房产企业项目工程成本控制要点分析

2015-04-16陈春秀

建材与装饰 2015年15期

关键词：阶段成本结构

陈春秀

（四川至美项目管理有限公司四川成都　610051）

房产企业项目工程成本控制要点分析

陈春秀

（四川至美项目管理有限公司四川成都610051）

随着房地产行业竞争加剧，市场集中度提高，以及经济发展、城市化率等外部因素的影响，房地产行业的竞争也过渡到了内部管理的竞争。在新的竞争环境下，加强房地产企业的成本管理已成为房地产企业开发的关键因素和核心内容。在保证质量的前提下，节约成本，创造更大的经济利润。本文对房地产开发项目的成本管理进行研究，通过有效的协调、组织和控制来实现成本控制的目标，增强成本管理水平，提高企业在市场的竞争力。本文是以房地产项目成本管理为研究对象，在对项目成本管理充分认知的基础上，从房地产开发企业角度出发，对房地产项目开发实际建设中房地产项目成本管理所用到的方法、方式进行深入研究。

企业项目；成本控制；要点分析

引言

作为房地产企业，控制成本永远是其运作的中心议题，因为成本控制的好坏，直接决定着企业的经济效益，没有较好的经济效益，企业是难以发展甚至是难以生存的，如何通过加强管理，通过降低成本以求提高经济效益早已成为房地产行业共同追求和努力的目标之一。研究房地产企业成本，其实质就是对房地产项目开发成本的研究。在开发成本中，土地成本、前期工程费中的地勘测绘费、三通一平工程费、临时设施费、行政及经营性收费在项目初期大部分就可以确定，其波动幅度小，可控性相对较小。而工程成本则因项目情况及复杂因素不同出现差异较大情况，如能采取有效措施，则可控性很强。因此工程成本是项目开发成本控制的重点。

本文就对工程成本控制阶段的重点进行分析。

1　可行性研究阶段项目的决策总体方案和投资规模是重点

可行性研究阶段项目的选址要综合考虑自然环境、交通状况、公众基础设施、当地的住房需求和能够接受的销售价格，对选址地需要修建房屋进行合理定位，确定建筑方案，确定销售价格后倒推工程目标成本。建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。因此可行性研究阶段项目的决策总体方案和投资规模是重点。

2　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点

尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。

结构成本基本上占到整个建安成本的40～60%，但往往因为规划和设计管理的好坏出现非常大的波动，例如不同规划及方案的基础选型往往造成上千万元的造价差别；不同的设计结果会导致建筑物每平米的含钢量相差几十公斤，一个十几万平米建筑面积的小区仅钢筋造价就可能相差几千万元（当然结构并不仅仅只是指钢筋一项）。结构成本，在房产项目的整个成本中所占比重很大，是一个关键成本，设计阶段成本控制是成本控制的关键与重点。

2.1推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新。所以在设计合作伙伴的选择上要很慎重，要保证在整个设计过程中能够让合作伙伴和我们业主在设计思路上能够进行广泛的沟通，并能进行充分的换位思考，能够站在我们业主的位置上去思考和工作，才能保证总成本的降低，使总效率进一步提升。

2.2设计周期的合理取值

设计周期的不同对总成本也有至关重要的影响，因为项目不同对资金的时间价值、市场风险的变化和产品的实际价值的综合关系就不同，有些项目需要快速回笼资金那就需要快速的设计，迅速开盘销售使资金回笼，有些项目就需要精耕细作慢慢实现产品的实际价值，这就要求我们在设计周期的控制上要把握好项目的特点，需要缩短设计周期的项目要采取有效的决策导向和管理措施，做好工序的前置和搭接，作好标准化设计和推广，在保证质量和不增加成本的前提下缩短设计周期。

