金融危机背景下房地产业发展研究

□文/陈光霖

（贵州省开阳县住房和城乡规划建设局 贵州·开阳）

一、房地产市场

（一）房地产及房地产业

1、房地产。即不动产，是包含了房屋和土地两种财产。通常所说的房产就是在建筑地上建造的各种房屋，比如住宅、厂房等。从社会角度来说，房地产是多种社会学的内涵，包含了社会、文化、传统和制度。1978年改革开放以来，我国经济快速发展，尤其是从2006年开始，中国房地产进入崛起时代，房地产形态的变动引起了社会阶层的分化，使得贫富差距不断扩大。房地产的变化，也会引起人们在生活方方面面的变化。可见房地产在社会当中，不仅具有自然特征和经济关系，更重要的是，他在当中还包括了丰富的社会关系。

2、房地产业。我国现行的国民经济核算体系中，房地产业并没有明确定义，与国外其他国家相比，似乎是在称谓上有些不同。从层次深度上分，房地产可以分为狭义和广义两个层次，广义的房地产业，就是房地产市场，是进行房地产商品的交换关系的总和，而狭义上的房地产业，就是房地产商品的交换场所和领域，双方有着一个本质的不同。

房地产业是一个规模大、涉及领域多的一门综合性行业，他涉及了金融、建材、服务、建筑等部门多个行业，即属于第二产业，但又同时进行着第三产业的活动，是一种第二产业和第三产业相结合的新兴复合型产业。

（二）房地产运行机制。房地产市场运行机制，揭露房地产市场中的各个要素之间相互关系、互为因果，按照经济规律，使资源得到最大的合理配置，取得利益最大化的运行机制。亚当·斯密曾经说过，市场是一只“看不见的手”，他的应用在市场中起到很大作用，是因为市场本身的固有性。市场机制主要包含价格机制、供求机制和竞争机制，他们在市场运作中，各善其身。

二、金融危机

（一）金融风暴的产生。2008年这次金融危机的爆发，蔓延到全球金融危机是任何人都无法遇见的。究其原因，是因为美国银行或者其他金融机构长期以来对只有次级资信评级还款能力较差、收入不稳定的个人和机构发放大量贷款，此时美国经济在走瓶颈，还款能力差的人越来越不能支付之前的贷款，日积月累造成了此次由次贷危机引发的金融危机，造成美国有相当多的银行和金融机构倒闭，连锁反应到全球各地，造成世界相关国家经济下滑、金融机构破产等现象。

（二）金融风暴对中国经济及房地产业的影响

1、金融危机对中国经济的影响。这次金融危机，我国也未能幸免，在一定程度上对我国经济也造成了无法估量的创伤，我国金融体制相对保守，在国外金融方面未涉及太多，所以在中国，不会引起像其他西方国家那样二次金融危机。但我国经济在一定程度上受到损失，经济面临着大的挑战，国内经济增长速度迅速下降，通货膨胀、物价上涨等现象不断发生，并且受国际影响，这种现象居高不下。我国在这次危机爆发后，资金流量发生了很大变化，出口、进口下降速度差异大，国际环境的变化也影响着中国的变化，并造成我国进出口贸易经济下滑；我国要通过宏观政策，将更多的精力投入到防止国内经济过快下滑上，使我国的经济能从这次危机中渡过并扭转增长的局面。

2、金融危机对中国房地产市场的影响。美国这次爆发的金融风暴，对中国房地产市场有很大的影响，基本可以分为两个阶段：第一个阶段是在金融风暴爆发当年的9月雷曼兄弟倒闭之前，但金融风暴在中国登录后，中国房地产市场表现的影响为价格上涨，房价居高不下；第二阶段，发生在当年下半年，全球性金融危机已经全面来袭，中国股市开始动荡，造成房地产投资行业动荡，形成财富挤出效应。

三、我国房地产市场在金融危机下发展现状

（一）我国房地产市场特点。2008年以来，由美国次贷危机引发的金融危机席卷全球各地各个领域。在我国，尤其是房地产市场经济，为了调节房地产行业的发展，中央推出了很多关于房地产方面的政策，如税收政策、信贷政策等，我国的房地产在那时候已经进入了房地产周期性调节阶段。在此时，更需要我国政府运用新的举措来影响房地产业。

我国的房地产起步较晚，但在起步后，得到了迅速发展，尤其在21 世纪后，我国的房地产业成为我国经济主体中发展最快的行业之一。房地产业周边行业很多，支持性产业众多。当金融风暴席卷房地产业时，其他相关的产业也会受到影响。产业链效率下降，在房地产业中产业链效率是一个大特点，但我国房地产业进入门槛较低，成千上万的小规模企业涌入，在混乱的市场竞争下，各个相关产业协作不足。造成我国房地产市场比较混乱，部分中介的兴起在一定程度上是向前发展的，但是总体来看，又是一种资源浪费，很多时候一个实例需要多个部门的协调发展，造成人力、物力的浪费。

