为何央企总能拿下地王？

文/杨红旭

北京等多地涌现地王潮，而实力雄厚的央企国企则成为了土地市场上理所当然的“主角”，也无疑是最大的赢家。

每当一轮楼市回暖至某个阶段，必定出现地王潮。

近几个月来，地王潮主要表现为北京一家风头劲，一块接着一块拍出高价地。另外，上海也算热闹。其他城市，如广州、南京等，也只是星星之火。

就京沪而言，今年以来，上海的房价涨幅明显大于北京，但上海的地市热度明显低于北京。一方面，今年北京土地出让多于上海，优质宅地也更多些，地市热闹非凡。另一方面，北京的房价水平总体高于上海，尤其是2013年那轮房价大涨之后，北京房价水平就把上海甩在了身后。房价高，开发商自然也敢于更高价抢地。

8月底至9月上旬的10天时间内，保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企，187亿抢得4块宅地。北京朝阳区的孙河、东坝，丰台的石榴庄地块，楼面价突破5万元大关。10月20日，北京单价地王丰台区樊家村曾拍出一宗楼面价高达7.5万元/平方米的地块。

11月2日，北京丰台区再度拍出5.6万元/平方米楼面价，地块总价83.4亿元，华润、华侨城、招商联合体把该地块收入囊中，楼面价比上周刚成交的隔壁地块“南苑乡A组团”贵了6000元/平方米。

图/东方IC

由此可见，当前北京四环以内的地价，基本都在5万元/平方米以上，四环至五环多保持在5万元左右/平方米；五环至六环一般在4万元以下，但优质地块也曾达到4-5万元/平方米。总体比较，北京地价明显高于上海。上海外环近似于北京五环，当前上海外环线左右楼面价也只有2-3万元左右。

值得关注的是，北京这滚烫的地市，与全国形成了鲜明对比。就全国土地市场来看，今年前9个月，开发商购地面积同比下跌约34%，处于近十几年来最低迷的时点，受2008年金融危机的冲击，2009年下跌近19%。当前比2009年还要冷。当然，地市变化滞后于房市，其实2009年下半年楼市已回暖，正如当前。不过，2009年的楼市回暖是全国普涨，而当前只是一线和部分二线城市比较热闹。

即便是楼市偏热的大都市，地方政府的供地节奏却偏慢。比如，易居研究院根据十大城市的土地成交建筑面积比较来看，10月环比下跌40%，同比下跌5%。但成交价却是环比上涨2.3%，同比上涨23%。土地成交溢价率21%，创2014年5月来的新高。

开发商急于回归一线城市，地方政府供地又偏慢，所以今年以来一线城市的宅地溢价率基本都在50%及以上。北京的规则一般是溢价率50%封顶，然后竞保障房与自商房配建面积。所以，北京的溢价率已经失真。

众所周知，一线城市土地稀缺，而北京在住宅用地不足的情况下，近几年大大增加了保障房、自住房等非市场化住宅的供地比重，所以导致几乎每块宅地都被开发商抢，在当前楼市回暖阶段，更是如此。这也就逼着开发商高价拿地。

问题是，高价地一定能转化成高价房吗？或者说，开发商一定能从高价地中赚到合理利润吗？这倒不见得。

北京地王市场，流行着 “等解套”的游戏。比如，2013年7月，中粮地以楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地，取代泰禾，成为新地王。2015年9月，保利首开楼面价5.4万元/平方米成为新地王，中粮因此解套。现在回头看，当年楼市低迷之际，中粮地王开发的房子，如果硬要开盘，则根本没办法赚钱；如果2015年市场依然没回暖，那么也就不会有保利首开的新地王，中粮地王仍没法解套。

业内人明白，拿地王的开发商也清楚，这是一场博弈。如果拿地之后一年至一年半（可以转变成房子预售）房价继续上涨，则很快见效，获取回报。如果其后房价停涨或下跌，则不如意，但也不一定亏。如果一年或一年半之后房价重新上涨，则仍有机会赚钱，如上述中粮地王。

如果拿地后房价降温超过两年，甚至三四年，则情况就如同2011年后的多数三四线城市，极端者如温州和鄂尔多斯，对多数房企而言，是一个赔本生意。过去几年，判断失误的房企非常之多。且不必说三四线城市的中小房企，单论大城市、大开发商，也有颇多失败案例。

比如，2007年9月，上海楼市非常繁荣，地市火爆。一家民企上海志成，以250%的高溢价率，战胜绿地、华润等，获得普陀长风生态商务区地王项目。但2008年楼市快速降温，6月志成以损失1亿多元为代价，退掉了这一地王项目。再如，2010年10月，雅戈尔以总价24亿元，在杭州抢得申花板块单价地王，然而到了2013年6月，雅戈尔以损失4.8亿元解除合同。

房企购地，本来就存在风险。然而，即便拿地之后楼市低迷超过两年，对国企和央企来说，却不一定输。因为他们财大气粗、融资成本低，与地方政府谈判能力强。

这么一分析，大家也就明白为何当前北京地王被央企抢去。即便是民企参与，也多与国企或央企合作，这样可以最大程度的避免败下阵来。但是，这样的制度现状与竞争格局，能持久吗？

想想未来几年北京售价“10万元+”的顶级豪宅供应量将达到50个左右的项目。在反腐突进、经济低迷的背景之下，北京果真有如此多的富豪吗？上海过去几年的市场情况是，10万元级的小区，去库存化相当慢。另外，今年市场繁荣，现在疯狂购地，一年至一年半后，北京房价还能继续上涨吗？