我国房地产与宏观经济关系的研究

刘静(颍上县委党校　安徽　颍上　236000）



我国房地产与宏观经济关系的研究

刘静
(颍上县委党校安徽颍上236000）

【摘要】国家的房地产事业直接关系到国家的国计民生，也是现在社会热点的话题。房地产产业和国家的宏观经济政策有着密切相关的联系，研究房地产和宏观经济的关系，有助于及时地调控房地产的发展方向，预测房地产的发展趋势，让房地产和宏观经济协调一致互相发展。房地产价格的影响因素，受到了宏观经济的重要作用，而房地产价格的波动对宏观经济也有很大的作用，二者之间相辅相成、互相联系的关系，让房地产市场和宏观经济密不可分。

【关键词】宏观经济；房地产；关系研究

近几年来我国的房价一直处于上涨状态，虽然政府采取了很多方法来控制房价的上涨，但是在现实生活中，房价依然是社会百姓非常关注的话题。房地产和国家的宏观经济政策有着密切的联系，作为我国的经济支柱产业，房地产与其他行业的关联度很大，又属于资本密集型的产业，是耐用的消费品，兼具这个保值和投资的特性。因此政府在进行房地产房价调控的过程中，也会综合地考虑到宏观经济的发展情况。研究房地产和宏观经济之间的关系，找到二者之间的互动作用，可以为政府指导房地产产业提供有利的建议。

1.房地产价格的影响因素

1.1房地产价格影响的需求因素

影响房地产价格的需求因素有很多方面：第一，国民收入和居民的储蓄。社会百姓在购买房产时，居民的收入是重要的组成成分。居民的储蓄总量越多，购买房地产的欲望通常就越强。第二，人口总量和人口的结构。长期以来处于人口增长的状态，在计划生育政策的影响之下，在2014年迎来了就业的高峰点，八零后九零后开始到了结婚的年龄，正适用房的关键时期，因此这个阶段的中年人，不断的改善住宿的条件。第三，城镇化发展的速度和城镇化的程度。我国城镇化进程非常的快，由于改革开放，统筹城乡发展已经是社会发展的重要趋势，尤其是在新农村建设之后，非农业人口非常多农业人口数量开始下降，农村人口需要购买房产，于是就造成了对房地产市场的强大需求。第四，国家对银行的住房贷款调控政策。我国实行宽松的银行贷款政策，于是刺激了更多的购房需求。

1.2房地产价格影响的供给因素

影响房地产价格的供给因素主要有：第一，房地产的开发成本。在稳定的市场环境中，原材料的价格上升开发成本增加劳动力上涨，会让房地产开发商的利润降低，于是大量的采用银行贷款的方式。第二，国家政策的影响。政府的金融政策、土地供应计划、财政政策，都对房地产市场产生了很大的影响。政府对保障性住房增加了投资，提升了房地产市场的供给量。

2.房地产波动对宏观经济的影响

2.1房地产波动对消费产生影响

房地产是重要的非金融资产，直接会影响居民的财富水平。由于房地产是耐用的消费品，因此居民在购买房产属于一项长期的投资，需要长期的储蓄作为基础。因此房地产价格在波动的时候首先就会影响居民的消费水平。房地产是居民的资产中的重要组成，会产生财富效应，分为潜在财富和实际财富效应。潜在的财富效应是说在房地产价格上涨时，居民虽然没有出卖房地产，但是感觉到自己变得有钱了于是提升了消费水平。

2.2房地产投资对经济增长的作用

由于我国房地产的地位一直处于非常高的状态，作为支柱产业对经济发展的影响非常重大。房地产一直都是国家的重要经济增长点，是国民经济增长的强大支撑。房地产的关联度大，产业链特别长，能够同时带动多个上下游产业的发展。

2.3宏观经济与房地产产业之间的关系

在货币供给量方面，中央银行会依据市场的情况进行再贷款、再贴现、以及调整存款准备金率，来改变货币的供应量。中央银行降低再贴现率，就会让贷款难度减小，增加货币供应量，导致房价上升。总结来说中央银行采取货币政策紧张，就会导致房价开始下跌，反之，房价就会上升。