（二）金融危机背景下我国房地产业发展现状。在金融风暴大的背景下，很多相关企业还生死未卜，因此要充分发挥产业的整体竞争优势，来稳固我国房地产市场的发展。但是，当金融危机真正来到中国的时候，我国第二产业受到了巨大创伤，在建筑业中，原材料市场混乱，比如建材价格下跌。在金融危机背景下，原材料市场价格猛跌，但是其他服务性成本却不断上升，导致大多数房地产企业成本上升，资金压力变大，大部分建材企业亏损严重，造成全国性的房地产泡沫。目前，我国房地产业缺乏技术支持，社会服务薄弱，制约了行业整体素质的提高。金融危机背景下，房地产业要渡过难关，尤其需要技术与社会服务体系的支持。

由于危机的影响，我国房地产进入瓶颈时期，当时出现了房价在短期内呈现的“平稳波动、见底微升”的这样的走势，尤其在2008年当年，我国房地产市场房价回落，房价销售成交量下滑，造成开发地产投资公司资金链紧张的局势，并且这个局势持续演绎，造成房地产行业不景气，开发公司投资意愿不强，市场信心不足的局面。

四、我国房地产业在金融危机下存在的问题

（—）房地产开发资金链条单一，经营风险大。房地产在开发项目过程中，资金是个最大的问题，资金的来源对房地产企业是一个很重要的环节。其中，这些资金来源主要是靠银行信贷、个人信贷和预售房款来获取，一旦一个环节出现了问题，那么在项目上，就很难按期正式开工，甚至导致停工的现象。这次危机，给房地产企业最大的困难就是融资。至此，我国政府出面，积极投放开发资金，在2008年前后投资总额高达4 万亿元人民币，这个方案在当时的金融危机背景下，还是引起了热烈的全球反响。

（二）部分地产开发公司规模小、抗风险能力差。此次金融危机背景下，遵循优胜劣汰自然生存法则，市场集中制会得到提高，在部分房地产开发企业中，二级、三级企业占的比重最多，这些企业注册资金较低，企业资金实力比较差，导致抵御风险的能力不强。

（三）房地产企业整体素质差。在我国房地产企业中，因为门槛相对低，进入房地产、建筑业的企业越来越多，他们不同程度地存在人员素质低、资金实力弱等问题，尤其在开发工程中，技术人员少、开发经验不足特别突出，所以在建造过程中，对房屋的质量可能存在避重就轻的现象，存在企业监管不严的现象，形成了低层次、低技术的简单再生产。

（四）房地产市场存在的问题。通过对部分企业的调查分析，很大一部分企业认为，就目前我国房地产开发市场秩序不规范，影响了房地产市场的健康发展。市场监管不到位，导致不管什么样资质的企业，都可以进行投标来赢取机会，市场同时缺乏市场管理和惩罚力度，往往是这个项目问题暴露了、出事了，相关部门才去过问这个事，形成事后监管，事故后监督，但是这样造成的影响要远大于事前监管。

五、我国房地产业应对国际金融危机的对策

在国际金融危机下，机遇与挑战并存，要抓住金融危机的两面性，来真正实现房地产的健康发展。

（一）降低房地产对金融的依赖程度。目前，我国房地产企业资金大都来自于信贷，那么在发展过程中，信贷的发展出现问题，对房地产的影响也就很大，如果房地产信贷增长过快，那么实际商品房在贷款上的月息也就会上涨。另外，我国房地产启动资金的依赖性占比远远超过了发达国家，我国房地产对金融的依赖程度越高，越不利于房地产市场的发展。

（二）改善房地产市场秩序。我国房地产市场在各个环节存在着违法违规行为，各地政府要建立健全的房地产市场信用体系，建立市场监督和惩罚制度，从法律上来改善市场秩序，引导我国房地产市场的持续健康发展。

（三）提高房地产企业整体素质和应变能力。房地产作为企业，是以盈利为目的的。那么，就可能会出现为了赢取利益而出现不规范的行为，企业内部应该加强包括管理层和技术人员的专业素养，确保保质保量地完成目标任务。同时，主动调整盈利预期，严控成本，在不利的条件下提高对市场的自我调整能力。

［1］易宪容.2007年国内地产步入“政策市”［J］.投资北京，2007.6.

［2］王洋.美国金融危机给房地产带来的影响［J］.中国经济时报，2008.11.

［3］李强.房地产与亚洲金融危机研究［J］.国土资源导刊，2008.7.