“以房养老”的现实问题与发展前景

文献标识码：A

文章编号：1672－9617（2015）03－0323－04

DOI：10.13888／j.cnki.jsie（ss）.2015.03.009

收稿日期：2014－03－06

作者简介：陈德昆（1962－），男，黑龙江望奎人，副教授。

随着我国人口老龄化的加速，养老保障问题已成为我国当前面临的一个重要课题，近年来，“以房养老”的模式成了社会关注的焦点。2013年9月国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出：“开展老年人住房抵押养老保险试点”，这是从国家的层面第一次提出了发展“以房养老”的试点，标志着我国将通过探索、研究和实践，总结和发展中国式的“以房养老模式”。未来几年，国家将大力发展养老事业，“以房养老”必将成为养老保障的一种方式和途径得以实施。通过“以房养老”的试点和实践，并借鉴国外“以房养老”成熟的模式，国家将要有步骤、有计划地规范和发展“以房养老”模式，这将为“养老金”的供给和筹集拓展渠道，为完善我国养老保险体系提供基础保障。目前，我国养老保险体系正从单一支柱向多支柱发展，“以房养老”就是向多支柱发展的一种选择。欧美国家养老体系的优势就在于它是由多支柱构成的，除了国民养老金外，还有私人养老金。我国老年人住房自有率较高，已经初步具备了实行“以房养老”的基本条件，现实需要解决的主要是人们的观念问题，以及政府、银行、中介机构和保险公司的政策和实际操作问题。

一、“以房养老”的内涵概述

“以房养老”是国际上成熟、普遍的金融养老方式，最早起源于荷兰，目前发展最成熟的是美国。在美国国民除了享受政府基本养老金的同时，还有诸如“以房养老”、企业年金、“401k计划”等一系列补充养老模式，使得美国的社会养老保障体系比较健全，其中最为突出的模式就是以“以房养老”。

“以房养老”的概念有广义和狭义之分。广义“以房养老”是指一个人在年老的时候，无论以何种方式和形式，只要把自己拥有的房产通过其个人或者金融机构、中介机构等变现，用来提高和增加养老金收入的做法，都可以称之“以房养老”。狭义“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”，是指老年人将自己拥有的住房产权抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构通过“养老年金”或者其他形式支付给老年人现金，用来补充和提高老年人生活水平的一种新型养老保障形式。由于其现金流向与传统的抵押贷款相反，所以在美国最先称之为反向抵押贷款。

“以房养老”在欧美国家比较盛行，并且得到社会认可，它实现了人的金融资产和住宅资产的合理配置与妥善安排。针对我国目前所面临的养老保障严峻的形势，一些条件相对好的老年人，采取这种养老模式，不失为一种最佳的养老模式。从欧美国家的经验来看，这种模式本身从几个方面解决了养老保障存在的困境问题。比如老年人“养老金”资金流的问题，政府财政负担和社会压力问题，金融机构投资趋向问题等。“以房养老”不仅盘活了不动产，形成资金流和贷款的趋向，还减轻了国家的压力，这对国家、老年人本身以及银行、保险公司等金融机构都是双赢的事情。然而，由于受传统养老观念束缚，法律法规制度的不完善以及不规范的市场风险抵御能力等多种因素的影响，“以房养老”在我国还处于等待、观望阶段，究其原因就是我国养老保障市场以及社会经济运行中还存在许多尚未解决的难点问题。

二、“以房养老”面临的现实问题

第一，养老观念问题。中国人的传统观念是将自己的财产留给子孙，至今依然有其强大的影响力，短期内很难改变这一传统观念，许多老百姓认为自己辛苦一辈子攒下一套房子，到老了却又将房子抵押给银行，以贷款养老，许多老年人觉得不可理解。尤其是对那些思想观念比较传统的老年人，觉得自己一生挣来的房产，死后却成为别人的，心理上恐怕接受不了。如果将房子处置用以养老，害怕会引来一些人的嘲笑，会使老年人与子女的关系疏远，会影响自己未来老年生活，会影响子女尽赡养的义务，而且这些问题似乎违背了中国传统的“但存方寸地，留于子孙耕”观念。从子女的角度，一些儿女在观念上还是希望父母把房产留下，不希望父母将房产用来养老。这其中和目前中国一部分年轻人依赖和依靠老年人财富的倾向有很大关系，部分年轻人还没有树立艰苦奋斗、勤俭治家的思想和独立生活能力，他们当然不希望父母“以房养老”。因此，从老年人和年轻人的观念和现实思想来看，“以房养老”在家庭成员中确实有阻力和难度。