2.3开展限额设计，有效控制造价

与设计院签订的合同中，把结构的含钢量和混凝土量等指标进行定量的约定并对此进行设计成果的考核。

限额设计合同的引入和使用以及对设计单位应承担的风险进行约定据行业内标杆企业的内部统计资料显示，设计失误造成的损失一般占总成本的3～10%，而设计决策失误占到了整个设计失误的60%以上，虽然很多企业没有做类似的定量分析，但估计因设计失误造成的成本损失也是一个不小的数字；因此要将设计错误所导致的损失（错漏碰缺）、设计延误所导致的损失、施工配合不到位所导致的损失、设计结果超限额的罚则在合同中进行约定。

一般我们要有意识的在方案及扩初阶段和施工图设计阶段，要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时，也保持有较强烈的结构成本控制意识，通过更精细化的设计来降低结构成本；结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。

2.4注意设计院对于施工图设计阶段的精细化设计

设计单位对结构的精细化设计也非常重要。如：

（1）基础的选型及设计图

注意勘察报告的取值建议：关注基础选型及地基处理建议，关注承载力的取值建议，关注抗浮设计水位的标高，可否提出最低设计水位标高和施工期间的水位标高。当基础有“墩基”和“桩基”选择时，因“墩基础”往往会比“桩基础”的造价高很多。我们在确定桩基方案时，当我们的荷载比较大时，宁愿挖深一些，使基础成为“人工挖孔桩”，而不要采用“人工挖孔墩”。

（2）地下室的布置：注意地下室的空间利用率。

（3）注意空调、电缆、水管的管道空间，管线的交叉布置和统一协调，控制层高，可以减少建筑的总高度、降低结构的总荷载。同时可以减少地下室土方开挖及运输的数量，减少基坑支护的面积、基坑支护的单价，间接降低结构成本。

（4）减少所有外维护砖墙、内分隔墙、装饰隔断的数量，减少门窗、幕墙、粉刷、涂料、瓷砖、石材、防水材料等数量。

（5）建筑的地下室及屋顶找坡：找坡的材料成本和结构成本，结构找坡或半结构找坡比建筑找坡更加节约成本。

（6）结构转换层的布置及配筋图

在正常楼层，十字梁较井字梁便宜约16～22%；在一定跨度范围内，梁的布置越少越好；优化剪力墙布置的位置数量，在建筑物的两端和周边重点布置，在建筑物的内部和中间位置减少布置，以保证结构的抗震扭转指标满足要求。结构的计算位移是否与规范的最低要求相差不远，清除不必要的结构成本。

（7）标准单元的样板截面及配筋图

优化剪力墙的长度，最优化的剪力墙长度是其宽度的8倍+ 100。

优化剪力墙的厚度：对于底部商业、底层假复式住宅或架空层层高较高，《高层建筑混凝土结构技术规程》附录D专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省本层造价约15%。

（8）钢筋材料的选择：在结构设计中墙、柱、梁优先选用Ⅲ级螺纹钢，少用Ⅱ级螺纹钢；楼板配筋中优先采用冷轧带肋钢筋，板底配筋尽量采用直径小、间距密的方式配置；可以满足配筋要求，并可以减少钢筋用量。

（9）对于墙、柱提高混凝土标号可显著减小柱墙的尺寸，增加建筑实际使用率；但是对于梁及板不宜采用高标号，应尽量采用低标号；减少所有结构柱、剪力墙等竖向构件的长度和体积。

（10）降低上部结构所承受的地震力、风荷载，间接降低结构成本。

（11）降低设备及营运费用，更好地满足节能规范的要求，减少空调等设备的负荷量，减少后期空调等设备的运营成本。

2.5审图与优化设计阶段

项目扩初及施工图设计阶段“工程成本控制目标”的确立。“工程成本初步目标”确立后，成本主责部门应编制《扩初与施工图设计阶段成本控制建议书》用于指导扩初与施工图阶段设计。施工图设计完成后，一般在30d内，成本管理部应负责细化及修正“成本初步目标”，并结合项目销售预测与盈利预测情况进行合理成本分配，形成项目最终的“工程成本控制目标”。此阶段的成本目标一般作为控制招标采购价的最高价。在我国，项目成本估算需要在项目不同阶段编制，三阶段成本目标是一些大型项目常用做法，小型项目可根据实际情况确定两个阶段的成本目标。