对于后续要件的司法评审，例如在违背规划条件进行房产交易的场合，即使开发商在过后取得了规划变更的手续，人民法院也一定要严格审查变更手续是否符合《城乡规划法》所设立的要求，以方便正确守护效力补正这一房产交易效力的最后一道防线。