试论商业银行住房抵押贷款存在的风险与措施

2015-04-16李伟于冰洁

建材与装饰 2015年36期

关键词：借款人抵押流动性

李伟于冰洁

（河南建筑职业技术学院河南省郑州市 450007）

试论商业银行住房抵押贷款存在的风险与措施

李伟于冰洁

（河南建筑职业技术学院河南省郑州市 450007）

随着我国经济的不断发展，人们的消费需求也变得越来越大。现阶段，我国的商业银行住房抵押贷款业务得到迅速发展，随之而来的是一些不可避免的潜在风险。本文就商业银行住房抵押贷款存在的风险来进行分析说明，并相应的提出一些解决措施。

商业银行；住房；抵押贷款；风险；措施

前言

随着我国国有商业银行市场以及其他各种金融机构的进一步发展壮大，抵押贷款作为银行的一种放贷方式，在商业银行和各种金融机构得到中广泛使用。其中住房抵押贷款也取得快速发展，对现阶段中国的经济和社会发展有着极其重要的意义。同时带来的风险也不少，在这一问题上我们要充分发挥房贷优势，积极解决出现的问题，从而避免贷款所造成的损失和不良影响。

1　住房抵押贷款现状

现阶段，银行个人贷款业务由于符合现代大众消费心理需求受到广泛关注。银行住房抵押贷款对于那些拥有房产的客户来说是一种很好的集资手段，而对商业银行代说，是一种相当具有发展潜力的信贷业务。因此各大商业银行和金融机构都将住房抵押贷款作为重点发展业务。

随着我国住房抵押贷款业务的快速增长，很多问题也随之慢慢显现出来，主要表现为业务办理中的各种潜在风险。

2　住房抵押贷款的风险

2.1信用风险

信用风险又叫违约风险，这其中包括有被迫违约风险以及理性违约风险。被迫违约风险指的是借款人的一种被动行为，理论上认为是因为偿还能力达不到才不得不违约的。也就是说借款人虽然有还款意向，但是却没有还款的能力。而理性违约风险指的是借款人主动拒绝还款，权益理论方面上认为借款人可通过对其住房的实际权益以及抵押贷款额度大小的比较，来决定是否违约。因为市场会发生变动，借款人可以在房地产的市场价格波动上升时，可以同感转让住房从而还清贷款，并且也可能在收回成本的基础上得到一定的利润。然而当房地产市场不景气时，借款人为了最大限度减少损失，即便他具有偿还债务的能力，他也可能会主动违约。

2.2流动性风险

流动性风险指的是债权难以足额变现而造成的风险，银行为了保证其资产的质量，要将流动性放在重要位置。当前流动性风险的主要体现：①我国目前住房抵押贷款的款源主是公积金以及储蓄存款，然而银行所吸纳的存款绝大部分都是属于短、活期存款，时间较短，流动性极强，而住房抵押贷款的时间较长。这种存款时间短贷款时间长的行为降低了银行的流动，从而导致流动性风险。②因为银行手中持有的债权难以在短时间内变现，流动性风险随之出现。流动性风险可能会使商业银行在金融市场上丧失有利机会，造成额外的损失。

2.3操作风险

违规操作是商业银行容易形成资产风险的其中重要原因之一，是银行和金融机构在贷款上要求极为宽裕所导致的业务风险。重视业务指标的行业风气之下，机构内部重视业务，缺乏管理，以致违规经营。另外，某些业务人员思想怠慢，工作中违规操作，不负责任，也是导致风险的诱因。

2.4利率风险

所谓的利率风险指的是利率的变动商业银行所承受的来自于资产价值变更的风险，这是由该业务吸纳的存款，存款时间短、贷出时间长的资本运作方式决定的，利率出现波动的结果是无论涨跌受损失的总是银行。假如银行利率上涨，那么住房抵押贷款也会随之上调利率，这就很可能会增加借款人还款压力，借款额越大，那么相应的还款期限也就越长，所造成的不良影响也就越大，从而使违约风险增大。利率下降，借款人则很有可能会在当前低利率的基础上借款来偿还贷款，增加了银行的风险。