第二，国家政策、法规及相应措施的缺失。《物权法》虽然解决了70年产权后的物业自动续期问题，但对于一些具体的纠纷，政府机构如何监管等问题还没有落实和细化。一是国家还没有出台关于“以房养老”的相关政策、措施，目前正在一些城市进行试点。政府如何协调参与“以房养老”的各个机构和部门，并最大限度地发挥它们的作用，使参与的金融机构正常有序运作仍是研究和探讨的问题；二是我国土地使用年限的限制，我国房产和地产权属模糊的问题，房产权和地产权权属的不一致；三是农村私有住宅的产权，“小产权房”的产权和经济适用房的产权等各类房产的不同问题；四是如果70年产权到期之后，用于抵押的房产需要有偿续期的话，那么续期的费用将是一个巨大的、难以预料的风险。除了上述四个方面的问题外，还涉及养老服务体系建设、社会力量参与等一系列问题。这些问题都将会导致金融机构难以对房产的远期价值进行准确的评估，而“以房养老”模式重要条件之一，就是用于担保的房产必须具有合法并且完整的产权。

第三，技术和市场的风险，制约了金融机构的业务开展。“以房养老”实施的技术难度较大，需要相关部门进行科学、规范和可靠的技术精算，是一项十分复杂的工程。对房屋的估价、老人寿命的估算等都有很多不确定的因素，根据“住房反向抵押贷款”这项业务的规定，金融机构先向老年人支付（养老金）贷款，待老年人去世以后，才可以取得房屋的处置权，期间房地产价格以及利率走势都会发生不同程度的变化，这些因素的影响都是很难预测的。因此说“以房养老”存在着较大的投资风险，那么风险由谁来进行担保，如何规避风险，目前在我国还是个有待研究和探讨的问题。

第四，我国还没有开征遗产税和房产税。“以房养老”模式难以推进与我国尚未开征遗产税和房产税有一定的关联。在国外，若要为子女留下房产，至少要向国家缴纳（35%～65%）的遗产税，这是国外更多人愿意接受“以房养老”的重要原因之一。理由很简单，西方人与东方人的家庭观念有所不同，他们在思想观念上很少预设自己财产能有多少留给儿女，自己的房子或财产不是完全留给子女继承。欧美国家的税收制度比较严格规范，继承遗产需要缴纳高额的遗产税，而对于参加“倒按揭”老年人来说，其“倒按揭”金额部分是免税的，因此在财产处置上，老年人都选择了“以房养老”的模式，这样既可以改善自己的生活，又可以避税。

三、“以房养老”发展前景分析

第一，可以缓解我国快速老龄化带来的社会保障压力。根据2013年中国人类发展报告预测，到2030年，我国65岁以上的人口占全国总人口比重将提高到18.2%，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一，未来人口老龄化的压力是长期、持续增长的，它将对我国的经济、社会、政治、文化的发展产生深远的影响。

我国养老金体系仍处于“基本养老独大、企业年金和职业年金弱小、个人养老金计划几乎空白”的畸形发展格局中。在我国“未富先老”的现实情况下，老年人口的迅速增加必然产生养老资金的巨大需求，由于我国社会养老保险制度起步晚、标准低，社会养老保险体系还不健全，养老金难以满足老年人更高质量的生活需求。而“以房养老”制度从理论上讲具有较强的可操作性，老年人通过对不动产的变现，能够增加或补充养老资金不足的问题，是解决养老资金短缺，缓解社会保障问题的好对策，为老年人生活质量的提高拓展了一个新途径，也是一种比较理想的养老选择。

