城市嵌入型老年宜居社区的建设与管理

潘 彤

(广东女子职业技术学院管理系，广东广州，511450)

随着人口老龄化的日益加剧，养老问题成为社会关注的问题之一。日渐弱化的家庭养老功能、机构养老的资源约束和固有缺陷，使城市老年宜居社区建设成为各方共同关注和探讨的焦点。

一、城市老年宜居社区建设的必要性

城市老年宜居社区是指具有良好居住环境，能够满足老年人物质和精神生活需求，适宜老年人生活和居住的城市住宅小区。目前我国的养老形式基本分为家庭养老、机构养老和居家养老三种形式，而老年宜居社区养老是居家养老的一种有效补充形式。当前城市老年宜居社区的建设是十分必要的。

1．有利于老年群体意识的形成

老年亚文化群(Subculture Group)的存在是这种精神和意识形成的主要因素。阿诺德·罗斯(Arnold Rose)认为，在老年人口占总人口的比重较低的年代，老年人很难从人群中分隔出思想、信念、价值和行为统一的老年群体。当老年人口的比重和绝对数逐渐增长后，老年人的思想、价值观和行为显示出相同或类似的倾向，就形成一定的示范和聚集效应。［1］通常老年人被排斥于正常社会之外，老年人处于社会边缘地带，与中、青年社会成员的分离，使老年人的“年龄意识”增强，深切感受到年龄差异所造成的社会地位、社会贡献的差异。老年宜居社区为老年人在心理倾向、兴趣爱好等方面的共同性凝聚提供了物理平台，共同生活使他们团结为统一的社会群体，有利于老年人在这种氛围中产生集体精神和群体意识，提高老年人晚年的生活质量。

2．有利于改善老年人养老居住环境

目前的房地产住宅产品设计大多没有考虑老年人居住的适用因素，达不到老年人生理和心理要求。例如多层住宅无电梯，厕所和厨房的门狭窄，地面不防滑，电源开关位置高及墙面无扶手等，这些设计缺陷是导致老人居住意外发生的主要原因。老年住宅在方便性和安全性方面需要特殊的设计，比如有可供担架使用的垂直电梯;建筑之间以平面连廊贯通，并能够方便担架推车移动;每个房间都有应急呼叫装置;电器开关设定适合轮椅老人高度;地面无高差并使用防滑材质;室内过道、洗手间安装扶手等。老年住宅的设计要达到便于老年人平时生活自理的目标，把日常活动的困难减至最小。因为成本原因普通物业是无法达到老年住宅设计要求的，而作为专用物业的老年宜居社区可以做到，可改善老年人的居住环境。

3．有利于提高养老服务质量

根据2006年中国老龄科研中心“中国城乡老年人口状况追踪调查”数据，我国大中城市居家养老的高龄老人需要社会提供服务的前三位是:家政 25.22%、护理 18.04%、聊天解闷13.79%［2］。老年人因高龄产生的身体衰弱多病，以及对生命终结的心理恐惧，使他们更加注重健康、保健和长寿问题。高龄老年人和病残老人更需要社会和家庭的照料，需要社区提供入户服务和医疗服务，需要社会提供辅助活动产品，如无障碍环境设施，以便增强自助活动的能力。目前的老年服务尚不健全，养老服务产品只能提供简单的家政服务，而护理、精神慰藉、老年健康等服务方面则无法满足老人需求。城市老年宜居社区可以组建高水平的老年服务机构，提供老年人需要的生活照料、健康护理、文化娱乐、精神慰藉等服务，大幅度提高养老服务质量。

4．有利于促进房地产业的持续发展

老年住宅综合体建设作为房地产业结构中的细分市场，为房地产业提供了又一个发展契机。房地产经济活动事实上是一种资源配置的活动，这种配置包含了行业外部的资源配置，如房地产业的地位及其与国民经济的关系;也包括产业内部资源配置，满足各类市场需求，如住宅、写字楼、商业物业等的比例，住宅总量中高、中、低档的比例等。按照住宅经济理论，目前我国住宅市场正经历着由以生存需求和改善需求并重的阶段，向以改善型需求为主的成熟阶段过渡。老年住宅几乎是市场空白点，也是改善需求的内容之一，它意味着产业内部资源向老年宜居类产品聚集，从而形成房地产经济的又一个增长点。

