以文化为核心驱动的城市综合体的业态组合研究

黄晓诗，叶岚心，李向群

（成都理工大学，四川 成都 610059）

以文化为核心驱动的城市综合体的业态组合研究

黄晓诗，叶岚心，李向群

（成都理工大学，四川 成都 610059）

近年来，城市中涌现出大量城市综合体，盲目的开发导致同质化，需要寻求一种新的开发模式，文章在提出以文化为核心驱动(COD模式)的城市综合体基础上，以业态组合为切入点，在对城市综合体发展模式，业态组合的分析提前下，总结出适合以文化为核心驱动的城市综合体的业态类型，业态组合比例等相关建议，以期为城市综合体的持续发展提供参考。

城市综合体；文化驱动；业态组合

随着我国城市化进程不断发展，各地城市综合体建设的数量急速膨胀，可谓“蜂拥而至”，预计截止到2015年，即将打入市场的综合体体量将达到16000多万m2，由此可见，城市综合体在未来一段时间内依旧会保持高速的增长趋势，而我国的城市综合体发展模式一直没有突破，盲目的开发容易导致同质化。很多项目仅仅盲目去抄袭国外项目的外立面，而非内在发展模式，这些都对城市综合体发展不利。在此背景下，创新城市综合体发展模式成为解决城市综合体同质化的重要途径。

1 城市综合体商业业态及业态组合

（1）商业业态概念。商业业态是经营者根据自身实力和发展战略，结合商业地产项目所在区域的发展情况，为满足不同消费需求而形成的经营形态或模式，就该城市综合体而言，主要的商业业态包括：购物中心，酒店，写字楼，公寓以及住宅等，随着社会需求的变化以及竞争的日趋激烈，包括室内水族馆、冰宫、滑冰场、文化艺术培训场馆等在内的各种业态形式层出不穷，且所占比例越来越大，以满足新的消费需求。

（2）业态组合。所谓业态组合就是城市综合体项目根据自身的定位确定商业业态的种类,每种业态在其中的分布状况以及各成分组合配比的过程。具体来说,业态组合涉及以下三个层面:业态的选择。项目应承载哪些功能、涵盖哪些业态。比如项目是涵盖所有的业态,还是只是其中几种业态的组合。配比的确定。各业态在项目中所占比例及每一种业态中各品牌数量的多少。比如购物中心、百货、餐饮等占整个项目比例,餐饮经营者的数量等。分布的规划。明确各业态在项目中的区位,使之产生相互能动关系。因此,如何对不同的业态进行有效的划分与组合,使其产生巨大的连动和需求外部效应,这不仅关系到项目定位的实现、人流的共享与停留时间,更决定了效益的优劣。

（3）城市综合体中文化产业现状。在经济与文化迅速发展的大时代背景下，许多开发商已经意识到人们日益增长的文化需求，城市综合体中的商业与文化合体顺势而生，为文化艺术消费增添了新的刺激点，也为城市综合体的商业活动增添了更多魅力，具有巨大的优势。目前，越来越多的城市综合体中不在只有传统的电影院、KTV等常见的文化娱乐产业，也逐渐出现了滑冰场、海洋中心、儿童娱乐中心等业态种类，且所占比例越来大。然而，若想开发一个以文化为核心驱动的城市综合体，这些文化业态种类及比例是远远不够的。

2 城市综合体COD开发模式

（1）概念界定。以文化为核心驱动的开发模式（Cultureoriented DevelopmentCOD）,是指在城市的建筑群的基础上，依托城市特色文化和文化活动载体吸引大量游客游玩，或者通过举办大型文化活动等带动购物、餐饮、酒店等物业的协调发展的城市综合体开发模式。

（2）COD模式业态组合。①COD模式业态选择。该模式在满足传统城市综合体业态种类的基础上，增加文化创意、艺术展览、演艺旅游等文化产业种类，文化产业的灵魂的要围绕本地的文化特色。例如引进具有当地文化主题餐厅，成都的339欢乐颂综合体背靠成都电视塔，因势利导在电视塔上建立高空餐厅，这在成都城市综合体中可以说是独一无二的；建设当地文化相关博物馆；在城市综合体内设计小剧场，融合电视元素，嫁接传媒资源，拓展本土演艺市场，定期演出本土戏剧，也可以为各地巡演话剧剧组提供场地租赁。②COD模式业态配比。文化产业所占比例建议位于15%～25%之间，若所属地域的文化底蕴深厚，则比例应越接近甚至高于25%，反之该比例更接近或略低于15%。购物中心所占比例建议位于15%～25%之间，若所属商圈辐射范围广、购买力强，则购物中心比例就应越接近甚至略高于25%,反之当商圈辐射面窄、购买力有限时，该比例更接近或略低于15%；拥有居住功能的住宅和公寓比例差异较大,集中于15%～45%间，其中一线城市经济更发达、城市中心地带价值越高，住宅和公寓比例应相对低一些，但一般不应少于20%，而二、三线城市对应的比例则可以相对提高,但不宜超过50%；除北京、上海外，写字楼所占比例一般在10%上下浮动；酒店比例基本最低，约为5%～10%，最高也不过15%。

3 结语

从城市综合体的发展历程可以看出,它的发展是依托于城市本身的发展而存在的。从这个意义上讲,城市的特点也决定了城市综合体的发展方向,保护与发掘城市总体的文脉与特色,弘扬地方文化,打造城市综合体特色品牌成为企业在城市综合体经营与竞争过程中最重要的手段。城市综合体业态组合的成效很大程度上决定了项目前期工作的开展，与开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关，甚至关系到项目的成败，进而影响到城市的形象。面对不同的地域文化，根据实地状况分析，合理恰当地确定所需的业态以及各业态之间的比例，以求获得项目和城市建设效益的最大化。

［1］刘贵文，曹健宁.城市综合体业态选择组合比例［J］.城市问题，2010，（5）．

［2］王宁.杭州城市综合体发展策略研究［N］.杭州日报，2008－09－11.

Research on Formats Combination of Urban Comp lex Driven by Culture

HUANG Xiao-shi，YE Lan-xin，LI Xiang-qun
（Chengdu University of Technology，Chengdu，Sichuan 610059，China）

In recent years，a large number of urban complex have emerged in the city，and blind development has led to homogeneity.Therefore，it needs to seek a new developmentmodel.This paper concludes types and mix proportion and relevant suggestions suitable to urban complex driven by culture on the basis of the urban context taking formats combination as the breakthrough point and on the premises of analyzing the developmentmode of urban complexmode and formats combination，aiming to provide reference for the sustainable development of urban complex.

urban complex；cultural drive；format combination

F299.23

A

2095-980X（2015）08-0170-01

2015-07-17

黄晓诗，女，四川成都人，硕士研究生，主要研究方向：自然地理。