新时期加强物业公司成本管理与控制的策略分析

赵春梅

（乌鲁木齐天然物业服务有限公司，新疆 乌鲁木齐 830054）

一、引言

物业公司是一个微利润行业，由于市场竞争日益增大，物业公司的经济收益愈加低微，而物业公司的成本管理能力又不能随着市场的变化而提升。因此，提升我国物业公司的成本管理能力迫在眉睫，公司成本管理能力能够有效的提升将增强企业自身的市场竞争能力。

二、物业公司成本的构成

物业公司和其他类型的生产经营企业具有明显的区别。常见的生产经营企业都有固定的生产工作空间，然而物业公司不论是在工作时长、工作空间和工作性质上都较一般的生产经营企业更具有难度和复杂性[1]。物业公司的成本构成呈分散性，这与物业公司的工作内容有着密切的关系，物业公司属于服务行业，物业公司的成本多集中在服务方面，因此服务方面的成本占据了物业公司成本的大部分。居住区中的治安维护、消防安全等管理维护经费支出，公共设施的养护费用还有物业公司开设的各种公共服务场所开支都需要成本投入，直接导致物业公司成本呈分散化的状态。

随着物业公司不断发展，其经营服务范围也在不断地扩大，进而物业公司开始实现跨区域经营。这样一来，也在一定程度上使成本的投入更加分散，成本分散化的特点更加明显，另外由于物业公司的经营范围不断扩大，也形成了物业公司成本覆盖面广的特点。由于物业公司所从事的业务包括管理、服务和经营等，因此物业公司成本产生的周期时间要远远长于一般的企业，物业公司在成本管理方面与一般经营生产型企业相比，物业公司的监管路线要更长[2]。物业公司在成本产生和管理方面存在着分散性强、覆盖面大、监管路线长等特点，使得物业公司在成本管理和控制方面存在着诸多问题。

三、当前物业公司成本管理与控制现状

物业公司的业务是以项目为单位，来对各个项目所投入的成本和收入来进行经济效益核算，确定公司收支情况，物业公司在公司人力资源配置和材料设备采购上会投入足够的资金，来提升公司的规模和竞争力。到目前为止，我国物业公司在成本控制上还没有标准健全的管理办法，也没有符合我国国情，适合我国物业管理公司参考的成本管理模式，这对我国物业管理公司的成本管理控制提出了严峻的考验[3]。在我国，各个物业管理公司在成本管理上都有着各自的控制方法，这些控制方法都是各个公司在长期的发展中总结出来的经验后建立起各自的成本管理办法。一些物业管理公司的成本管理方法能够对公司的成本起到良好的管理作用，但是这些公司的管理方法仅仅是适用于自家公司，而且不能随着市场的变化而做出迅速的反应，具有局限性。另外大多数的物业公司所实行的成本管理方法缺乏科学性，对公司的成本管理不能起到有效的管理控制作用。这对公司未来的发展极其不利，影响公司经济效益的提高。

在我国大多数的物业公司中，公司的对外服务费用不被作为公司成本，而物业公司的成本是以其所提供的合同中所规定的服务费用作为该服务合同的成本。当物业公司中一个项目的服务部门和管理部门要共同使用同一个不能计算在服务合同的成本之内时，服务部门和管理部门就要将成本作为间接费用，再将这笔间接费用算入项目服务合同之中[4]。所谓的间接费用是指企业在生产加工或经营管理的过程时，将由接受服务的客户和相关的管理部门共同来承担费用。通常来说，间接费用通常包括：维护费、劳动保护费、供暖费等。当前的物业公司并没有将这些间接费用算到公司成本之中，在我国大多数的物业公司中，都是以成本核算制度来作为公司控制管理成本的方法，对成本实现定额管理。但是物业公司所提高的服务产品通常都是无形的，这样一来，无形服务的成本使用定额管理的方式来进行核算难度很大。因此物业公司成本核算要进行统一的管理，在统一管理的基础之上，各个部门要做好上下级的分派，上级对下级部门做到严格管理监督。进而将物业公司所有的收支费用纳入公司成本的核算指标之中，为各个部分任务分派和部门管理做下良好的铺垫，最关键的是能够直接实现物业公司成本费用管理和控制的目的[5]。

四、我国物业公司成本核算存在的问题

（一）基础设施不完善，增加社区管理成本

近年来，我国房地产开发火热，房产交易对我国经济起到了重要的推动作用，各个社区的增加为物业管理公司提供了良好的发展空间和广阔的市场，这样一来物业管理公司发展脚步不断加快。但是由于物业公司的发展过快，以至于社区基础设施构建不完善，基础设施不能做到与发展同步，导致了物业公司在后续为了完善社区，所要增加基础设施的费用增大，增加了物业公司在基础设施成本上的投入[6]。部分物业公司在对社区进行规划时，物业管理费方面制定不合理，管理费过低导致社区基础配套设施建设不足，难以满足业主的需求，管理费过高增加了业主经济压力，引起业主不满。