2.5管理风险

管理风险就是商业银行内部管理出现问题，而导致的风险，很多商业银行和信贷机构为了完成业务指标，一味的抢占市场份额，以致出现了很多因为贪吃嚼不烂的问题。并且极度缺少这一业务方面的人才来进行管理。

2.6市场政策的风险

政府是国家经济发展战略的践行者。政府经济的调整会给房地产市场带来极为深刻的变化，可能会给商业银行带来巨大损失，然而从国家整体发展战略上来说，这一现象又不可避免。

2.7法律制度上的风险

具体指当前在住房抵押贷款业务上的法律法规制度还不完善，缺乏一定的执行力，导致对借款违约、失信等的惩罚措施不够，使商业银行遭受着较大损失。

3　风险控制的控制方法及措施

3.1控制信用风险

针对于信用风险，应该建立一套合理有效的信用评定制度。对于借款人要设置一定的门槛对于信用度不高，还款能力低或不具有还款能力的要认真评估避免损失，同时银行内部要完善对信用的监督控制力度，杜绝因为重业务忽视对信用的要求，从而减少因为信用带来的损失。

3.2控制流动性风险

首先要增强风险管理意识，商业银行要加强风险的宣传教育，从而强化银行的风险意识。正确处理流动性与赢利性的关系，在保证资金正常安全流动的前提下，实现盈利目标。因为流动性风险是一种危害极大的风险体现，所以银行要充分认识到控制控制流动性风险的必要性。要设置专门的流动性管理机构，并培养专业型人才对其进行管理。此外还要做好对资金流动性分析和预测，并在此基础上建立健全流动性风险预防设施保障，将流动性的风险管理引入规范化、科学化以及系统化的轨道，缓慢的形成有效管理和安全保证机制。还要建立一套风险处理办法，当风险发生之时，可以实现如何将风险控制在最小的范围之内。

3.3控制操作风险

首先要树立健康科学经营理念，加强银行工作人员的职业道德培训，防范员工在操作中的违规行为，要正确的处理好业务与风险的关系，树立规范与发展并存的理念。还要培养企业风险管理的文化，使得各个岗位能够建立切实有效的监督管理机制，落实奖励和处罚制度，加强对岗位的控制力度从而切实地解决操作风险的问题。

3.4控制利率风险

对于利率变动导致的风险，银行可以采取相应的解决措施。首先要保证抵押贷款的利率也能够根据实际情况进行调整，也就是说利率能够根据市场利率的变化而作出相应的调整。区别于我国现行的利率浮动，这种对于银行利率周期性的调整能够有效改善银行存贷款的限期状况，这种方式能够将银行所承担的利率风险转移至借款人，相反的由于利率下降所导致的利率风险一样能够转移至银行。然后可以通过开发固定利率的方式来抵押贷款，指的是在贷款合同所规定和允许的归还贷款期限内，贷款利率一直保持固定不变的一种住房抵押贷款方式方法。然而在此种模式下，商业银行由于这些利率问题，却承担了绝大部分的利率方面的风险，然而假若银行可以通过这种固定利率方式，取得比较固定的资金来源的话将能够避免相应的流动性风险。要完善利率风险管理，要学习西方建立风险利率管理机构，预测市场利率变化，分析利率走向，达到规避风险的目的。

3.5控制管理风险

各大商业银行和金融机构应该制定具有操作性、安全性、系统性的规章制度和办事流程。严厉打击过分侵占市场份额的行为，并且加大对管理的资金投入，培养针对住房抵押贷款的专业性团队和人才，以确保管理内部的协调高效以及安全性可信性。

3.6控制市场政策风险

对于市场政策的风险，银行和各金融机构应该对房地产市场进行调研和关注，始终保持理性的认识，政府应该根据实际请款综合考虑达到最优目标，借贷人要正确理财，切忌投机取巧。

3.7控制法律制度风险

商业银行所开展的住房抵押贷款业务，因为市场以及政策等的变化，面临着各种各样的风险，这就需要有着良好的和切实有效的法律保证和政策支持。我国应该制定相关的信贷法律，来明确主客体的责任和义务规避风险，从而减少损失。