第二，随着社会发展，传统观念也在逐渐转变。多年来在养老观念上，一些人认为“养老是国家的事”，这和计划经济时代养成的思维惯性是有关联的。其实任何国家的养老保障体系都是由多种保障形式构成的，社会养老保险只是其中的一个部分，并不是全部。社会养老保险是保障国民的基本生活需求，许多国家在给予国民基本养老金的基础上，大力开发、支持和鼓励国民进行私人养老金的投入，使得养老体系形成了多支柱、多渠道的架构。随着我国社会经济的快速发展，城镇化、工业化的不断推进，人们的生活水平在大幅提高，生活质量也在不断提升，许多老年人不再满足于基本生活需求，他们渴望提升生活品质，追求丰富的晚年生活，比如外出旅游、参加文化娱乐活动等，这些都需要一定的资金支撑，一些老年人不愿意牵扯儿女的经济，希望依靠自身力量改变老年生活状况，这也迫使老年人改变过去的养老观念。

随着家庭结构的变化，“4—2—1”家庭结构将成为主流，许多家庭父母与儿女之间的经济关系正在发生变化，两代人之间的经济独立性正在逐步增强，更多的老年人主要依靠自己养老金和积蓄来支配自己的生活，这必然对传统的养老观念产生冲击，以家庭为主体的养老模式必然被弱化，多支柱、多渠道的社会养老模式将成为主要模式和发展趋势。

第三，有利于实现个人财富的合理配置。根据有关部门资料统计，我国城市居民住房自有率较高，而且一部分老年人还有价值不菲的房子，但他们却缺少改善老年生活质量所需要的货币资金，这就出现了拥有的资产与生活所需不匹配现象，因此多数老年人被称为“住房富人，现金穷人”。由于财富分配的不合理，老年人不得不过分压缩生活水平与质量，这也大大抑制了消费增长。在“4—2—1”家庭结构下，年轻夫妇最终要继承双方父母留下来的2～3套，甚至更多的房产，按照经济学理论，这无疑是福利的损失。“以房养老”可以让老年人有足够的资金满足生活需求，并在一定程度上减轻子女赡养老人的压力，弱化人们长期以来存钱养老的观念，实现财富的合理配置。

第四，随着国家不动产的登记，未来必将涉及房产税、遗产税等征收问题。根据欧美国家遗产税征收的经验，“以房养老”之所以在这些国家流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易做出“以房养老”的选择。如果我国开征房产税、遗产税，必将对“以房养老”模式起到一定的助推作用，并进一步拓展养老市场的供需关系。

第五，国家政策的支持，将为银行、保险公司提供赢利的空间和市场。目前从国家的层面，对“以房养老”有了一个高度的认识，并纳入到养老保障和养老服务体系的建设中，但要使“以房养老”能够发展起来，首先是国家要通过“试点”城市的经验总结，并研究和归纳实践中存在的问题，制定相关法律法规。其次，还要对“以房养老”加强宣传，使全社会对“以房养老”这个新型模式在未来养老保障和服务体系中的作用有一定的认识，并充分理解“以房养老”的优惠政策带来的好处及便利，从心里接受这种新型的养老模式。此外，政府还要加强监管，切实履行政府的职能，完善养老保障和服务体系。在涉及银行、保险等金融部门实施有效的监管，使银行、保险公司、中介等机构有效合作，相互衔接避免承载较大的风险，提高“以房养老”业务的公信力，降低“以房养老”过程中的风险。在保障老年人生活质量提高的基础上，提升这些金融机构的盈利空间，使“以房养老”成为可行的和能接受的新型养老模式。

从我国现实情况来看，“以房养老”现在可行的三种做法是：一是针对家里有多套房产的老人，可以将其中的一部分房子拿出来，进行“以房养老”。二是“住房置换”模式，老人可以将自己的大房子出售，再购置小房子，用差价款来进行养老。三是“住房租换”模式，老年人将自己的大房子出租，然后自己再租小房子或者把自己的房屋在不改变产权隶属的情况下出租，然后用租金去住养老机构。其他的方法如住房出典、售后回租、异地集中养老等模式，在发展和完善上述“以房养老”类型的基础上进一步展开，使我国“以房养老”发展成为适合不同老年人需求、市场化和社会化的养老产品。