3.宏观调控政策对房地产的影响

3.1我国对房地产产业进行的宏观经济政策

房地产产业在经济运行当中出现了比较明显的波动现象，我国的房地产业处在经济的快速增长的时期，很多时候不是因为宏观的经济供求政策变化造成的，而是因为在需求的拉动之下，引发的宏观经济失调。在1986年之前，我国宏观经济高速发展的时期，政府对房地产市场进行了调控。开始进行改革住房制度，推行了商品化房的试点，房地产业开始走向复苏。在1986年到1989年，宏观经济开始衰退走向低潮，国家开始了改革开放，进行了房地产的主要调控。允许土地出租，分期分批进行住房制度改革，限制公有住房补贴出手，开放房地产市场。这些政策让我国的房地产开始走向了高涨的阶段。1989到1991年，宏观经济有低落走向复苏，国家加大了整治的力度。压缩固定资产的投资规模，整顿房地产市场。这个时候让我国的房地产市场，开始转为低落出现负增长。1991年到1993年，经济快速发展，房地产开始走向高涨阶段。于是让房地产产业走出低谷发展起来。在1993年到1996年，宏观经济走向滑坡，经济萧条导致了住房的制度改革。国家开始实施安居工程，试行住房公积金，央行开始紧张的货币政策。在1997年到1998年，经济处于复苏时期，国家全面推行住房公积金制度，实施个人住房贷款管理办法。在1998年到2000年，经济复苏对房地产产业采取扶持政策，其中住房消费，发展经济适用房，实行住房分配货币化，让我国房地产市场稳步增长。在2001年到2004年经济快速发展，让房地产市场处于高涨的状态。2005年到2006年经济高速增长，上调了贷款利率，限制土地供应，房地产市场稍有回落。在这些年的发展过程中我们能够看出来，经济紧缩政策和经济扩张政策都会引起房地产业的巨大波动，由于土地的不可再生性和有限性，宏观的经济投资必然会带来房地产市场的快速增长，让房价逐渐升高。在经济过热之后，就业率上升了人民生活水平提高了就会扩大住房的需求。

3.2国外房地产宏观经济政策启示

国家一直在使用有效的方法来抑制房地产价格的剧烈波动，避免出现市场失灵的情况。认真地研究国外的房地产市场调控政策，可以给我国的宏观经济政策带来一定的启示。第一，充分利用利率杠杆来稳定房价。第二，税收是调节国民经济水平水平分配的重要方法，在房地产过热时期可以通过增加税收，让房地产的占有、使用、交易环节，都产生巨额的费用，从而控制房地产调控的力度。

3.3我国房地产宏观经济政策的方向

第一，制定有效的土地政策，强化对土地的监管。国家对土地进行控制是控制房地产价格波动的重要方法。为了保证国家的土地供应健康发展，要进一步完善土地供应策略，强化对土地的监管，加强对用地结构的优化，依据这一时期我国土地的运行总体态势，来进行土地监管的控制。

第二，健全房地产税收政策体系。由于我国改革开放和房地产经济的发展，房地产税收体系逐渐的建立起来。现在的房地产税收体系设置不够合理，部分税收过于陈旧，税权高度集中，不能积极有效地调节房地产市场。我国早在1993年就规定了土地增值税，但是因为当时的房地产产业和现在相差较大，很多的房地产增值税税收征收办法比例特别低，对房地产市场影响很小。

第三，强化商业银行的风险意识，防止信贷风险。房地产的产业链特别强对国家的经济增长拉动作用非常大，因此在进行宏观调控的时候要严肃认真。

第四，积极的改善住房供应结构。国家要稳步地推进廉租房住房制度以及经济适用房制度。在现在的房地产中市场化和商品化，导致了房地产价格的迅速上升，我国的房地产供应体系不合理，造成了房地产需求市场不平衡。要做好别墅供给的控制，减少高价位、大户型、高配置的高级公寓建设，而是要提倡中低价位，中小户型的普通商品房。政府要做好房屋建设合理的规定，依据中层消费水平建设更多的廉租房和经济适用房。

第五，加大对低收入家庭的住房补贴力度。我国在2008年开始试行政策性的租赁房，因为经济能力也较差或者是不愿意买房的用户，包括外来人口以及刚毕业的大学生，都可以租住租赁房。租赁房能够合理的解决中低收入家庭的住房问题，鼓励中央政府市级机关拿出一部分房屋来，房地产开发企业拿出一部分不销售的房屋或者是收购二手的房用于出租，让老百姓能够住得起房。

我国的房地产和宏观经济发展密切相关，房价受到了宏观经济政策的影响，房地产的发展情况也影响了宏观经济的运行情况，因此国家要做好房地产价格的控制，通过调整宏观经济政策，保证房地产事业的健康发展。

【参考文献】

［1］赵侠.宏观经济对股市收益影响的协整计量分析[D].首都经济贸易大学, 2005.

［2］吴凡.房地产价格与宏观经济关系的实证研究[D].对外经济贸易大学, 2006.

research on the relationship between the national real estate and the macro-economy

Liu Jing
(The Party School Of Yingshang County Conmuttee Anhui Yingshang 236000）

【Abstract】The national real estate industry is not only directly related to the national economy and the people's livelihood,but also the hot topic of society.There is a close connection between the real estate industry and the national macroeconomic policies.That a research on the relationship between real estate and the macro-economy will help to adjust the orientation of real estate’s development,forecast the development trend of real estate and coordinate real estate with the macro-economy.The macro-economy plays an important role in the influence factors of real estate prices, furthermore,the price fluctuation of real estate also has a great effect on the macro-economy.Both of them are mutually complementary which will make the real estate market and the macro-economy inseparable.

【Key words】Macro-economy；Real estate；Relationship Research

作者简介：刘静(1988.10—），女，安徽淮北人，汉族，本科学历，讲师，就职于阜阳市颍上县委党校教研室，研究方向为经济学。

中图分类号：F293.33

文献标识码：A

文章编号：2095-7327(2015）-07-0123-02