二、嵌入型老年宜居社区的内在发展优势

老年宜居社区从形式上可以分为养老康复型、旅游度假型、独立型和嵌入型等模式。养老康复型社区通常是以雄厚的医疗资源作为后盾，以“社区+医院+地产”的模式经营，如台湾长庚养生文化村就是依托长庚医院的老年社区。旅游度假型社区是“地产+酒店+旅游+养老”的商业模式，它通常建在气候宜人，风景优美的地方，结合温泉、膳食、营养、康复等功能，为候鸟式的活跃长者提供一种生活方式。独立型养老社区是以老年人为主要对象，采取会员制管理模式为老人提供生活照料、健康医疗、文化娱乐等服务的城市独立社区，北京东方太阳城是这类形式的主要代表。嵌入型老年宜居社区，是在普通住宅小区中规划出专门的适合老年人居住的房产组团，它嵌入在城市普通住宅小区中，形成既封闭独立、保障老年人安静安全生活，又不脱离家庭和子女，维系老年人精神情感的老年宜居社区形式。嵌入型老年社区的设计符合老年人生理和心理要求，区内具有完善的生活服务和医疗健康护理条件，小区交通以及与外界的联系便利。相比之下，嵌入型老年社区更具有发展前景，将是今后城市老年宜居社区建设的主要形式，理由有四。

1．更加方便老年人的社会活动

社会活动是老年人的生活价值体现。老年人的社会活动尤其重要，要缩小老年人与社会的距离，老人就必须保持与社会的密切联系，积极参与社会活动，这就是所谓的活动理论(Activity Theory)。而这种活动应该对参与者有积极正向的意义，例如打理花园、针织缝纫、阅读聊天、艺术创作、参观访问、义务工作、家务维修、照顾宠物、联谊分享等，这些社会活动都会给老人带来幸福感，提升生活价值。［3］显然这些活动不是某个家庭能够组织和完成的。完整的活动需要一个能帮助老年人保持与社会互通的网络，也就是可以促进社区人际互动，特别是不同代际、不同文化、不同社会群体的持续和及时交往的社区平台。嵌入型老年社区由于不脱离普通社区生活，区内群体多样代际之间沟通便利，更容易满足老年人社会活动的需求。

2．体现老年人对家庭及亲人的依赖性

绝大多数老年人都希望能与子女或亲属生活在一起，对家庭对子女都有着很强的精神依赖性，如希望与子女同居一处、隔壁或者附近以便于得到子女亲属的供养照料和精神赡养。亲情能使老年人晚年生活的生存需要、安全需要、情感需要、受尊重需要等得到满足，使老人感到家庭的温暖。［4］但目前我国家庭人口规模逐年变小，家庭成员相互照顾的功能也逐渐弱化，特别是照顾老人的功能严重衰退，小规模家庭一对夫妻需要照顾几位老人，老年人生活质量难以保证。而且老人与年轻人的生活方式和观念差异越来越大，因此同居一处并不是养老居住的最佳选择。而嵌入式老年社区，子女可以购买普通住宅与老人居住在同一小区，既能满足老人对家庭及亲人的依赖，又不会给子女增加精神和经济负担，是一种较佳的“多代屋”方式。

3．满足老年人对熟悉环境的依恋性

进入老年期以后，人们通常会对熟悉的环境有一种依恋，大多不会轻易地更换熟悉的居住环境。但人生的“活跃长者——半失能——完全失能”的衰老规律，让老年人的居住环境由“独居——子女同居——养老院”不断变化。在老年人生理衰老的同时，居住环境的变换也加速了老年人心理衰老的过程。［5］而嵌入型的老年住宅，既适合活跃长者积极向上的生活态度要求，也能为失能、半失能老人提供全面的养老护理服务。老人们不必变换居住环境就能走完人生的最后历程。同时由于嵌入型老年社区中各个年龄段的老年住户都有，避免了养老院等聚集型养老机构因老龄程度相近而产生的因病痛折磨、死亡等对生命绝望情绪的传染而造成心理恐惧。