（二）管理方式落后，增加成本

我国物业管理公司的经营模式正在从初级简单经营模式向成熟集约型管理模式过渡。物业公司在初期发展阶段，管理方式简单落后，这样一来就增加了人力和成本的支出，不利于成本的控制降低物业公司的市场竞争力。随着社会经济的发展，我国劳动力的价值越来越高，对于物业公司来说劳动力的成本将会上升，另外业主对生活环境要求不断增高，对物业公司的服务要求也在不断提升，物业公司没有良好的经营模式，为了满足业主需求就增加劳动力的投入，增加了更多的劳动力成本，妨碍物业公司的发展。

（三）物业公司组织成本高

当前，我国物业公司核算成本的过程中，公司组织成本占据着成本的很大部分，通常来说，物业管理公司的成本分为两部分，分别是动态成本和静态成本[7]。物业公司的动态成本指的是公司在经营运行的过程中所消耗的费用，静态成本指的是公司构建自身结构所花费的费用。当前，我国物业管理公司存在组织结构不合理、公司管理层次复杂、公司管理者的权利不集中，导致组织决策不能得到立即落实。在物业管理公司的发展之中，由于公司组织成本的上升，增加了公司成本负担，阻碍物业公司发展。

五、物业公司成本控制措施

（一）加强员工成本费用的管理

物业管理公司是一个服务行业，因此公司内部员工数量多，人员成本支出数量大。当前我国社会进入信息时代，为了适应时代发展，增强管理效率，物业公司的管理上也开始运用信息技术对社区进行管理，这样能够为社区的业主提供更高质量的服务。信息技术在应用与物业管理之中提升工作效率的同时，也对物业公司的工作人员能力提出了要求[8]。人员要求上，一方面需要大量的工作人员能够投入到服务工作之中，另一方面需要具备良好的知识文化水平的人才成为物业公司的员工。从当前的发展情况来看，扩充工作人员数量能够暂时提高物业公司的管理水平，但是这并不是长久之计，工作人员质量和素质的提升才是物业公司未来发展的重要手段。

物业公司不但要考虑到工作人员的个人能力素养问题，还要考虑最为重要的工作人员成本问题[9]。在物业公司中，有着大量的基层服务人员，包括：保洁员、安保人员、公共设施维护人员等，这些员工虽然是基层人员，但却是物业公司中距离业主最近的人，而且是物业公司实际工作的直接执行者。因此物业公司要合理分配公司内基层人员的分布，对基层工作人员进行科学匹配。通常来说，基层人员在文化知识上要求不高，更多的是对经验的需求，所以，物业公司的基层人员应该尽量聘用年纪稍大，经验丰富的基础工作人员，与年轻应聘者相比，这些年纪稍长的员工对待工作更有耐心，接人待物更为成熟，可以有效的提升物业公司对业主的服务质量。

（二）降低公司扩张成本

物业公司以其自身的服务能力在市场竞争中获得自身的地位和发展条件。物业公司要实现在扩大企业规模的同时，还要做到成本的节约。对扩张成本进行控制的时候应注意以下几个方面。要做到低成本扩张需要物业公司对企业人员进行合理分配，分析物业公司工作需要和岗位需求实际情况，对于那些岗位需求较低的职位可以实行兼任的方法，一人身兼数职可以有效的减少人员成本输出。另外物业公司内部各个部门，特别是管理部门和基层服务部门要建立良好的交流，有些职位存在职责重叠的情况，物业公司要对这样的岗位进行选择性剔除，减少工作人员数量，提升工作人员的工作效率[10]。

物业公司不仅仅要对部门和人员进行合理配置，还应该应用科技来降低成本提升服务水平。比如物业管理费的缴纳，传统物业管理费都是由物业公司特别设立收费人员来负责收取，这样一来就增加的物业公司的人员开支。有些业主工作忙，缴纳管理费时收费人员已经下班，业主只能在周末进行缴纳，通常周末缴费人数多，需要排长队，不利于为业主服务。设立物业管理费缴费终端就能解决上述问题，不但节约了人力成本，还可以提供24 小时的服务，为业主提供更为高效优质的物业管理服务。

六、结论

当今的时代对于我国物业公司而言，是一个充满了发展机会的时期。众多物业管理公司在此期间扩张规模抢占市场，这种做法符合时代发展。但是在发展中应注意对成本的控制，从公司扩张规模和人员结构的层面对公司进行调整，实现成本的控制，提升物业公司实力的提升。这需要物业公司管理者提升个人能力，学习先进经验，不断进步带领企业实现突破。

[1]邓青兰.吉林油田物业公司盈亏平衡研究[D].吉林大学，2013.

[2]张颖.万方物业公司服务项目作业成本管理研究[D].东北石油大学，2013.

[3]赵春辉.浅议物业公司成本控制方法[J].中国外资，2013，01:54+56.

[4]陈爽.如何加强物业公司的财务管理[J].中外企业家，2013，32:142-143.

[5]吴卓玉.浅析物业公司成本管理的现状及优化策略[J].财经界(学术版)，2014，06:77-78.

[6]朱宁.加强物业公司财务管理初探[J].现代商业，2012，18:199-200.

[7]方燕平.物业公司成本控制与管理[J].北京劳动保障职业学院学报，2012，03:50-53.

[8]陈崇芝.谈物业公司的成本文化建设[J].商场现代化，2011，21:122-123.

[9]易文辉.加强物业公司财务管理的几点建议[J].现代经济信息，2011，23:218.

[10]郑子玲.试论物业服务公司成本管控策略[J].财经界(学术版)，2014，17:100+152.