4．丰富房地产市场营销内涵和实践

我国房地产行业经过几十年的高速发展，市场营销策略的同质化现象越来越严重。而嵌入型老年宜居社区的出现，细分出老年目标客户群体，完善了房地产产品类型，增添了价格调整的依据，开拓了老年消费的销售渠道，丰富了房地产的促销手段，增添了房地产营销的内涵，为房地产业的稳定持续发展提供了一种方式。

三、嵌入型老年宜居社区的建设方式

福利经济学认为，社会政策是否恰当可以用社会效用最大化来衡量。如果把老年人生活环境看作是一个社会政策结果，那么在人口老龄化的社会中，完全市场经济系统会对老年人造成不公平，对老年人相关的资源配置也可能失灵，从而会影响到整个社会的总体福利。因此需要政府对市场配置采取一定程度的干预，用二次分配来克服纯市场分配的缺陷，这样才能保证整个社会的经济效率最优、效用最大。面对人口老龄化现象，不论从效率的观点还是从社会公平的角度，政府都需要制定适当的政策对市场作用下的资源分配进行再调整。城市嵌入型老年宜居社区的建设正是社会总体福利的体现，除了围绕老年住宅市场需求的商业性开发方式外，更主要的方式应是政府主导的配建模式。配建模式是指政府规定房地产开发商在住宅开发项目中配建一定比例的老年宜居社区，并对涉及老年社区的土地供给、住区规划和开发建设给予一定的政策优惠。嵌入型配建方式将老年宜居住宅与普通住宅混建在一起，保障了老年人的社会活动网络，同时又将养老服务和设施相对集中，更利于提高养老服务质量。这一方式的实施需要国家、地方政府、社会、开发商紧密合作，充分体现出政府干预下的社会经济效益最优化理论实践。

1．城市规划的干预政策

把老年宜居社区纳入整个城市规划和建设管理体系中。在编制城市总体规划时应针对老龄化程度修订城市社会发展目标，把提供适合老年人生活使用的公共服务设施的措施列入其中。尤其是在老龄化较为严重地区，应该单独编制老年公共服务设施规划，在居住区规划、经济适用房建造和旧城区改造中合理确定老年公共服务设施的配建要求，将老年社区与社区医疗机构协同规划。在城市控制规划中针对项目地段在总体规划中的定位职能和布局，细化老年公共服务设施指标，除了现有的规划要点内容外，增加老年住宅比例指标，并作为规划设计的控制要点。

2．项目建设用地的干预政策

我国可以用于老年宜居社区建设的土地按性质可分为出让地、划拨地和集体土地。国家规定集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，所以城市老年社区最直接的用地取得方式是通过国有土地使用权的出让取得。但国有土地出让采取招、拍、挂的竞拍方式，开发商获得土地使用权的成本高，在高生产成本制约下的老年宜居社区无法实现低成本养老社区的经营，最后会导致项目失败。而其他性质的土地使用权获取成本虽较低廉，但市场退出机制不完善，法律规定不明晰。以上原因严重制约了开发商的投资热情，也阻碍了老年宜居社区的健康发展。建议将配建的老年宜居社区项目纳入政府保障性住房非产权租赁房建设体系，土地使用采取行政划拨形式，免交土地出让金，以降低老年住宅建设和使用成本，让老年群体可以安度晚年。

3．项目建设经营的干预政策

老年宜居社区的建设可采用BOT的方式，由政府将老年宜居社区的建设特许权交由负责整体项目开发的企业负责建设与经营，政府无需投资，只要通过转让权利即可获得老年宜居社区项目并产生社会效益。项目开发商在投资老年宜居社区并经营若干年后按合同交回给政府，从而形成有效的退出机制。政府接手后再通过招标将老年社区的管理权交给有资质的管理方进行管理服务。因为城乡之间市场消费能力存在较大差距，BOT方式也只有在城市社区建设中才具有较强的可行性，因此它适合于城市老年社区的建设。

4．项目建设资金的干预政策

建议政府调整养老保险基金的管理政策，允许养老保险基金进行老年宜居社区等基础设施建设投资。由于老年宜居社区的市场需求空间很大，例如在广州60岁以上户籍老人在2012年达到121．4万人。［6］他们是老年宜居社区稳定持久的消费对象，开发商投资回报的稳定性可以得到保障。所以养老保险基金投资老年宜居社区的安全性较高，风险较小，也不存在暴利，拥有长期稳定的收益，偿本付息只是时间问题，投资本金能够按期收回，并能取得一定的投资收益，符合养老基金投资安全性特征。养老保险基金作为一项社会保障基金的重要组成部分，更应该具有增强整个社会福利，尤其是老年福利的义务。

5．养老优惠政策干预

对于农村五保人员和城镇“三无”人员的养老费用，应由当地政府通过购买服务的方式解决;对于享受低保的老人和其他困难老人入住老年宜居社区的，其费用应适当减免，减免部分由当地政府予以补助。在税收方面对养老经营企业应暂免征收企业所得税、服务收入营业税以及养老服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税和车船使用税;救护与生活用车可免征养路费等。

四、嵌入型老年宜居社区的服务与管理

嵌入型老年宜居社区以户租赁为主要经营方式，由于政府在土地出让金、建设资金等方面的支持，租赁价格可控制在普通居民易于接受的范畴。同时由于个人家庭财产的不断积累，老年人用于支付养老成本方面有资产性收入来源的支撑，有效需求充盈。在政府方面，还可以通过购买老年社工服务等方式提供养老经费支持。在入住率得以保证的情况下，如何提升养老服务和管理水平，就成为老年宜居社区建设的重要研究内容。

1．老年宜居社区社工服务机构的组建

由于在配建模式下开发商取得了老年社区的特许经营权，因此嵌入型老年社区的服务机构应由开发商负责自行组建。首先这种方式组建的社工服务机构依附于开发商，有利于降低经营风险，提升服务质量，改变了社会组织注册成立资金大多由发起者个人出资这种单一的资金来源带来的制约，更易获得政府购买服务。［7］其次因为嵌入式老年社区是嵌入在普通住宅小区内的区中园结构，老年社工服务机构势必需要与小区的物业服务企业协调与沟通;按照《物业管理条例》，小区的前期物业服务企业可由开发商选聘，通常有经验的开发商也都组建了相应的物业(屋村)服务管理公司并承担小区前期服务工作，因此双方在服务和管理的协调方面更加方便和顺利。再者，开发商投资老年社工服务机构，既有利于房地产企业的多元化企业战略，更有利于社工服务机构的普及、发展和壮大，有利于老年社会服务的实践探索。

2．嵌入型老年社区服务人员的专业素质

嵌入式老年宜居社区服务与管理的特殊性，对社区服务人员的专业素质提出较高的要求。服务人员不仅仅是问题的解决者，他们还应该是老年人生活指导者、健康促进者、情绪调节者和心理依靠者，必须具有爱心且有较强责任心，尊重老年人的生活习惯和宗教信仰，善于运用个案工作和小组工作的方法与技巧;具有涉老物业设备和设施维护的基本技能;能根据老年人的生理和心理特点，对老年人的生活进行照料;掌握病人居家护理的基本知识，能根据老年病人的病情、医嘱及心理特点，照顾其饮食和起居，为老年病人创造清洁、舒适、安全的休养环境。具备健康保健基本知识，能根据老年人的生理和心理特点，对老年人的生活习惯进行健康保健指导，帮助老年人掌握保健知识，消除或减少影响老年人健康的不利因素，预防疾病，促进健康;能根据老年人疾病特点，按照医护人员的要求，协助老年病人进行康复锻炼;掌握心理和精神慰藉的基本知识，能根据老年人的生理和心理特点，对老年人的心理进行护理指导。

3．嵌入型老年社区的物业管理

老年宜居社区通常处于封闭管理的环境下，在小区的安保方面应该严格社区大门人员车辆的进入制度，社区内必须做到人车分流，同时区内配套老年人专用路标，安保员最重要的职责是保证老人在社区内活动的安全性，及时发现老人的不适反应并为老人提供帮助;环境和绿化是老年居住社区的重要组成部分，但由于老年人行动的局限性，老年社区的环境和绿化设计要以老年人的活动范围为依据，道路设计平坦少梯，绿化园区可以给老年人预留一些自助劳作场地，供老人养花修枝;老年住宅内的设备、设施须确保正常运行，各种附属设备、设施维修以及房屋的报修时间必须缩短，提高工作效率和服务质量;保洁方面除了公共区域的卫生清洁外，还需要清理住户房间内卫生，这就要求保洁员具有较高的文化水平和职业素质，以避免出现纠纷;社区内设立客服中心，社区每户都有应急呼叫与客服中心联通，客服中心可以随时与各个岗位的保安员联系查寻事宜。

4．老年社区的服务内容

老年服务主要满足三个方面的基本服务内容。一是老年人的生活琐事服务，二是基本的医疗和康体服务，三是心理疏导和陪护服务。老年宜居社区里设立老年服务中心(与客服中心合署)，中心具备医疗保健、健康健体、文化教育、饮食服务和沟通交流的功能。医疗保健服务包括为老年人提供保健和基本医疗指导，配备常用药品和注射挂水等医疗服务;健康健体服务包括老人康复训练和辅助健体训练;老年文化教育服务包括开办老年大学、老年文体娱乐活动中心、老年俱乐部、网络帮助(帮助老人完成网上银行、网络订票、网上购物)、老年旅游服务等项目;饮食服务包括订餐叫餐服务、服药提醒服务、饮食助理服务等内容;沟通交流服务包括心理疏导、陪聊、网聊指导;为老年人继续参与社会活动提供条件，如加强老年人和小区里青少年以及社会的联系，为关心教育下一代发挥力所能及的作用等。老年服务是一项新兴的产业，在实践中会有越来越多的服务内容予以充实和更新，形成完善的老年服务体系。

5．老年社区增值服务管理

老年宜居社区在管理中还能够开发出具有增值功能的服务项目，用于提升老年人服务内涵，增加经营收入，更好地为老年人服务。例如科学地规划社区内的租赁商铺，选择适老涉老产品进驻;用专业的态度代理老人原有住宅的二手房租赁服务，将租赁收入与老年社区住房租金冲扣，减少老人的奔波劳累;为老人提供医疗专家定期上门体检、咨询服务，有条件老人可以采取“一对一”家庭医生和特护服务;设立老人专用车辆和专业驾驶员，为老人上医院、会友、探亲、外出购物提供服务等。

［1］林艳．同龄群体交往及其活动对城市老年人精神健康的作用研究［D］．北京:中国人民大学，2004．

［2］中国老龄工作委员会．2010年统计资料［M］．北京:中国老龄工作委员会，2010．

［3］江立华，黄加成．老年人需求与宜居社区建设［J］．华东理工大学学报:社会科学版，2011(6):87—92．

［4］朱秀杰．人口老龄化与宜居社区建设研究［J］．社会工作，2012(1):32—34．

［5］刘苹苹．建立宜居社区与“多代屋”——中国应对人口老龄化问题的路径选择［J］．人口学刊，2013(6):47—53．

［6］谭秋明．慢性病老人病好拒出院?［N］．广州日报，2013－09－01(A2)．

［7］胡宏伟，童玉林，郭少云．我国政府购买社会组织居家养老服务现状、问题与改进路径［J］．广东工业大学学报:社会科学版，2013，13(4):42—51．